Mein Mann und ich sind gerade dabei ein Haus zu bauen. Derzeit sind wir noch in der Planunsphase. Da mein Mann selbstständig ist und er seine Büroräume im Haus haben wird, ist eine Teilungserklärung nötig. Meine Frage ist nun, wo genau machen ich so was, wo hoch sind ungefähr die Kosten und wie genau läuft so was ab?
Mein Mann und ich sind gerade dabei ein Haus zu bauen. Derzeit
sind wir noch in der Planunsphase. Da mein Mann selbstständig
ist und er seine Büroräume im Haus haben wird, ist eine
Teilungserklärung nötig.
Eine Teilungserklärung ist nur bei Eigentumswohnungen erforderlich.
Bei Büroräumen im eigenen Wohnhaus, müssen bei der Steuererklärung
nur die Kosten entsprechend der Bürofläche/Wohnfläche berechnet werden.
Meine Frage ist nun, wo genau machen ich so was, wo hoch
sind ungefähr die Kosten und wie genau läuft so was ab?
Diese Kosten kann man sich sparen.
Gruß Merger
Es ist sehr sinnvoll den Wohnteil vom Gewerbeteil zu trennen. Dies dient der steuerlichen und finanztechnischen Klarheit. Familieninterne Vermiebarkeit, unterschiedliche Tilgungsintensitäten, unterschiedliche Belastbarkeiten, im Fall des Falles individuelle Veräußerbarkeit.
Die Bildung von Eigentum setzt eine Abgeschlossenheitserklärung voraus. Gibt es auf dem zuständigen Bauamt, kostet einen niederen 3 stelligen Betrag und die Kosten für die erforderlichen Unterlagen (selbst machen oder Architekt). Weiterhin eine Teilungserklärung des Notares und das Grundbuchamt jeweils mit einem mittleren 3 stelligen Betrag. Für 2-3 Einheiten mittleren Wertes kommt man also mit 1’-2’ € klar.
vnA
Du willst damit also zum Ausdruck bringen, das man dadurch eine höhere
Einkommensteuer-Erstattung erhält ?
Hast Du dafür auch eine Quelle im Steuerrecht parat ?
Gruß Merger
Natürlich.
Private Hypothekenzinsen sind nicht absetzbar, im Gegensatz zu fremdgenutzten. Private Mieteinnahmen unterliegen nicht der Gewerbesteuer. Wenn dann noch die Ehefrau als Vermieterin auftritt, sparen wir uU auch noch Einkommensteuer. Das Ganze wird tausendfach in unserer Republik praktiziert und hat den Vorteil, dass es auch noch völlig legal ist. Ach so, fast vergessen: Wenn die Vermieter optiert und das Gewerbe Umsatzsteuerpflichtig ist, dann gibts satte 19% der anteiligen Bausumme vom Staat zurück (aber achtung, das sind Einnahmen aus VV)
Da das Finanzamt diese Schlupflöcher alle kennt ist der einzig gangbare Weg die Bildung von Eigentum, das du als völlig nutzlose Geldausgabe abtust.
vnA
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Hallo,
aber dafür benötigt man keine Teilungserklärung.
Ich selbst bin auch selbständig und mein Haus ist aufgeteilt in die privatgenutzte Wohnfläche und auf die Bürofläche.
Und lt. meinem Steuerberater, wie auch lt. den Auskünften der Finanzbehörde gibt es da keinen Unterschied.
Aber ich vermisse immer noch die §§ der Steuergesetze, auf die Du dich berufst.
Private Mieteinnahmen, bei einem selbstgenutzen Haus mit Büro ??
Gruß Merger
Frag deinen Steuerberater. Der wird dir das alles in aller Ausführlichjkeit erklären können.
Mich würde viel mehr interessieren was dich dazu getrieben hat das geplante fiktive Vorgehen des UP grundsätzlich zu verdammen, obwohl du offensichtlich von der Materie keine Ahnung hast.
vnA
Frag deinen Steuerberater. Der wird dir das alles in aller
Ausführlichjkeit erklären können.
Solch eine Antwort von einem Experten ?
Texten kann man viel - und wenn man nicht weiter weiß - kommt man mit einer super tollen Ausrede.
Mich würde viel mehr interessieren was dich dazu getrieben hat
das geplante fiktive Vorgehen des UP grundsätzlich zu
verdammen, obwohl du offensichtlich von der Materie keine
Ahnung hast.
Wenn Du alles so genau weißt, warum hilfst Du dann dem Fragenden nicht mit einer entsprechenden Quellenangabe ?
vnA
Gruß Merger
PS: bisher kann ich aus deinen Antworten keinen steuerlichen Vorteil erkennen.
Für mich ist hier Schluss!
Eine Einzelsituation kann erst beurteilt werden, wenn die Detailangaben (Steuerbescheidg der letzten 5 Jahre, Grundrisse des Objektes) dargelegt sind. Ansonsten wäre jede Antwort nur stochern im Nebel. Meinen Rat den Steuerberater zu konsultieren ist somit der einzig richtige und keine „Ausrede“.
Die Fragen des UP habe ich beantwortet, stehe aber für Rückfragen natürlich gerne zur Verfügung.
Für mich ist hier ansonsten auch Schluss.
Ich hoffe du hälst dich wenigstens dieses mal an deine eigene Ansage.
vnA
aber dafür benötigt man keine Teilungserklärung.
richtig
Ich selbst bin auch selbständig und mein Haus ist aufgeteilt
in die privatgenutzte Wohnfläche und auf die Bürofläche.
Und lt. meinem Steuerberater, wie auch lt. den Auskünften der
Finanzbehörde gibt es da keinen Unterschied.
nicht, wenn du alleiniger eigentümer der immobilie bist und dementsprechend alle kosten trägst. bei ehegatten, die gemeinsam eigentümer sind, ist das regelmäßig ein problem. dies löst man dann in der praxis mit der vermietung des hälftigen anteils der ehefrau an den ehemann (z.B.).
damit hat man dann alle „kosten“, die z.b. eine gewerbliche nutzung auslösen auch in der gewinnermittlung drin.
Aber ich vermisse immer noch die §§ der Steuergesetze, auf die
Du dich berufst.Private Mieteinnahmen, bei einem selbstgenutzen Haus mit Büro
??Gruß Merger
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eine teilungserklärung ist hier nur sinnvoll, wenn der mann nachher auch zu 100% eigentümer der betrieblich genutzten räume wird (ich denke, das ist aber auch klar).
dabei ist auch darauf zu achten, dass der mann dann auch wirtschaftlich die kosten für seinen anteil trägt, sein darlehen für seinen anteil auch auf ihn läuft und er die raten an die bank von seinem konto zahlt.
und auch die rechnung vom handwerker für den außenputz sollte auf den namen des mannes lauten und die rechnungen sollten falls möglich aufgeteilt werden. also nicht 20 fenster in einer rechnung, sondern 12 an die ehegatten und 8 an den mann.
dieses vorhaben ist so komplex und bietet angriffsflächen für den prüfer beim finanzamt, dass hier die konsultierung eines steuerberater VOR beginn die baumassnahme unbedingt anzuraten ist. sind die verträge erstmal gemacht, ist das kind meistens schon im brunnen…
davon abgesehen konstruiert man hier aller voraussicht nach betriebsvermögen, dass bei beendigung der tätigkeit irgendwann mal die aufdeckung der stille reserven auslöst. das scheppert dann regelmäßig ordentlich und holt oft die vorher geltend gemachten kosten ein.
ich würde folgendes raten: frau ist eigentümerin des betrieblich genutzten bereiches und vermietet an den mann.
ergebnis: alle aufwendungen, die durch den betrieb veranlasst werden sind „in der steuer“ drin und angenehmer nebeneffekt ist, dass bei beendigung der tätigkeit des mannes keine aufdeckung der stillen reserven erfolgt.
gruß inder
Danke !
damit kann ich was anfangen.
Gruß Merger
Wenn die Vermieter optiert und das Gewerbe
Umsatzsteuerpflichtig ist, dann gibts satte 19% der anteiligen
Bausumme vom Staat zurück (aber achtung, das sind Einnahmen
aus VV)
die zahlung der umsatzsteuer aus den herstellungskosten sind aber auch „ausgaben“ -> nullsummenspiel
Da das Finanzamt diese Schlupflöcher alle kennt ist der einzig
gangbare Weg die Bildung von Eigentum, das du als völlig
nutzlose Geldausgabe abtust.
der einzig gangbare weg ist es sicher nicht, denn man kann theoretisch auch alle aufwendungen geltend machen, wenn jeder ehegatte eigentümer seiner ideellen hälfte des objektes ist, aber deine variante ist auf jeden fall die sicherere und auch einfacher umzusetzende.
alternative ist die hältige vermietung der frau an den mann. ist aber in der praxis immer eine aufwändige geschichte und mit zusätzlichen kosten verbunden.
gruß inder
die zahlung der umsatzsteuer aus den herstellungskosten sind
aber auch „ausgaben“ -> nullsummenspiel
Alternativ erhalte ich die gezahlte MWSt nicht zurück = -19%. Wie gesagt muss ich den Erstattungsbetrag versteuern und (zumindest 10 Jahre) die Mieteinnahmen mmsatzsteuerlich berücksichtigen, aber das macht sich gerade in der Anfangsphase schon sehr kostensenkend bemerkbar.
Da das Finanzamt diese Schlupflöcher alle kennt ist der einzig
gangbare Weg die Bildung von Eigentum, das du als völlig
nutzlose Geldausgabe abtust.der einzig gangbare weg ist es sicher nicht, denn man kann
theoretisch auch alle aufwendungen geltend machen, wenn jeder
ehegatte eigentümer seiner ideellen hälfte des objektes ist,
aber deine variante ist auf jeden fall die sicherere und auch
einfacher umzusetzende.
Sollte bei der Umsetzung auch nur der aller geringste Fehler erkannt werden, z.B. auch nur 1 fehlende Überweisung oder ein Zugriff auf das „andere“ Konto, erkennt das Finanzamt das Gesamtkonstrukt nicht mehr an. Der einzig gangbare Weg ist es sicher nicht, aber der mit Abstand sicherste. Zumindest ist der Ansatz, dass die Teilung verschenktes Geld sei, ziemlicher Blödsinn.
alternative ist die hältige vermietung der frau an den mann.
ist aber in der praxis immer eine aufwändige geschichte und
mit zusätzlichen kosten verbunden.
und Gefahren
gruß inder
vnA
die zahlung der umsatzsteuer aus den herstellungskosten sind
aber auch „ausgaben“ -> nullsummenspielAlternativ erhalte ich die gezahlte MWSt nicht zurück = -19%.
Wie gesagt muss ich den Erstattungsbetrag versteuern
ja, aber das klingt so, als ob es eine zusätzliche einnahme ist. isses aber nicht, da die vorher gezahlte umsatzsteuer aus den herstellungskosten ja auch gegengerechnet werden kann. somit gleicht sich die vom FA erstattete umsatzsteuer mit der gezahlten vorsteuer aus. doof wird es nur, wenn das in 2 verschiedenen VZ stattfindet und die progression u.u. ungewollte nebenwirkungen erzeugt. kann aber auch gestaltungsspielraum bringen…
(zumindest 10 Jahre) die Mieteinnahmen mmsatzsteuerlich
berücksichtigen, aber das macht sich gerade in der
Anfangsphase schon sehr kostensenkend bemerkbar.Da das Finanzamt diese Schlupflöcher alle kennt ist der einzig
gangbare Weg die Bildung von Eigentum, das du als völlig
nutzlose Geldausgabe abtust.der einzig gangbare weg ist es sicher nicht, denn man kann
theoretisch auch alle aufwendungen geltend machen, wenn jeder
ehegatte eigentümer seiner ideellen hälfte des objektes ist,
aber deine variante ist auf jeden fall die sicherere und auch
einfacher umzusetzende.Sollte bei der Umsetzung auch nur der aller geringste Fehler
erkannt werden, z.B. auch nur 1 fehlende Überweisung oder ein
Zugriff auf das „andere“ Konto, erkennt das Finanzamt das
Gesamtkonstrukt nicht mehr an.
naja, so schnell schießen die preussen nicht und eine fehlende überweisung lässt das modell nicht einstürzen. aber man muss bei solchen dingen sehr aufpassen. stichwort: „wie unter fremden dritten“
Der einzig gangbare Weg ist es
sicher nicht, aber der mit Abstand sicherste. Zumindest ist
der Ansatz, dass die Teilung verschenktes Geld sei, ziemlicher
Blödsinn.alternative ist die hältige vermietung der frau an den mann.
ist aber in der praxis immer eine aufwändige geschichte und
mit zusätzlichen kosten verbunden.und Gefahren
gruß inder
vnA
gruß inder
Noch mal zum Verständnis nachgefragt:
Die auf die Baukosten gezahlte Umsatzsteuer ist doch Teil der Herstellungskosten und kann somit im Entstehungsjahr gar nicht steuerlich geltend gemacht werden, sondern zählt doch, wenn überhaupt, auf die Abschreibung.
Oder verwechsele ich da was?
vnA
Noch mal zum Verständnis nachgefragt:
Die auf die Baukosten gezahlte Umsatzsteuer ist doch Teil der
Herstellungskosten und kann somit im Entstehungsjahr gar nicht
steuerlich geltend gemacht werden, sondern zählt doch, wenn
überhaupt, auf die Abschreibung.
Oder verwechsele ich da was?
bei option werden nur die (netto)herstellungskosten abgeschrieben. die an die baufirma gezahlte umsatzsteuer stellt werbungskosten dar.
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Danke