Überbaubare Fläche / Bebauungsgrenze / Umbau von Garage in Lager

Behörden & Recht Behörden
#1

Guten Tag Zusammen,
möchte bzw. muss aus betrieblichen Gründen meine Garage, die an eine
Werkstatt angrenzt, zu einem von innen erreichbaren Lagerraum umbauen
und war diesbezüglich bei der Bauberatung. Dort wurde mir gesagt, dass
die Bebauungsgrenze des Grundstücks ( GRZ ) gemäß Plan 0,4 beträgt und
die Fläche ohnehin bereits erheblich überschritten sei. Es besteht
jedoch Bestandsschutz. Der Gebäudeanbau ist 2-geschossig. Da die Garage
Überbreite aufweist, könne man dort um den für den Stellplatz nicht
erforderlichen Platz erweitern. Die überbaute Fläche würde sich so nicht
verändern. ( Aber das tut sie bei einer Nutzungsänderung auch nicht, da
das Gebäude ja nicht erweitert wird ) . Dies ist jedoch unrealistisch,
weil so kaum nutzbar und der Aufwand ( Brandschutz etc. ) enorm ist. Das
Nachbargrundstück steht im Eigentum meiner Frau und dort ist noch
bebaubare Fläche vorhanden. Der Mitarbeiter zog eine „Verschmelzung“
o.s.ä. der Grundstücke in Betracht, was die Eigentumsrechte wohl nicht
berührt. Der wegfallende Stellplatz kann dort nachgewiesen werden.

Was tun ?

#2

Tach.
Ich würde mal einen Architekten hinzu ziehen. U.U. geht´s mit einer Baulast auf dem benachbarten Grundstück.
Ein Scherz noch: M.W. gibt es sowas wie Bestandsschutz nicht. Und gerade bei Umbaumaßnahmen sollte man auf so manche Überraschung gefasst sein. :wink:

Gruß.

B

#3

Update: Habe mal die Überbauungsgrenzen durchgerechnet. Demnach könnte auf dem Nachbargrundstück durch eine Vereinigungsbaulast Fläche nachgewiesen werden. Kann ein nicht bebauter PKW-Abstellplatz als Fläche nachgewiesen werden ? Der würde „passen“. Oder muss es das Gartenland sein ?

#4

Hallo,
zunächst ist für die Beantwortung Deiner Frage nicht ganz unerheblich, in welchem Bundesland das ganze so „spielt“. Die jeweilige Landesbauordnung ist Landesrecht und kann erheblich vom „Bundesdurchschnitt“ abweichen. Zum zweiten ist es für die Beantwortung auch nicht ganz unerheblich, wem das jetzt bebaute Grundstück gehört - auch Deiner Frau oder Dir bzw. dem Unternehmen? - und was auf dem Nachbargrundstück eigentlich „so los ist“.

Eine „Verschmelzung“ setzt voraus, dass der Eigentümer identisch ist. Das ist im wesentlichen die katastertechnische Aufhebung einer Flurstücksgrenze. Das dauert u.U. Monate und ist ziemlich doof, wenn die Flurstücksgrenze noch irgendeine andere Funktion erfüllt. Das gleiche kann man auch mit einer Vereinigungsbaulast erreichen. Dadurch verwandeln sich aber zwei Baugrundstücke zu einem! Und das ist uU nicht besonders schlau, wenn auf dem anderen noch was passieren soll. Etwas weniger schadenbehaftet wäre ggf. eine Stellplatzbaulast, dafür kommt es aber drauf an, ob man tatsächlich auch einen errichten und erreichen kann und wie groß dieses Grundstück ist.

Grundsätzlich deute ich die Garage mal als Nebenanlage im Sinne des §6 LBO NRW. Damit darf sie erstmal in bestimmten Grenzabstandflächen stehen. Das darf sie als Lager nicht mehr! Dafür widerum ist es nicht ganz uninteressant, wie weit sie von der jetzigen Grenze entfernt ist.

Du siehst schon: für Dein „Problem“ ist das www etwas überdimensioniert und neigt zur Verwendung von Glaskugeln :wink: Ein örtlicher Architekt oder eine sehr gute Bauberatung im Baubürgerbüro ist da eine etwas bessere Idee und Geiz, ersteren einfach mal für eine unverbindliche Erstberatung zu entlohnen, wäre da nicht gerade geil, da uU etwas kurzsichtig :-).

Gruß vom
Schnabel

#5

1000 Dank Schnabeltasse,

das ist doch ein Ansatz! Also: Es geht um NRW, meine Frau als Eigentümerin, eine Vereinigungsbaulast und lt. Bauamt ist Grenzbebauung möglich. Der genehmigte Stellplatz ist an der Grenze in Arbeit und wird mit ca. 50 qm locker für 2 Fahrzeuge reichen. Auf dem Grundstück befindet sich ein Mehrfamilienhaus. Zugrunde zu legen ist ein Faktor von 0,4. Habe inzwischen gelesen, dass dieser wohl bis zu 50 % überschritten werden kann. Die Garage hat maximal 25 qm. Die Kernfrage ist, ob die Grünfläche des Gartens für die Vereinigungsbaulast eingetragen werden muss, oder aber die Fläche der Stellplätze herangezogen werden kann.

Beste Grüße