TG Stellplatz - NK - Pflege Aussenanlage, Müll - falscher Name -23k pa

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hi,

ich habe heute die erste Nebenkostenabrechnung für meinen Tiefgaragenstellplatz erhalten, den meine Firma gemietet hat, jedoch gibt es einige fragliche Punkte für mich:

  1. Auf der Nebenkostenabrechnung und als Mieter genannt steht mein privater Name, nicht der meiner Firma (Anschrift ist die gleiche für meine Firma und als Privatperson). Im Mietvertrag steht der Name meiner Firma und mein Name als Kontaktperson. Ist die Zustellung der Nebenkostenabrechnung damit über rechtens ?

  2. Es gibt 8 Kostenpunkte:
    Hausmeister (5500€)
    Pflege Aussenanlage (4500€)
    Müllbeseitigung (1100€)
    Allgemeinstrom TG (8000€)
    Strassenreinigung (1000€)
    Wartung TG (300€)
    Gebäuderversicherung (2500€)
    Haftplichtversicherung (330€)

Über der Garage mit 111 Plätzen befindet sich ein kleines Gebäude mit 3-4 Wohnungen mit Gärten (ich wohne dort nicht).

Es ist das erste Mal, dass ich für einen Tiefgaragenstellplatz eine Nebenkostenabrechnung erhalte und bin von den Kosten sehr verwundert. Die Kosten sehe ich als ziemlich hoch ein, oder bin ich naiv?

Warum muss ich als TG Mieter für die Pflege der Aussenanlage von dem Haus zahlen ?
Was für Müllbeseitigung ? Es gibt dort keine zugänglichen Mülleimer. Die Hausmeisterkosten wirken extrem hoch, dafür dass er 2x Mal im Jahr auf einem fahrbaren Wischgerät durch die Tiefgarage fährt.

Ich würde mich sehr freuen, wenn mich jemand etwas aufklärt :slight_smile:

Gruß
Craig

#2

Hi,

woher sollen wir wissen, was in deinem Mietvertrag steht, um auch nur halbwegs vernünftig auf deine Fragen einzugehen?

Gruß
Christa

#3

Hallo Christa,

gern beantworte ich die Frage, danke für den freundliche Hinweis.

Es steht folgendes: „die Kosten für den Betrieb der Tiefgarage werden im Zuge der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt. Die Kosten hierfürü richten sich nach der Betriebskostenverordnung sowie ständigen Einrichtungen vor allem Garagetor (Wartung). Die Verteilung erfolgt nach Anzahl der Stellplätze.“

Gruß
Craig

#4

Hi,

ich fürchte, dass dann grundsätzlich die Kosten rechtmäßig sind. Was zu klären wäre, dazu müsstest du aber einen Wohnungsmieter fragen, ob die angegebenen Kosten fürs ganze Haus gelten, oder ob das nur der Anteil für die Garagen ist. Denn nach dem, was ich gefunden habe, müssen die Garagenkosten vom Rest getrennt ausgewiesen werden.

Gruß
Christa

#5

Hallo,

natürlich ist die Abrechnung so „rechtens“. Wenn Du für eine Steuererklärung oder andere Belange eine Rechnung auf die Firma brauchst, dann teile das der Hausverwaltung mit. Die wird eine neue ausstellen und den Fehler im Datensatz korrigieren.

Die Beträge entfallen ja offensichtlich nicht auf Deinen Stellplatz, sondern auf das Gesamtobjekt, das ebenso offensichtlich aus Wohnungen und Stellplätzen besteht, auf die die Kosten umgelegt werden. Üblich ist dabei eine Umlage nach Miteigentumsanteilen, wobei die Anteile für die Wohnungen nach der anteiligen Grundfläche berechnet werden und je TG-Stellplatz ein Miteigentumsanteil vergeben wird.

Wie umgelegt wurde, sollte aus der Abrechnung hervorgehen. Üblicherweise wird spaltenweise der Betrag, die Gesamtbasis (also die Gesamtzahl der für die Position relevanten Miteigentumsanteile), der jeweilige Anteil des Objektes, über das die Abrechnung erstellt wurde (bei TG-Platz also wahrscheinlich „1“) sowie der Endbetrag für das Objekt, über das die Abrechnung erstellt wurde, ausgewiesen.

Insgesamt erscheinen die Kosten normal.

Weil es sich um ein Objekt handelt und auch die TG-Mieter die TG betreten und damit von einem gepflegten Äußeren der Immobilie profitieren. Und weil das so in der Teilungserklärung geregelt wurde.

Und dennoch gibt es Mülleimer im Objekt. Ich kenne es eher so, dass die Müllabfuhr nur auf die Wohnungen umgelegt wird, aber ich würde nicht so weit gehen, dass die Umlage auch auf die Stellplätze nicht erlaubt ist.

Über welche Beträge reden wir denn hier? Normalerweise zerlegt man so ein Objekt in 1.000 oder 10.000 Miteigentumsanteile. Für den Stellplatz mit einem Miteigentumsanteil würdest Du also für den Müll 1,10 Euro oder auch nur 11 Cent bezahlen.

Der wird aber auch das Treppenhaus putzen, die Mülltonnen rein- und rausstellen, Leuchtmittel tauschen usw.

Aber noch einmal die Frage: wie hoch sind denn die umgelegten Kosten? Bei 1000 Miteigentumsanteilen komme ich auf rd. 20 Euro, bei 10.000 (was wahrscheinlicher ist) reden wir hier von 2 Euro.

Gruß
C.

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#6

Wo liest Du, daß das eine ET-Anlage ist?
Es sind 111 Stellplätze und 3-4 Wohnungen.

Gruß

#7

Die eine Zeile mit der Gesamtsumme 23.230,- hättest Du auch noch dazu tippen können!

So eine Abrechnung besteht aus Gesamtkosten Objekt und Deinem Anteil. Wie hoch ist der?
23.230 ./. 111? Oder wie?

Müll und Strom kommen mir hoch vor, der Rest nicht.

#8

Naja, irgendwem werden die Wohnungen und Stellplätze schon gehören und für die Eigentümer erstellt die Hausverwaltung die Abrechnung und auf der Basis erstellen dann die Vermieter die Abrechnungen für ihre Mieter. Eine solche hat der Fragesteller wohl vorliegen.

Dass die Abrechnung über alle Wohnungen und Stellplätze erstellt wird, erkennt man an der Höhe u.a. der Kosten für Müllbeseitigung, Allgemeinstrom, Außenanlage, Versicherung… naja, eigentlich an allem außer Wartung TG.

Die Summe steht im Betreff. Hab ich auch erst später gesehen.

Grüße
C.

#9

Eine Frage hatte ich noch vergessen: wieso befindet sich unter dem Gebäude mit 3-4 Wohnungen eine Tiefgarage mit 111 Stellplätzen? Kann es wohl sein, dass zu dem Objekt noch andere Häuser gehören, deren Bewohner Stellplätze in der dieser Tiefgarage haben?

#10

Hallo C und Gudrun,

vielen Dank für die Zeit und die Antworten und Fragen. Ich kenne mich in diesem Bereich leider sehr schlecht aus.

In Bezug auf die Miteigentumsanteile wurden Gesamt mit 10.0000,00 gerechnet. Mieteranteil für mich 111,00.

Ich habe die Zahl zuvor anscheinend falsch interpretiert in der Weise, dass es 111 Stellplätze gibt. Nichtsdestotrotz liegt die Anzahl bei 96, habe es vorhin nachgezählt.

Die umgelegten Kosten liegen bei:
Hausmeister 58€
Pflege Aussenanlage 50€
Müll 13€
Strom 90€
Strassenreinigung 11€
Wartung TG 4€
Gebäudev. 28€
Haftpflichtv. 4€

Werte sind aufgerundet. Insgesamt werden die Kosten auf circa 23.000 € berechnet. Mein Anteil liegt bei 251€. Es ist eine große Wohnanlage, mit Gebäuden um den Standort der Tiefgarage herum, einige wenige haben Parkplätze vor ihren Gebäuden, die meisten in der Tiefgarage.

Vielen Dank für eure Mühe

Craig

#11

Hallo nochmal,

wenn es 96 Stellplätze gibt und die alle 111/10.000 Miteigentumsanteile hätten, dann wären das zusammen schon 10656. Den Stellplätzen unterschiedlich große Miteigentumsanteile zuzuweisen, macht irgendwie auch keinen Sinn. Mal abgesehen davon, dass dann für die Wohnungen nichts mehr bliebe. Es sei denn wiederum, dass nur vier oder meinetwegen acht Stellplätze dem Objekt zugerechnet werden, über das die Abrechnung erstellt wurde und die restlichen Stellplätze den umliegenden Objekten zugerechnet werden. Das kann durchaus sein und wäre auch nicht ungewöhnlich. Im Zweifel gibt es da irgendeine Art von Grundlagenurkunde, die die Rechtsverhältnisse in dem ganzen - ich nenne es mal so - Quartier regeln, wie die Kosten verteilt werden, wer welche Wegerechte hat usw.

Die Frage ist halt, wie viel Aufwand zur Sachverhaltsaufklärung Du betreiben willst. Beim Vermieter nachzufragen und um allgemeine Erklärungen bzw. um eine Kopie der Originalunterlagen zu bitten, die er bekommen hat, ist sicherlich eine gute Idee. Der vermeintliche Widerspruch im Zusammenhang mit der Zahl der Stellplätze und den Miteigentumsanteilen sollte aufzuklären sein und dann sieht man weiter.

So ganz grundsätzlich scheint mir an der ganzen Abrechnung nichts auszusetzen zu sein, außer dass Du anhand der vorliegenden Unterlagen eigentlich nicht recht nachvollziehen kannst, was da auf wen umgelegt wurde. Die einzelnen Posten scheinen jedenfalls so grob OK zu sein.

Gruß
C.

#12

ist der Punkt verrutscht oder ist eine Null zu viel?

grüße
lipi

#13

Man kann Dir nicht wirklich helfen, wenn Du nicht alle Infos mitteilst.

Aus

wird dann plötzlich

Da hatte @C_Punkt den richtigen Riecher.

Wer ist Dein Vermieter/Vertragspartner? Die Hausverwaltung oder ein einzelner Wohnungseigentümer?

Wer ist Absender der Abrechnung?

Kannst Du die Abrechnung hochladen? Namen und Adresse natürlich schwärzen.
Dann könnten wir auch sehen, ob das, was Dir vorliegt, die Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung erfüllt.

#14

Ich danke euch für eure Antworten. Hätte ich gewusst was alles wichtig ist, hätte ich es gleich mitgeteilt. Jedoch war mir der Tiefgang eurer Hilfe nicht bewusst, sonst hätte ich viel mehr Details und genaue Daten und Fakten genannt und ich danke euch vielmals für die Hilfe. Ich komme aus England und deutsche Verträge sind immernoch etwas kompliziert für mich.

Anbei die Abrechnung, es gibt nur dieses eine Blatt + Anschreiben mit Kontoverbindung. Mein Vermieter ist direkt die Hausverwaltung. Der Abesender ist ebenfalls die Hausverwaltung.

In Bezug auf die anderen Häuser, sie sind nicht auf dem Grundstück der Tiefgarage, sondern um das Grundstück herum, wie kann das Einfluss darauf haben ?

NK 2022
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#15

Kein Problem, wir tasten uns ja an den Sachverhalt heran.

Sagen wir es mal so: es gibt ja noch Unklarheiten und da kann jedes Detail helfen, um Licht ins Dunkel zu bringen. Ein Punkt, bei dem das eine Rolle spielt, ist halt die Höhe der ein oder anderen Position. Wie @Gudrun schon anmerkte, sind bspw. die Kosten für die Müllabfuhr für 3-4 Haushalte schon sehr hoch.

Mir ist noch unklar, wie es zu den 111/10.000 Miteigentumsanteile für die 96 Stellplätze kommen kann, denn dann hätten die ja in Summe schon mehr als die 10.000 MEA:

Es ist auch ungewöhnlich, dass die Stellplätze für die Müllabfuhr bezahlen, obwohl sie ja keinen Müll beisteuern. Was dahinter steckt und ob das so OK ist, wird sich ohne Kenntnis der Teilungserklärung bzw. der übergeordneten Grundlagenurkunde kaum herauszufinden sein.

Ich bin weiterhin für ein Telefonat mit der Hausverwaltung, um die Sache mit den Stellplätzen (96*111> 10.000) zu klären und auch, wie bspw. die Kosten für die Müllabfuhr auf die Abrechnung für die Stellplätze gelangten.

Nur so zum Vergleich: ich vermiete Wohnung und Stellplatz und die Kosten, die ich für den Stellplatz umlege, liegen bei 1,34 Euro pro Jahr und davon entfallen 1,18 schon allein auf den Hausmeister. Der Stellplatz befindet sich in einer TG, in der sich rd. 85 Stellplätze befinden, von denen aber nur 25 zum Objekt gehören, für das die Abrechnung erstellt wird.

Gruß
C.