Um es noch einmal zusammenzufassen: das Steuersparmodell besteht darin, daß Du Verluste aus Vermietung und Verpachtung erzielst. Diese reduzieren dann Deine Steuern aus unselbständiger Tätigkeit oder was Du sonst noch so an Einkünften hast. Das „Problem“ sind aber die niedrigen Zinsen. Man muß schon sehr viele Schulden aufnehmen, einen echt hohen Zinssatz zahlen und eine extrem niedrige Miete nehmen, daß man durch diesen „Trick“ noch ein negatives Einkommen aus V+V erzielt.
Eine Perspektive wird bei dieser Konstruktion aber immer wieder gerne vergessen, was ich als alter Kreditmensch immer wieder lustig finde, nämlich die Wertsteigerung. Das Modell berücksichtigt nämlich nur die Ertrags- und Liquiditätskomponente der Veranstaltung. Aber eine nicht ganz so unwichtige Frage bei einem Renditeobjekt ist doch auch, wie sich der Wert entwickelt. Tilgt man wenig, ist das genau die Wertsteigerung des Objekts. In einer Nebenrechnung kann man den Vermögenszuwachs durch den Steuereffekt natürlich dazu rechnen.
Ein zweiter Aspekt ist auch noch wichtig, nämlich die Frage, wie viel der Zinsen und Tilgungen von den Mietern bezahlt werden oder andersherum: wie viel muß man selber in die Konstruktion stecken.
Am Ende bleibt aber eines: in Szenario 1 (also hohe Tilgung) steigt die Tilgung durch ersparte Zinsen viel schneller an als in Szenario 2, so daß im Extremfall (d.h. Mieter zahlen Zinsen und Tilgungen komplett) die Immobilie in Szenario 1 am Ende schuldenfrei da steht und man selber nichts dazu bezahlt hat, während in Szenario 2 gerade mal 15% (überschlägig gerechnet) des Darlehens getilgt ist. Und das ist durch das bißchen Steuerersparnis nicht zu verdienen.
Mir ist ein Fall bekannt, den man aus Steuergründen so konstruiert hat. Vor zehn Jahren gekauft lagen die Zinssätze bei etwas über 3%. Das Ergebnis war, daß man monatlich gut 300 Euro dazu bezahlte, wovon 220 Euro in einen Bausparvertrag gingen und der Rest in die Differenz von Miete und Zinsen (Tilgungen wurden nur auf einen Teil der Verbindlichkeiten geleistet). Die Steuerersparnis lag bei monatlich rd. 60 Euro. Insgesamt war die Sache also deutlich negativ und der Wertzuwachs überschaubar.
Wäre ich letztes Jahr nicht eingeschritten, wäre die Konstruktion noch bis 2021 (Ende Zinsbindung) so weitergelaufen und wahrscheinlich darüber hinaus, weil der Steuerspargedanke bis heute im Fokus stand. Was wurde gemacht? Ein KfW-Darlehen, das man vorzeitig kündigen konnte, zu aktuellen Konditionen umfinanziert, und für den zweiten Teil der Verbindlichkeiten einen Forwarddarlehen so abgeschlossen, daß die Summe der Kapitaldienste bei Miete abzgl. virtuelle Instandhaltungsrücklage lag. Das Ergebnis (natürlich dank des heutigen Zinsniveaus, aber eben auch aufgrund der geänderten, auf Tilgung ausgerichteten Konstruktion) ist nun, daß das steuerlich total für die Tonne ist (steuerlicher Nachteil 6 Euro monatlich, ansteigend), liquiditätsmäßig neutral (bzw. leicht positiv, wenn man die virtuelle Instandhaltungsrücklage berücksichtigt) und der Wertzuwachs liegt nicht mehr bei monatlich minus 160 Euro, sondern bei plus 700 Euro (ab Laufzeitbeginn des im voraus abgeschlossenen Darlehens, vorher natürlich niedriger).
Das ist übrigens die gleiche Konstruktion wie bei einer klassischen Akquisitionsfinanzierung: das übernommene Unternehmen trägt die für den Kauf aufgenommenen Verbindlichkeiten, der Käufer bekommt die Steuervorteile und vor allem den Wertzuwachs seiner Beteiligung durch die Tilgungen, die das Übernahmeziel selbst erbringt. Zusätzlich wird das Geld an den Käufer ausgeschüttet, das man über den Verkauf von nicht betriebsnotwendigem Vermögen eingenommen hat.
Das ganze funktioniert sowohl mit Unternehmen als auch mit Immobilien umso besser, je niedriger die Zinsen sind und je niedriger die Preise. Und deswegen steigen die Preise in Phasen niedriger Zinsen auch so dramatisch, weil sich so mit wenig Eigenkapital ein Haufen Geld verdienen läßt, was wiederum die Nachfrage nach diesen Objekten erhöht. Bei Immobilien umso schneller, weil ja nicht nur die Preise steigen und die Zinsen niedrig sind, sondern auch die Mieten steigen.
Aber das nur zur Abrundung.
Gruß
C.
