Ich denke privat über den Kauf eines Mietshauses mit max. 10 Mietparteien vor. In Berlin sind die Preise je nach Lage und Zustand exorbitant teuer. Alternativ interessieren mich Mietshäuser in Leipzig, Dresden, Halle, Magdeburg und Görlitz. Ich bin auf Eure Meinungen gespannt.
Teuer ist relativ. 10-fache Jahresmiete ist das gleiche ob Berlin, München oder Hintertupfingen. Auf Grund der herrschenden Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen, ist daher Berlin vermutlich günstiger als Hintertupfingen.
Bei 10 WE in Leipzig, Dresden etc. sollte man wissen was man tut.
Erfahrung in der Mietverwaltung bzw. das Geld um jemand der Ahnung davon hat, zu beschäftigen, sollte man schon haben.
Wenn nicht, wird man das an der Rendite feststellen können. Möglicherweise ist dann ein Sparbuch die bessere Anlageform.
vnA … mehr auf http://w-w-w.ms/a49482
Ich denke privat über den Kauf eines Mietshauses mit max. 10 Mietparteien vor.
Dann sollte die Vermietbarkeit im Vordergrund stehen.
In Berlin sind die Preise je nach Lage und Zustand exorbitant teuer.
Die zu erwartenden Einnahmen aber wahrscheinlich auch.
Ich bin auf Eure Meinungen gespannt.
Ich würde in Berlin kaufen.
Berlin TEUER? LOL!
Der war gut. Berlin ist total billig, wobei die Preise langsam anziehen.
Viele Grüße aus Süddeutschland.
PS: Ich möchte dir von deinem Vorhaben abraten.
Billig-teuer… ist sicher individuell
Aber der Vergleich Süddeutschland - Berlin hinkt sicher.
Abraten… warum?
Ja natürlich, die Vermietbarkeit sollte im Vordergrund stehen! mit einem leeren Haus lässt sich nichts erwirtschaften!
Berln ist sicher ein Favorit, Leipzig aber auch.
Trotzdem danke für die Meinung.
danke für Deine Meinung.
Hintertupfing käme auch gar nicht in Betracht 
)
Hallo,
Hintertupfing käme auch gar nicht in Betracht
Aber Görlitz wäre in Ordnung?
http://de.wikipedia.org/wiki/Einwohnerentwicklung_vo…
Gruß
Jörg Zabel
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Spannendes Vorhaben!
Hallo,
spannendes Vorhaben, dranbleiben!
Für den Kauf werden bestimmt u.a. auch folgende Punkte zu erörtern sein:
- bei einem Mietshaus mit 10 Partien, wird man vermutlich den einen oder anderen Kompromiss in Sachen Vermietbarkeit machen müßen - z.B. sind dann 6-8 Wohnungen davon attraktiv und lassen sich somit besser und dauerhafter vermieten und bei den anderen Wohnungen könnte man vielleicht eher mal Leerstand oder eine etwas höhere Fluktuation haben.
Dies führt wiederum zu der Frage, ob man sich die geplanten 10 Objekte kompakt in einem einzigen Haus, oder beispielsweise einzelne attraktive Wohnungen in unterschiedlichen Häusern kauft, quasi die „Rosinen etwas herauspickt“.
Man könnte bei seiner persönlichen Renditerechnung einen gewissen „Mietausfallfaktor“ für einzelne Objekte stets einkalkulieren (welcher vermutlich auch bei ausschließlich attraktiven Objekten erforderlich ist - nur aber unter Umständen etwas niedriger).
Bei der „nichtkompakten“ Lösung (einzelne Wohnungen in unterschiedlichen Häusern) ist natürlich der Zeitaufwand im Einkauf wesentlich höher und nachher hat man es dann auch mit unterschiedlichen Verwaltungen zu tun, die einem dann aber im Idealfall die Verwaltungsarbeit ebenfalls komplett abnehmen.
Wer vermietet dann vor Ort die Wohnungen?
Der Eigentümer wird vermutlich nicht selbst bei jedem Mieterwechsel in die jeweilige Stadt für ein paar Tage reisen wollen und einen geeigneten Mieter suchen wollen.
Renditerechnung? Welche Höhe wird erwartet? Vermutlich Differenzen in den unterschiedlichen Städten.
Es ist purer Streß und es kommt nur ganz schwer was dabei rüber.
Daher möchte ich dir abraten. Immos schützen übrigens nicht vor Inflation.
Berlin ist extrem billig, natürlich bezogen auf Vergleichbares in Süddeutschland. (Stuttgart-Ulm-München). So war das gemeint.
Gruß
Es ist purer Streß und es kommt nur ganz schwer was dabei
rüber.
Warum? Wo liegt der Stress, die meisten Mieter wollen doch auch nur möglichst behaglich wohnen.
Warum kommt nur schwer was rüber?
Wenn beispielsweise unter Berücksichtung eines plausiblen Kaufpreises, der Erwerbsnebenkosten, teilw. Renovierungskosten vor jeweiliger Neuvermietung, Instandhaltungsrücklagenbildung+Verwalterkosten und einem einkalkulierten ständigen Mietausfall von z.B. 10% immer noch eine reale Rendite von 4 % rauskommt - was spricht dann dagegen?
4% Rendite? Ich lach mich schlapp.
Klar kann das Gut gehen. Wenn es aber nicht Gut geht, ist auch mal locker eine Negativrendite drin.
vnA
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…Der Einkaufspreis des Objekts ist natürlich das A und das O (nachdem alle anderen Parameter überwiegend in Ordnung sind).
Ich denke dann sollten 4 % wirklich erzielbar sein - wo siehst Du da das Problem? Wie kommen Deine Negativ-Renditen zustande? Durch zu großen und zu langen Leerstand? Durch zu teure Instandhaltung? Das muß man natürlich alles gut und realistisch ausrechnen können (natürlich haben Dachziegel, Fassaden, Fenster, etc. immer nur eine gewisse Lebensdauer, das weiß man aber idealerweise als Kapitalanleger) und dann muß eben der EK zur gesamten Rechnung stimmen…
Nehmen wir den Neubau:
m² 4.000€ + Kauf-Nebenkosten
Investitionsvolumen 10 x 80 m€ x 4000 €/m² + 10% NK = 3,5 Mio
4% Rendite = 14,66 €/mon/m². Dazu Mietausfallwagnis, Rücklage und Bewirtschaftung.
Für den Preis muss ich schon eine recht gute Lage haben. Gibts die dann noch für 4000? Eher nicht.
Nehmen wir den Altbau:
m² 1.000€ + Kaufnebenkosten
Investitionsvolumen 10 x 80 m€ x 1000 €/m€ + 10% NK = 0,9 Mio
Dafür erhalte ich aber eine Bude, bei der in den nächsten 5 Jahren Heizung(en), Fenster, Treppenhaus, etc. dran sind. Selbst wenn ich gewisse Reparaturen auf den Mieter als Sanierung umlegen könnte, wäre der hinterher weg und einen neuen finde ich für den erhöhten Mietpreis nicht. Alleine eine Gasetagenheizung auszutauschen kostet ca. 7500 €. Dafür muss ich 15x 500 Miete erhalten. Ohne das was alles noch so kaputt gehen kann oder gebraucht wird. Bei diesen alten Buden ist das Mietausfallwagnis übrigens um ein mehrfaches höher.
Übrigens: Die 3 wichtigsten Kriterien beim Hauskauf sind: Lage, Lage, Lage. Und dann vllt ganz hinten: der Preis.
vnA
…ich weiß das mit „Lage, Lage, Lage“, der wichtigste Parameter der dann den Einkaufspreis und auch die erzielbare Miete beeinflußt.
In meinem Beispiel gehe ich davon aus, daß die Lage in Ordnung ist und daß sich die Wohnungen zu 90 % permanent vermieten lassen.
Ich weiß jetzt nicht, auf welche Metropole Du Deinen Gesamtquadratmeter-NEU-Preis von € 4.400,- beziehst und gebe Dir recht, wenn dann keine 14,66 pro m² Miete zu erzielen sind, freilich auch die von mir als realistisch betrachtete Rendite nicht zu erzielen ist.
Bei Deinem Gebraucht-Rechnungs-Beispiel bist Du aber nicht konsequent und läßt alle möglichen Renovierungs- und Modernisierungskosten im Unklaren und bezeichnest sie als zu teuer und unüberschaubar.
Aber genau an der Stelle wird es für den schlauen Investor interessant:
Nehmen wir weiter an, die 10 Wohnungen haben insgesamt 800 m² und der Investor bekommt diese für € 1.100,- pro m².
Wenn der Investor nun pro m² € 1.000,- investiert (das wären dann € 800.000,- fürs ganze Haus, da gibt es richtig viele Dachziegel, Fassadenfarbe, Fenster, Zentralheizung, Böden, und noch mehr dafür!), dann hat er € 2.100,- pro m² ausgegeben und könnte mit einer Kalt-Miete von nur € 8,80 pro m² (abzüglich permanente zukünftige Instandhaltungsrücklage+Verwalter € 1,- und Mietausfallfaktor € 0,80) schon eine Rendite von 4% erzielen!!!
Einspruch von Deiner Seite?
Hallo Pit,
In meinem Beispiel gehe ich davon aus, daß die Lage in Ordnung
ist und daß sich die Wohnungen zu 90 % permanent vermieten
lassen.
Bei Deinem Gebraucht-Rechnungs-Beispiel bist Du aber nicht
konsequent und läßt alle möglichen Renovierungs- und
Modernisierungskosten im Unklaren und bezeichnest sie als zu
teuer und unüberschaubar.
Der eigentliche Denkfehler beruht auf enem Kaufpreis von um die 1000€/qm. der durchschnittliche Kaufpreis in Gebieten, da Mieten von mehr als 6€/qm erzielt werden können beginnt bei 2000€/qm. Da haste aber noch nichts investiert.
Nehmen wir mal als Beispiel Berlin-Charlottenburg, Kaufpreis 2000-2500€/qm, dazu noch Instandsetzungskosten von 500€/qm, biste bei 800qm mit Erwerbsnebenkosten (800x2250x10%+800x500) einem Preis von 2.380.000€.
Erzielbarer Mietpreis 8-10€, nehmen wir 9€/qm, sind wir bei Miete abzüglich 10% Mietausfallwagins (9x800x12-10%)=77.760 €.
Davon ab Verwaltungskosten (in Berlin 5% von Mieteinnahmen) und Instandhaltung (Gebäude älter als 33 Jahre 11,50€ pro qm und Jahr)=(9x800x12x5%+800x11,50) 13520€
Das von der Miete ab sind dann noch Mietertrag von (77760-13520)=64240€, entspricht einer Rendite von 2,7%.
Na dann mal herzlichen Glückwunsch. Kann man nur hoffen, dass man die 2,38 Mio flüssig auf dem Konto hat und nix weiter passiert.
Gruß
Joschi
Hallo,
von nichts ne Ahnung scheint zu wissen wovon er spricht
Von da her stimmt sein Name nicht ganz.
Es ist so, dass es extrem schwierig ist, mit Miete Geld zu verdienen.
4% sind schon sehr gewagt. Gleichzeitig ist der Aufwand enorm.
Du kannst 2-3 Parteien „nebenher“ vermieten. Das geht gerade noch so zusätzlich wenn du eine 40-Stunden Woche hast.
10 Parteien sind „nebenher“ allein nicht zu machen. Da brauchst du jemanden, der das verwaltet. Ist leider so.
Und wie ich schon sagte: Immos schützen nicht vor Inflation.
Baustoffe, Reparaturen etc. steigen im Preis fleißig mit. Und wenn du „Altbau“ kaufst, da kommen schnell Reparaturen zusammen von denen man vorher keine Vorstellung hatte. + Dem Staat ausgeliefert auf Gedeih und Verderb (Vorschriften, Steuern…)
Okay, das ist meine Meinung dazu.
Gruß time
Einen Vorteil muss man aber auch erwähnen. Verluste aus VV sind steuermindernd.
vnA
10 Parteien sind „nebenher“ allein nicht zu machen. Da
brauchst du jemanden, der das verwaltet. Ist leider so.
…das ist klar, vor allem auch, wenn Du vielleicht ein paar hundert Kilometer entfernt bist.
Die Verwaltung einer Wohnung kostet z.B. € 25,- pro Monat, könnte also € 250,- bis € 300,- fürs gesamte Haus pro Monat ausmachen.
Dann hast Du Ruhe wenn es eine gute Verwaltung ist und diese Verwaltungs-Kosten natürlich auch vorher einkalkuliert…
Eine Verwaltung übernimmt im Normalfall weder das Mietausfallwagnis, noch Kosten einer anwaltlichen Vertretung. Schon gar nicht Reparatur oder Sanierungsaufwand.
Um hier nicht falsch verstanden zu werden: Ich bin selbst Immobilienbesitzer. Ich vermiete selbst Wohnungen und Gewerberäume. In meinem Bestand sind sowohl Alt- als auch Neubauten. 4% Rendite halte ich für ein ambitioniertes Ziel, das mit viel Glück erreicht werden kann. Mit dessen Nichterreichen man aber leider auch rechnen muss. Zumindest ist es nur eine langfristige Durchschnittsrendite, die nicht jährlich abrufbar sein wird, sondern die uU auch mit laaaangen Zuschussjahren erkauft werden muss.
vnA
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