Liebe/-r Experte/-in,
wenn man als Verwalter nicht stimmberechtigt ist (z.B. bei der Entlastung) wie verhält es sich dann für die Vollmachten, wenn es sich dabei um handlungsweisende Vollmachten handelt?
Auf den Vollmachten stehen alle Tagesordnungspunkte (TOP). Die ET haben die Möglichkeit zu jedem TOP „JA“, „NEIN“ oder „Enthaltung“ anzukreuzen. Und was ist, wenn sie nichts ankreuzen.
Hallo Monique Sturm,
Die Fragen deuten auf keine lange Verwalterschaft hin. Dazu gibt es verschiedene Antworten,
Hallo
Wenn die Vollmacht nicht explizit bei diesem TOP eine Weisung zur Stimmabgabe enthält, dann gilt die Vollmacht nicht, wenn der Verwalter befangen ist zB bei dem TOP Entlastung, Wiederwahl ua. Sie gilt nur wenn eine klare Weisung vorliegt also die Stimmabgabe nicht in das Ermessen des Bevollmächtigten gestellt wird.
Hallo,
ich kann auf Ihre Anfrage nicht in der notwendigen Ausführlichkeit Stellung nehmen, da ich derzeit familiär leider durch eine Erkrankung meiner Mutter daran gehindert bin.
Nur soviel:
Grundsätzlich gilt:
Der Verwalter ist bei seiner (Wieder-)Bestellung und auch allen sonstigen Rechtsgeschäften, die für oder gegen ihn abgeschlossen werden oder werden sollen nicht stimmberechtigt. Es sei denn, er ist selbst Wohnungseigentümer, dann kann er bei seiner Bestellung mitwirken. Das ist seit Jahren stand der obergerichtlichen Rechtsprechung noch unter der Fassung des WEG bis 2007, hieran hat sich durch die Reform nichts geändert.
Ist er nicht Wohnungseigentümer, oder betreffen die Beschlüsse in anderer Weise als die reine Bestellung diesen - Vertragsgestaltung, als gesondert zivilrechtlicher Akt -, so ist er nicht stimmberechtigt in Ausübung von Vollmachten.
Bzgl. Vollmachten, die ein bestimmtes Abstimmungsverhalten vorgegeben, geht die Meinung in der Literatur auseinander. Die Rechtsprechung erstreckt aber den Stimmrechtsausschluss darauf. Ob es abweichende Rechtsprechung gibt, müsste ich in juristischen Datenbanken prüfen. Wozu ich keine Zeit habe. Anfang 2000 habe ich als Verwalter von Sondereigentumseinheiten, und freier juristischer Sachbearbeiter Am LG Mainz und OLG Koblenz erfolgreich Beschlüsse auf der Basis solchen Mangels angefochten. Beide Gerichte folgten der weit überwiegenden Auffassung, dass ein Stimmrechtsausschluss des Verwalters nicht nur dazu führt, dass er von nicht Abstimmungsgebundenen Vollmachten keinen Gebrauch machen kann, sondern auch gebundene Vollmachten miterfasst werden.
Einsichtige rechtliche Begründung:
Es begegnet in der Praxis größten Schwierigkeiten, zu prüfen, ob der Verwalter sich auch an die Anweisung gehalten hat. Das lässt sich insbesondere dann nicht mehr feststellen, wenn nicht namentlich und zu jedem Punkt namentlich das Abstimmungsverhalten aufgezeichnet wird. Es gebietet daher der Rechtsschutz aller Eigentümer und das Prinzip nachvollziehbarer Willensbildung in der Gemeinschaft ohne Einfluss auf durch zweifelhafte Stimmen, auch solche Vollmachten nicht von dem allgemeinen Stimmrechtsausschluss auszunehmen. Zumal den Verwalter eine Pflicht dahin trifft, Vollmachten zu solchen Punkten wo er im Zweifel nicht bevollmächtigt ist, erst gar nicht anzunehmen, um dem vertretenen Eigentümer die Wahrnehmung der Versammlung nicht zu vereiteln.
Hinzu kommt:
Stimmrechtsausschluss führt zum Problem des §25 WEG.
Sind genügend Stimmen erfasst, die der Verwalter nicht ausüben darf, liegt Beschlussunfähigkeit im Zweifel vor. Der früher in der Praxis weit verbreitete „Trick“, die Wiederholungsversammlung, soweit in der Teilungserklärung nicht vorgesehen, am selben Tag und kurz darauf abzuhalten, durch Mehrheitsbeschluss zu beschließen, ist durch Entscheidung des BGH, dass solche Mehrheitsbeschlüsse absolut nichtig sind – woran sich auch durch die Reform insoweit nichts geändert hat – nicht gangbar.
Hinzu kommt:
Manche Verwalterkollegen wähnen sich besonders schlau, und übertragen die Ihnen bereits vor der Versammlung überlassenen Vollmachten auf Beiräte oder ihnen wohlgesinnte Eigentümer.
Auch das ist unzulässig. Denn der Stimmrechtsausschluss besteht bereits aufgrund rechtlicher Gründe bzgl. bestimmter Tagesordnungspunkte bereits mit der Ladung. Die Übertragung beseitigt dieses nicht, sondern führt nur dazu, dass der insoweit bevollmächtigte Eigentümer oder Beirat diese Vollmachten eben auch nicht ausüben darf. Und im schlimmsten Fall erfasst der so „erworbene“ Stimmrechtsausschluss auch noch die eigenen Stimmen.
Mithin keine gute Idee.
Richtig hingegen: Bei der Ladung darauf hinweisen, dass zu einem oder mehreren TOPs der Stimmrechtsausschluss des Verwalters gegeben ist, daher für diese Versammlung (am besten, weil am seriösesten) gar keine Vollmachten durch die Verwaltung entgegen genommen werden. Die Eigentümer sollen dann entweder andere Eigentümer oder den Beirat (soweit nicht mit erfasst), bevollmächtigen.
Bei der Entlastung sind sowohl Beirat als Verwalter – auch der WE-Verwalter der Eigentümerstatus hat) grundsätzlich nicht stimmberechtigt, denn, die Entlastung ist negatives Schuldanerkenntnis im Rahmen des für die Eigentümer Ersichtlichen, also Haftungsverzicht.
Es ist sinnvoll, wird das Quorum des § 25 gefährdet, einen neutralen Eigentümer zur Bevollmächtigung vorzuschlagen. Alles andere ist rechtlich im Zweifel riskant, weil (erfolgreiche) Beschlussanfechtung nach sich ziehen könnend. Und nachdem die Reform nun mehr als 3 Jahre her ist, sollte man wissen, dass Beschlussanfechtungen nunmehr von den regulären Zivilgerichten durchgeführt werden. Die Kostenfolgen also im Zweifel nicht gerade klein sind.
Der Verwalter wie auch der Beirat macht sich im übrigen für die Verfahrenskosten haftbar, setzt er so den Anlass zur Anfechtung. Nicht erst neuerdings, sondern schon nach altem Recht hatte das Gericht daher die Möglichkeit, dem Verwalter als Verfahrensbeteiligtem die kompletten Kosten zur Erstattung aufzugeben.
MfG
Thomas Henschel