folgende fiktive Situation:
bei der Uebergabe der alten Wohnung an den Vermieter wurde ein Uebergabeprotokoll erstellt. Der Vermieter hatte die Wohnung schon vor der Uebergabe besichtigt, damit Details wie noch ausstehende Renovierungsarbeiten geklaert werden koennen. Diese wurden zunaechst muedlich abgesprochen und dann bei der Uebergabe auch so im Protokoll festghalten (nehmen wir an, die Uebergabe fand wieder in der Wohnung statt, unser fiktiver Vermieter hat die Wohnung also zweimal begutachtet).
Eine Woche spaeter erhaelt der Mieter dann vom Vermieter eine Email mit weiteren Schaeden, die er in der Wohnung festgestellt haben will (er versteht dies als Anhang zum Uebergabeprotokoll). Diese „Schaeden“ (es handelt sich hier nicht um grosse Betraege) wurden im Uebergabeprotokoll jedoch nicht festgehalten (und sind auch nicht vom Mieter verusacht worden).
Der Vermieter gibt nun eine Frist von 8 Tagen, die Schaeden zu beseitigen, ansonsten wuerde er es mit der Kaution verrechnen.
Nun Meine Fragen:
Kann man nachtraeglich noch einen Anhang zum Uebergabeprotkoll machen? In unserem fiktiven Protokoll wird explizit darauf hingewiesen, dass es keine endgueltige Zustandsfestellung sei. Aber wer der beiden muss jetzt nachweisen, dass die „Schaeden“ schon/noch nicht bei der Uebergabe bestanden bzw. nicht gesehen wurden. 548 BGB spricht von 6 Monaten Verjaehrung, aber gilt dies auch, wenn der Vermieter ausreichend Gelegenheit hatte die Wohnung zu begutachten und ein Protokoll erstellt wurde?
Ist die Frist von 8 Tagen in Ordnung? Erscheint mir etwas kurz…
Ist es fuer den Vermieter moeglich ein Uebergabeprotkoll „ungueltig“ zu machen, indem er auf 548 BGB verweist?
Sorry fuer die lange Mail, aber ich wollte moeglichst klar sein.
Ich freue mich ueber Antworten, auch wenn Jemand nur eine der Fragen beantworten kann!
Vielen Dank!
Durch ein Übergabeprotokoll wird die Mängelfreiheit einer Wohnung - oder eben der Bedarf an noch notwendigen Arbeiten - festgehalten.
Einmal unterschrieben, ist es ein Beweissicherungsdokument gegenüber weiteren Forderungen. Damit würde in der Regel der § 548 nicht unbedingt ausgehebelt, der eine Verjährung von 6 Monaten für eben diese Mängel beinhaltet, aber die Beanspruchung dieser Frist wäre unnötig, da bereits der Zustand der Wohnung festgestellt und protokolliert wäre.
Allerdings wäre im Beispielfall ein Protokoll unterschrieben, welches genau diesen Zustand nicht festschreiben soll? Damit hätte sich der VM wohl ein Hintertürchen aufhalten wollen, welches er jetzt nutzt.
Das hätte ein Mieter wohl besser nicht unterschrieben.
Ein Mieter hat eigentlich nur Zeit bis zum Ende seines Mietvertrages, um seine Pflichten aus diesem zu erfüllen, also auch um evtl. Mängel bei Auszug zu beheben.
Ist diese Zeit verstrichen, geht jeder weitere Tag von der Möglichkeit des VM ab, die Wohnung wieder zu vermieten. Daher ist eine zügige Beseitigung evtl. weiterer Mängel durchaus in Ordnung. 8 Tage für marginale Schäden könnte wohl in Ordnung gehen.
Für absolute Rechtssicherheit müsste ein Mieter das Protokoll einem Fachanwalt vorlegen.
Grundsätzlich setzt das Protokoll einen Anschein dafür, dass nur die darin aufgeführten Mängel vorhanden sind.
Macht der VM nachträgliche Mängel geltend trifft ihn die Beweislast, dass diese schon bei der Übergabe bzw. Besichtigung vorhanden waren.
Dieser Beweis könnte etwa dann gelingen, wenn diese Mängel nicht ohne weiteres erkennbar waren oder nur der Mieter nach der Besichtigung die Wohnung betreten konnte.
8 Tage als Frist sind durchaus ausreichend. Selbst eine zu kurze Frist macht die Fristsetzung nicht unwirksam, die Frist verlängert sich lediglich.
danke schön, Herr Anwalt, das Sie grundsätzlich meine Meinung bestätigen.
Was aber auch mich interessieren würde, wie verhält es sich mit diesem ominösen Zusatz im Beispielprotokoll, dass dieses Protokoll keine „Zustandsfeststellung“ darstellt.
Würde dieser Zusatz genügen, um das in Rede stehende Protokoll wieder zu „öffnen“, um weitere Mängel anzufügen?
Na, der erste Teil war aber ein Schuß ins Blaue, oder?
Der Zusatz bedeutet m.E. lediglich, dass es nicht von vornherein ausgeschlossen ist, dass vermieterseits weitere Mängel später geltend gemacht werden. Insoweit schon eine gewisse „Öffnungsklausel“.
Die Beweislast trifft aber nach der Übergabe/Besichtigung den VM.
