Hallo,
ich plane eine ca 1920 erbaute Villa zu kaufen.
Kann mir jemand Hinweise geben, worauf ich bei Gebäuden, die in diesem Zeitraum gebaut wurden besonders achten muss.
Heizung ist relativ neu (Gas-zentral)
Fenster sind bereits Doppelverglasung.
Böden original Pitch Pine
Danke
Friedrich
Hallo Friedrich,
Du solltest nach meiner Meinung besonders auf diese Punkte achten:
a) Feuchtigkeit
b) Dämmung
c) Holzschäden
Bei einem Gebäude aus dieser Bauzeit ist davon auszugehen, dass es sich um ein flachgegründetes, event. unterkellertes, einschaliges Mauerwerk mit Holzbalkendecken und Dachstuhl handelt. Vermutlich keine aussenliegende Dämmung. Isolierung gegen aufsteigende Feuchtigkeit im Mauwerk unwahrscheinlich oder defekt.
FEUCHTIGKEIT:
Ist das Gebäude unterkellert? Riecht es im Keller „muffig“, sind die Wände feucht, gibt es Ausblühungen oder sichtbare feuchte Stellen im Keller oder im aufsteigenden Mauerwerk. Gute Ansatzpunkte für einen Laien sind z.B. bei nicht unterkellerten Gebäuden die Wandflächen hinter den Fussleisten…
Wenn dies der Fall ist, dann unbedingt einen Fachmann zu Rate ziehen. Die Trockenlegung von Mauerwerk ist eine anspruchsvolle Aufgabe und auch in finanzieller Hinsicht nicht zu unterschätzen!
DÄMMUNG:
Wärmeschutzdämmung war 1920 sicher nicht Standard und es ist anzunehmen, dass das Gebäude keine ausreichende Wärmedämmung hat. In Kombination mit den erwähnten neuen Fenstern und Wohn- und Heizverhalten kann das fatale Folgen haben, da die hohe relative Luftfeuchte aus dem Räumen sich auf der Innenseite oder innerhalb des Mauerwerks kondensiert und zu Durchfeuchtungen führt.
Wie also sieht der Wandaufbau aus, gibt es eine Wärmedämmung? Falls diese fehlt, ist nach m.E. unbedingt eine Wärmedämmung als zukünftige Unterhaltungsmaßnahme in den Kaufpreis mit einzurechnen. Sich nicht von den „neuen“ Fenstern blenden lassen, die sind noch der kleinste (finanzielle) Teil einer vernünftigen Gesamtdämmung.
Fachmann dringend erforderlich!
HOLZSCHÄDEN:
Vermutlich Holzbalkendecken -> wie sieht es dadrin aus? Gerade im Bereich von Bad und Toiletten und der Fallleitungen zur Abwasserentsorgung kann sich über die Jahre ein schleichender Holzschäden aufgrund von Feuchtigkeit in der Balkendecke eingeschlichen haben. Wir haben in unserer Wohnung vor kurzem fast die Hälfte des Fussbodens aufnehmen müssen und diverse Balken saniert, weil teilweise schon auf unter 50% des Querschnittes „heruntergegammelt“. Auch hier Beurteilung nur durch einen Fachmann möglich.
Ich beschäftige mich relativ häufig mit alten - und auch heruntergekommenen - Gebäuden: Wenn auch nur ein oder zwei der oben genannten Punkte ernsthaft auf Dein Gebäude zutreffen, dann würde ich im Geiste schon mal eine erhebliche Summe Geld für die Sanierung einkalkulieren.
Lass Dich nicht bei der Besichtigung irre leiten durch irgendwelche „Spielereien“, wie tolle Fenster, toller Fussboden, Elektroanlage neu, bla bla bal… 80% des materiellen Wertes eines Gebäudes steckt nicht in den Dingen die man im Wohnraum sieht, sondern in der tragenden, dichtenden, isolierenden und dämmenden Funktion des Gebäudes!
Insgesamt kann ich Dir nur dringend empfehlen, einen Fachmann zu Deiner Beratung zu engagieren. Eventuell ein Architekt mit nachgewiesener Erfahrung in der Altbausanierung oder auch ein Bauphysiker. Der Gebäudeschaden kann - ohne dass eine Laie ihn bei einer Besichtigung bemerkt - so erheblich sein, dass das Haus ein „wirtschaftlicher Totalschaden“ sein kann.
Muss es aber natürlich nicht, und sollten tatsächlich keine nennenswerten Schäden vorhanden sein, so hast Du ein sicherlich wunderschönes Gebäude mit Charakter vor Dir: Dann GLÜCKWUNSCH!
Moritz
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Hallo Friedrich,
ich plane eine ca 1920 erbaute Villa zu kaufen.
ist das eine richtige Villa in einer entsprechenden Umgebung, oder ein größeres Haus. Waren die Erbauer eher wohlhabend oder haben sie das Haus mit der letzten Rippe erbaut?
Das und viele andere Sachen solltest Du in Erfahrung bringen, denn sie können für die Beurteilung sehr wichtig sein.
Wenn das Material sehr hochwertig war und ordentlich verarbeitet wurde, kann selbst bei problematischen baugrund die Bausubstanz tadellos sein undes noch auf viele Jahrzehnte bleiben.
Wurde murksiges Material murksig verarbeitet, kann es auch bei normalerweise problemlosen Untergrund Probleme geben.
Wenn Du jemanden hast, der von Bautenbeurteilung Ahnung hat, nimm ihn zu einer Besichtigung mit. Wenn nicht, ‚miete‘ Dir einen SAChverständigen, das Geld ist dann m.E. gut angelegt.
Kann mir jemand Hinweise geben, worauf ich bei Gebäuden, die
in diesem Zeitraum gebaut wurden besonders achten muss.
Feuchtigkeit im Keller und an den Außenwänden
Stabilität allgemein
Wie sieht der Dachstuhl aus, das Dach selber.
Aber ein SAChverständiger, der sich die Sache vor Ort ansiieht, kann Dir viel mehr sagen als jeder hier. Wie gesagt, es gibt dutzende Faktoren.
Heizung ist relativ neu (Gas-zentral)
Fenster sind bereits Doppelverglasung.
Böden original Pitch Pine
Das klingt cshon mal nicht soooo verkehrt.
Gandalf