Teilungserklärung, Eigentumswohnung, Garten

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,
ich wohne derzeit in einer Wohnung innerhalb eines großen Mehrfamilienhaus mit Garten zur Miete, welches von einer Privatperson nun in 3 separate Eigentumswohnungen umgewandelt und dann verkauft werden soll.
Ich spiele mit dem Gedanken, eine Wohnung zu erwerben.
Eine Teilungserklärung gibt es derzeit noch nicht ist aber in der Erarbeitung.
Bei der Preisverhandlung will der Verkäufer den Garten (kein Baugrundstück) separat berechnen. Mir kommt sowohl die Vorgehensweise und Preis sehr komisch vor.
Ich ging davon aus, dass man ein Nutzungsrecht des Gartens/oder Anteil am Garten anteilig zur Größe der Wohnung mit der Wohnung erwirbt.

Daher meine Frage:
Wie wird bei einem Verkauf der Garten bewertet? Extra oder inkl. der Wohnung?
Es gibt noch die Möglichkeit, die Teilungserklärung zu beeinflussen. Was müsste dort alles festgehalten werden?

Besten Dank für Eure Rückmeldungen
Grüße
CaptainKebab

#2

Hallo, in einer Teilungserklärung ist immer angegeben, wieviel Grund zur Wohnung gehört, es ist aber kein „Eigentum“ in dem Sinne. Eigentlich ist die Nutzung des Gartens immer enthalten, denn die Kosten für Gartenpflege usw. müssen ja auch alle Eigentümer bezahlen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass man Quadratmeter verkaufen kann und diese als Eigennutzung bekommt. Es gibt einen Verband für Wohnungseigentum, dort würde ich mich in deiner Situation erkundigen. Viel Erfolg.Gruß Uli

#3

Hallo,
das ist schon üblich, das der Garten mit verkauft wird. Ob seperat oder zusammen mit der Wohnung ist Verhandlungssache.
Gruß,
Andreas

#4

Redet miteinander

#5

Der Eigentümer kann teilen, wie er will. Lediglich die Wohnungen müssen eine abgeschlossene Einheit bilden. Alle übrigen Flächen können bis auf unabdingbare Gemeinschaftsflächen vom Teilenden willkürlich, auch gegen Aufpreis, als Sondernutzunggsrecht unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer einer Wohnung durch Grundbucheintrag bzw. in der Teilugnserklärung zugewiesen werden. - alles eine Frage des Kaufpreises!

#6

Hallo Fragesteller,
grundsätzlich wird eine Teilungserklärung vom Eigentümer auf den Weg gebracht und die Ausführung liegt, im Rahmen der Erfordernisse und gesetzlichen Bestimmungen, völlig in dessen Hand.
Anbängig davon, was, warum und in welcher Aufteilung veräußert werden soll, wird die Teilung vorgenommen und im Grundbuch als Realteilung eingetragen. Darüber hinaus gibt es in Wohnanlagen (auch Mehrfamilienhäusern) noch das Gemeinschaftseigentum, an dem die einzelnen Parteien zu xxx/1000 beteiligt sind, ohne dass die Details (was genau wem gehört) weiter ausgearbeitet werden, denn dieses Gemeinschaftseigentum gehört allen Parteien gemeinsam, üblicherweise angelehnt an die Wohnflächen-Anteile an der Gesamtfläche.

Also ist es erforderlich, die Sachlage vor Ort ganz eingehend und detailliert zu prüfen, um zu beurteilen, was möglich und sinnvoll ist. Diese konkrete Beurteilung wäre Voraussetzung, um mehr als diese eher allgemein gehaltenen Hinweise zu leisten.
Zur Frage daher nur so viel: Einflussnahme auf die Teilungserklärung ist nur bedingt - im Einvernehmen mit dem Veräußerer - möglich. Es empfiehlt sich, mit dem Eigentümer Kontakt aufzunehmen um die Möglichkeiten der Einflussnahme auszuloten. Immerhin soll ja verkauft werden. Dabei die Interessen der potenziellen Käufer zu berückischtigen, kann den Verkauf vereinfachen. Es könnte aber auch dazu führen, dass der Deal, bei unrealistischen Forderungen, oder bei Interessen-Konflikten mit anderen Interessenten, platzt - oder der Preis steigt.
Informationen zu Teilungserklärungen gibt es im Internet je nach gewünschtem Tiefgang. Hier als Einstieg Wikipedia: http://de.wikipedia.org/wiki/Teilungserkl%C3%A4rung
Von dort aus kommen Sie über die Links der Quellenangaben weiter.

#7

Hallo captainkebab,

Deine Angabe sind für mich leider nicht ganz nachvollziehbar; daher antworte ich unter folgenden Voraussetzungen:

– Mehrtamilienhaus
– 3 Wohneinheiten
– anliegender Garten

Bezüglich der Teilungserklärung Gebäude gibt es gewisse gesetzliche Grundvorschriften über Gemeinschaftseigentum ( z. B. Zugänge, Heizungsräume usw. ); Das Wohnungseigentum muß in sich abgeschlossen sein; auch hierzu sind Pläne mit Einzeichnungen erforderlich.

In der Gestaltung ist der Eigentümer grundsätzlich frei; wenn er Deine Vorstellungen berücksichtig, ist dies ein Entgegekommen.

Wenn Du Deine Kaufabsicht darlegst, hast Du vielleicht Chancen.

Der Garten kann in 3 Teile aufgeteilt werden und jeder Teil zu einer Wohnung zugerechnet werden oder der Garten wird an alle Eigentümer zu gemeinschaftlichen Nutzung als Gemeinschafteigentum erklärt.

Lezteres wird zwangsläufig zu Problemen bei der Nutzung und Pflege führen.

Aber auch die Teilzuordnung ( die Aufteilung nach Größe im Verhältnis zur Wohnung kann der Eigentümer frei bestimmen )kann Probleme beinhalten, wenn die Nutzung und Pflege der jeweiligen Eigentümer weit auseinander gehen.

Der Preis Wohnung plus oder incl. Garten muß zwischen Eigentümer und Erwerber ausgehandelt werden.

Wenn Du mir weitere Detailinformationen schickst über Größen Lage und derzeitige Nutzung antworte ich Dir gerne ausführlicher.

Möglich auch unter:

[email protected]

aber bitte mit klarem Betreff

Bis bald

Stefan Seidel

#8

Hallo,

es ist durchaus möglich und auch nachvollziehbar, dass der Garten separat behandelt / berechnet wird.

Um auf der sicheren Seite zu sein, würde ich einen Anwalt / Notar aufsuchen, der Spezialist im Immobilienrecht ist und Ihre Vorstellungen per notarieller Urkunde auflistet und Ihnen auch mit Rat und Tat zur Seite steht!

Viel Erfolg und herzliche Grüße!

Ralf Wacker

#9

Hallo,
ich kann da nicht kompetent weiterhelfen.

MFG Angelika

#10

Hallo,
leider bin ich wohl im falschen Verteiler. Zu diesem thema kann ich leider keine kompetente Antowrt geben.

Viel Erolg bei der Rechersche.
Gruß
MB

#11

Das hängt ganz vom Eigentümer ab. Wenn der Garten gesondert verkauft werden soll, muss dafür ein Grundbuch eingerichtet sein. Sonst Angebot abwarten oder verhandeln. juliuszwo