Liebe/-r Experte/-in,
wir besitzen ein eigenes Haus, welches auf 3 Parteien aufgeteilt ist. Eine partei möchte nun seinen Anteil verkaufen und hat ein Gutachten eingefordert um einen Teilungsversteigerung (Zwangsversteigerung) zu veranlassen. Meine Frage nun: Ist derjenige verpflichtet, auf Basis des Gutachtens sich von den anderen beiden die jewe3iligen Drittel auszahlen zu lassen oder kann er auch sagen, Nein - das ist mir zuwenig - ich lasse es auf die Versteigerung ankommen. Das ist das, was wir befürchten.
Wir haben das Haus (Mein Bruder, meine Schwster und ich) mit eigenen Händen gebaut und nun will der Erbe meiner Schwester den großen Reibach machen. Das ist nicht so ganz mein Gerechtigkeitsempfinden. Also - welche Rechte hat er nach Erhalt des Gutachtens und welche Rechte haben die anderen beiden nach Erhalt des Gutachtens? Diese Frage interessiert mich brennend, denn wir (mein Bruder und ich) möchten unseren Anteil gerne behalten und den Erben auszahlen, aber nicht mehr, als das Gutachten hergibt. Kann der Erbe das ablehnen und es auf eine Zwangsversteigerung herauslaufen lassen? Welcher Preis wird denn bei einer Zwangsversteigerung angesetzt (das Haus ist mit Grundstück lt. Gutachten 200.000 Euro wert)? Ich habe echt Angst, mein Heim zu verlieren. Für ein paar Tipps wäre ich sehr dankbar.
Gruß,
Jochen
Hallo Jochen,
Buuuh, dass ist ja ganz schön heftig und ganz schön kompliziert!!
Damit hab ich keine Erfahrung-ich mach mich mal kundig, aber wird
Sicher schon ein Vergleichsverfahren geben???
Gruß Stefan
Teilungsversteigerung
Wird der Versteigerungstermin „Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“
anberaumt, handelt es sich nicht um eine Versteigerung wegen Schulden, sondern
um eine Art “freiwillige Versteigerung“. Der Teilungsversteigerungsantrag kann von
jedem Miteigentümer einer Immobilie gestellt werden.
Unterschied zur Vollstreckungsversteigerung aus der Sicht eines Interessenten:
Es gilt in der Regel nur die 5/10-Wertgrenze des § 85 a ZVG.
Vielfach bleiben alle im Grundbuch eingetragenen Bela stungen bestehen und sind
vom Ersteher zu übernehmen. Meistens bieten die Miteigentümer selber mit, so dass
in der Regel die Objekte rela tiv teuer versteigert werden.
Hallo,
das Thema Versteigerung/Zwangsversteigerung an sich ist schon sehr schwer; aber das Thema Teilungsversteigerung ist so kompliziert, dass dies die meisten Anwälte nicht verstehen und einen weiten Bogen darum machen.
Den einzigen Tip, den ich Dir geben kann ist hier einmal rein zu lesen, denn hier sind die Fachleute:
http://www.schuldnerakuthilfe.com/teilungsversteiger…
Liebe/-r Experte/-in,
wir besitzen ein eigenes Haus, welches auf 3 Parteien
aufgeteilt ist. Eine partei möchte nun seinen Anteil verkaufen
Zwischenbemerkung: Also > jeder besitzt 1/3-Anteil.
Einer will verkaufen, also seinen 1/3-Anteil.
und hat ein Gutachten eingefordert
Zwischenbemerkung:
Sie meinen damit, dass der Verkaufswillige selbst privat ein Immobilienbewertungsgutachten bei einem Immobiliensachverständigen veranlasst hat, um Kenntnis des aktuellen Verkehrswertes zu haben.
um einen
Teilungsversteigerung (Zwangsversteigerung) zu veranlassen.
Hinweis:
Eine Teilungsversteigerung muß beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Sie dient zur Auflösung der Gesamthandsgemeinschaft, ist also keine echte Zwangsversteigerung, da es an einem Gläubiger mangelt.
Es hat also kein Kreditgeber eine Forderung, die nicht bezahlt wird.
Informieren Sie sich über Details auf folgender Seite:
http://www.teilungsversteigerung.net/
Meine Frage nun: Ist derjenige verpflichtet, auf Basis des
Gutachtens sich von den anderen beiden die jewe3iligen Drittel
auszahlen zu lassen oder kann er auch sagen, Nein - das ist
mir zuwenig - ich lasse es auf die Versteigerung ankommen. Das
ist das, was wir befürchten.
Antwort:
Jeder der Miteigentümer hat das Recht, die Auflösung der Gesamthandsgemeinschaft zu verlangen und Antrag auf Teilungsversteigerung bei Gericht einzureichen, auch Sie.
Im Grunde ein normaler Vorgang. Allerdings sollte man sowas unter nahen Verwandten honoriger regeln, nämlich so, wie Sie es vorhaben: Auszahlung des 1/3-Anteils, z.B.
TEUR 200 Verkehrswert = Bruttomehrwert
./. TEUR ? effektive Schulden am Haus
= TEUR ? Netto-Mehrwert
dividiert durch 3 Miteigentümer
= Anteil des Miteigentümers, der ausbezahlt werden will.
Wir haben das Haus (Mein Bruder, meine Schwster und ich) mit
eigenen Händen gebaut und nun will der Erbe meiner Schwester
den großen Reibach machen. Das ist nicht so ganz mein
Gerechtigkeitsempfinden. Also - welche Rechte hat er nach
Erhalt des Gutachtens
Antwort: wie beschrieben, entweder er geht auf die Auszahlungssumme ein oder nicht, dann muß er die Teilungsversteigerung beantragen.
Was ich nicht verstehe: Wenn schon ein offizielles + aktuelles, vom Immobiliensachverständigen angefertigtes Gutachten da ist > warum aktzeptiert er die Auszahlungssumme nicht? Dann bezweifelt er den festgestellten Verkehrswert. Dann muß er aber auch sagen, was ihm an der Verkehrswertermittlung stört.
Ist ihm einfach der VWT zu gering, bleibt es ihm unbenommen, noch einen Sachverständige zu beauftragen
(wohl zu seinen eigenen Lasten).
und welche Rechte haben die anderen
beiden nach Erhalt des Gutachtens? Diese Frage interessiert
mich brennend, denn wir (mein Bruder und ich) möchten unseren
Anteil gerne behalten und den Erben auszahlen, aber nicht
mehr, als das Gutachten hergibt. Kann der Erbe das ablehnen
Antwort: Sie liegen vollkommen richtig mit der Einschätzung der Gesamtsituation. Ich schrieb es bereits, alle Miteigentümer haben das Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen.
Jeder kann natürlich eine freihändige Auszahlung an ihn ablehnen, auch wenn der Auszahlungsbetrag fair bzw. nach dem VWT-Gutachten bemessen ist.
Er kann dann den Teilungsversteigerungs-Weg einschlagen.
Jemand, der das macht, muß aber auch damit rechnen,
dass in der Teilungsversteigerung (TV) weniger Erlös herauskommt als die Berechnungsmethode nach Verkehrswert. Fragen Sie mal denjenigen, ob er das schon berücksichtigt hat.
Jedermann kann bei einer TV am TV-Termin mitbieten und versuchen, das Objekt zu steigern. So können Sie auch
bewerkstelligen, dass das Objekt in ihrem (Mit-)Eigentum verbleibt.
Dann würde ich aber einen Rechtsanwalt engagieren. Es geht um zuviel, als nur als Laie aufzutreten.
In der TV gibt es die 5/10-Grenze, es muß also von amts wegen ein Mindestgebot von 50% des gerichtlich ermittelten Verkehrswertes geboten werden.
Daraus ersehen Sie auch: das Gericht bestellt einen amtlich bestellten, öffentlich vereidigten Sachverständigen für Immobilien, der den VWT ermittelt, völlig unabhängig davon, ob schon ein freihändiges Gutachten existiert oder nicht.
und es auf eine Zwangsversteigerung herauslaufen lassen?
Welcher Preis wird denn bei einer Zwangsversteigerung
angesetzt (das Haus ist mit Grundstück lt. Gutachten 200.000
Euro wert)?
Antwort: Es gilt der gerichtlich festgestellte Verkehrswert, wie vorhin beschrieben.
Beispiel: auch der Gerichtsgutachter stellt einen VWT von TEUR 200 fest > dann muß i.d. TV ein Mindestbetrag von TEUR 100 geboten werden.
Auch Ihr „netter Anverwandter“ kann natürlich mitbieten
(billigst?), Eigentümer werden und dann freihändig am Markt verkaufen. Ob er das Risiko eingeht, sollten Sie mal in einem Gespräch ausloten.
Ich habe echt Angst, mein Heim zu verlieren. Für
ein paar Tipps wäre ich sehr dankbar.
Gruß,
Jochen
Antwort:
Gehen Sie folgenden Weg:
- Bieten Sie dem Anverwandten die Auszahlungssumme, wie von Ihnen beschrieben und schreiben Sie ihm gleichzeitig, wenn er das nicht will, warum er das nicht will? Und sollte es an der Nichtakzeptanz des von einem Sachverständigen (SV) aktuell ermittelten VWT liegen, dann möge er auf seine Kosten einen weiteren SV beauftragen und Euch eine Abschrift des GA vorlegen.
Dann können Sie (obwohl Sie keine Immobilien-Schätz-Experten sind) vergleichen, welche Wertermittlungsbasis der eine SV und der andere SV verwendet haben.
Notfalls können Sie einen Makler beauftragen, die beiden SV-Gutachten zu überprüfen. Ein guter Makler beherrscht auch die VWT-Ermittlung.
Gleichzeitig weisen Sie den nahen Verwandten darauf hin, dass eine TV auch für ihn ein Risiko bedeutet, dass der Erlös unter den eigenen Vorstellungen liegt.
Dann wird sein Anteil auch geringer.
Wenn der Verwandt die TV beantragt, ist noch längst nicht alles verloren, Sie können
-mitbieten, z.B. bis zum VWT (z.B. TEUR 200)und Eigentümer werden, vielleicht sogar zu einem billigeren Steigpreis als TEUR 200, dann kann sich Ihr Verwandter „wo hinbeissen“.
Es kann natürlich auch sein, dass er mitbietet um Sie in Ihren Geboten nach oben zu treiben.
Das aber ist ein gefährliches Spiel auch für ihn.
Bleibt er im Meistgebot hängen, weil keine weiteren Gebote Ihrerseits oder vonseiten Dritter kommen, dann muß er das Objekt übernehmen und er erhält den Zuschlag, das kostet ihn u.a. auch 3,5% Grunderwerbsteuer. Das wären bei VWT 200 > TEUR 7.
Wenn Restschulden am Objekt oder sogenannte bestehen bleibende Rechte (z.B. Grundschulden von Banken, die Bankschulden sichern) vorhanden sein, muß man bei Geboten entsprechend weniger bieten, z.B.
TEUR 200 VWT
TEUR 50 Restschulden
TEUR 50 Ihr Gebot ( 50 Restschuld + 50 = 50% VWT).
Ihre Fragen dürften jetzt abgedeckt sein. Falls nicht, schreiben Sie nochmals.