Liebe Experten, folgender Fall: Meine Eltern haben mir „etwas“ Geld gegeben, damit ich auf meinen Namen eine Eigentumswohnung (neu, noch in Bau) kaufe, die ich dann an sie vermiete. Kaufvertrag ist geschlossen, jetzt muss ich die (notwendige, beträchtliche) Restfinanzierung regeln. Nun kommen meinen Eltern Bedenken: Was, wenn ich sterbe? Was, wenn ich zum Pflegefall werde und die Sozialkasse an mein Vermögen geht? Sie wollen glasklar sichergestellt haben, dass sie bis zum Ende des letzten Überlebenden die Wohnung bewohnen können, und zwar zu der vergleichsweise günstigen Miete, die ich ihnen - wegen des empfangenen Geldes - gewähren soll (es handelt sich so gesehen also um ein Darlehen und nicht um eine Schenkung). Wohnrecht wäre ihnen am liebsten, aber finde ich dann noch eine Finanzierung? Würde nicht ein befristeter Mietvertrag (wenn auf Lebenszeit möglich) dasselbe bewirken - aber u.U. die Finanzierung ebenfalls vereiteln? Oder besser eine nachrangige Grundschuld zugunsten meiner Eltern? Und: Macht das eingetragene Wohnrecht (das ja kein unentgeltliches Recht ist, d.h. es wird Mietzahlung vereinbart) womöglich die steuerliche Absetzbarkeit der Hypothekenzinsen, Abschreibung und sonstigen Nebenkosten zunichte? Danke Euch herzlich, Elke
Würde nicht ein befristeter Mietvertrag
(wenn auf Lebenszeit möglich) dasselbe bewirken
Der kann genausogut unbefristet sein. Eine praktikable Kündigungsmöglichkeit hast Du, abgesehen von Eigenbedarf, sowieso nicht. Ggf. den Mietpreis für die nächsten 50 Jahre festschreiben bzw. niedrig dynamisieren.
Für den Todesfall könnte man als Vermächtnis einen Niessbrauch zugunsten der Eltern bestellen. Steuervorteile für Deine Erben sind dann natürlich weg, aber wie groß ist schon die Wahrscheinlichkeit, daß Du vor Deinen Eltern stirbst?
Im Pflegefall kann das Sozialamt zwar das Grundstück verwerten, aber das hat keinen Einfluss auf den Mietvertag.
- aber u.U. die Finanzierung ebenfalls vereiteln?
Ich sehe nicht warum. Allerdings frage ich mich, warum Du das Geschäft machen willst. Damit Deine Eltern in eine ETW ziehen können, die sie sich nicht leisten können? Damit Du ein paar EUR Steuern sparst (ich hoffe, Du hast auch ein Einkommen, bei dem sich solche Aktionen lohnen)?
Und: Macht das eingetragene Wohnrecht (das ja
kein unentgeltliches Recht ist, d.h. es wird Mietzahlung
vereinbart) womöglich die steuerliche Absetzbarkeit der
Hypothekenzinsen, Abschreibung und sonstigen Nebenkosten
zunichte? Danke Euch herzlich, Elke
Wohnrecht schließt Vermietung aus. Denn aus welchem (aussersteuerlichen) Grund sollten Deine Eltern etwas Mieten, was sie bereits auf Grund des Wohnrechts benutzen dürften?
Einfach:
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Wenn die Bedingungen deiner Eltern wirklich so anmaßend hart sind, geb ihnne das Ged zurück.
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deine Bedenken sind absolut richtig. Denn bei manchen Banken sind solche „Guten Taten“ als wertmindernd eingestuft.
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beim FA gefährdest du natürlich die Absetzbarkeit von Kosten für den Unterhalt des WE.
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Wenn die Miete auf 30 Jahre festgeschrieben ist, dann wirst du über kurz oder lang zum sozialfall, trotz Eigentum.
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also folgender Weg:
Finanziere die Wohnung ohne irgendwelche Hinweise auf den Mieter.
Schließe mit deinen Eltern einen normalen Mietvertrag mit ortsüblicher Miete (am unteren Ende des Mietspiegels) ab.
Schließe mit deinen Eltern einen notariell vereinbarten Vertrag, in dem die Höhe des Darlehens (vorsichtig Erbschaftssteuer) oder der Schenkung enthalten sind. diese Schenkung wird an eine zu vereinbarende Gegenleistung (Wohnrecht in deiner Wohnung) gebunden.
Beide Seiten haben ein Kündigungsrecht! (Wichtig)
dann wäre alles sauber geregelt und die Banken und das FA haben keinen Grund irgendwas zu „formulieren“.
gruss
Ich danke Euch herzlich für Eure Anregungen! Sie haben schon geholfen… Detailfraen stelle ich jetzt im Board zum Mietrecht!
Elke