Übergangskredit bis zum Verkauf eines Grundstücks

Geld & Sparen Schulden & Kredit
#1

Hallo!

Situation einer Freundin von mir:

Sie hat zusammen mit ihrer Schwester ein Grundstück geschenkt bekommen.
Da steht nun wohl eine Einigung bezüglich Realteilung des Grundstücks an, aber das wird frühstens im Sommer 2020 komplett über die Bühne gegangen sein.

Nun hat sie aber (ist ja nebensächlich warum) wegen dieses Grunstückds bis dahin Kosten zwischen 25-35.000 Euro zu erwarten.

Einen entsprechenden Kredit zur Überbrückung bekommt sie von ihrer Hausbank in dieser Höhe nicht: Einkommen für „normalen“ Kredit zu niedrig, Absicherung durch Grundschuld wegen des gemeinsamen Besitzes ohne Zustimmung der Schwester (die nicht erfolgen wird) angeblich nicht möglich.

Welche sinnvollen Möglichkeiten gibts in der Situation?

Gruß
F.

#2

Hallo,

soll denn nach der Teilung der Verkauf des halben Grundstücks erfolgen? Gibt’s dafür schon einen Interessenten und wird der Verkaufserlös die ~35.000 Euro abdecken?

Grundsätzlich ist - neben dem fehlenden Einkommen - das Problem, daß es derzeit wahrscheinlich noch keine Kaufpreisforderung gibt, die man als Sicherheit abtreten könnte.

Man könnte auch einen Miet-/Pachtvertrag mit einer Dritten Person abschließen, um Einkommen zumindest auf dem Papier zu erzeugen, die Ansprüche aus dem Mietvertrag an die Bank als Sicherheit abtreten und im Vertrag die Zahlung bis zur Veräußerung stunden - aber eigentlich könnte die dritte Person dann auch gleich bürgen…

Alles eher schwierig. Vielleicht ist das dann doch mal ein Fall für Smava. Im Grund ist das ganze ja eine todsichere Geschichte, sofern das Grundstück wertvoll genug ist, aber das KI darf halt nicht mehr auf den Wert einer Immobilie allein abstellen, wenn es einen Kredit vergibt, sondern es ist auf ein Einkommen abzustellen. Wohnimmobilienkreditrichtlinie sei Dank.

Gruß
C.

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#3

Ja, es soll verkauft werden.
Nein, es gibt noch keinen konkreten Interessenten.
Ja, der Verkaufserlös wird um die 300.000 liegen.

Yepp.

Ist Smava nicht an diese Kreditlinie gebunden?

Gruß
F.

#4

Interessant. Warum haben eigentlich nicht die Eltern verkauft und den Geldsegen auf die Kinder verteilt statt sie mit Schulden und dem ganzen Ärger im Regen stehen zu lassen. Sie müssten doch wissen wie es um die Finanzen der Kinder (eines Kindes) bestellt war.

Ich dachte es sei ein „Geschenk“. Klingt für mich fast wie die Nigeria-Connection, erst Vorkasse, dann soll der große Geldsegen kommen… wer’s glaubt.

MfG
duck313

#5

Ist halt so dumm gelaufen.
Hat auch mit einem unerwartet frühen Todesfall zu tun, denn das Grundstück war eigentlich nicht für die beiden vorgesehen.

Schenkungen innnerhalb der 10-Jahresfrist sind selten reine Geschenke.
Deutschland-Connection halt :wink:

Gruß
F.

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#6

Moin,

Naja, das ist nicht ganz nebensächlich!

Nun ja, wenn sich die Schwester schon bei einem Eintrag im Grundbuch für die Kosten, die ja wohl zu einem besseren Verkaufserlös führen sollen, querstellt, würde ich keine Realteilung mit ihr vornehmen, die Geld kostet und auch kein anderes Geld aufnehmen für das Grundstück.

Die einzige Teilung, die ich vornehmen würde, auch für Geld, ist die bei der beide nachher ein Grundstück (getrennt) besitzen und sie ihres alleine verkaufen kann - dann bekommt sie problemlos für ein 150T€ wertvolles Grundstück das Geld von der Bank für 35T€

Wieso gehst du bzw. die Freundin davon aus, dass sich die Schwester mit ihr einig ist, wenn Herr X 299T€ bietet und dann unterschrieben werden muss? Da kann die Schwester wieder ihr Veto einlegen und meckern, dass sie nur für 300T€ verkauft, kann den Verkaufsprozess ewig lange hinziehen oder ganz verweigern und so weiter. Das scheint mit ein typischer Fall für eine Zwangsversteigerung beim Amtsgericht zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Investieren würde ich von vornherein nicht, wenn es schon dabei Schwierigkeiten gibt. Das Geld muss die Freundin irgendwann zurückzahlen - auch wenn das Grundstück aus genannten Gründen immer noch nicht verkauft ist!
Wenn die Schwester mitspielen würde, bekäme deine Freundin problemlos das Geld von einer normalen Bank…
Grüße ynot

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#7

Die Realteilung ist das einzige, auf das sich die Schwestern respektive ihre Anwälte einigen können. Alternative wäre eine (Zwangs)Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft, die sich über weitere Jahre hinziehen würde und die finanziell beide schlechter stellt.

Eben darum geht es ja.
Du hattest mich missverstanden, Es geht nicht um eine Teilung des Grundstücks, um es besser verkaufen zu können, sondern um damit die Bruchteilsgemeinschaft beenden zu können.

Aber bis es soweit ist dauert es halt noch einige Monate.

Gruß
F.

#8

Moin,
warum?
Dass es dauert, bis das vollzogen ist, ist so, das dauert halt.

Aber die Kosten davon kann man mithilfe einer Bank so finanzieren, dass das Ergebnis - das ihr alleine gehörende dann geteilte Grundstück - als Sicherheit dafür herhält. Man muss vielleicht bei mehreren Banken anklopfen. Ich bekomme kraft fortgeschrittenen Alters, auch wenn ich noch weit vom gesetzlichen Rentenalter bin, auch fast nirgendwo Geld geliehen für eine Immobilie; außer wenn ich alle Karten auf den Tisch lege, und mich von 3 Neins nicht abschrecken lasse zur 4. Bank zu gehen. Ich zu Fuß, weil ich so etwas nicht online machen will, sondern einen Ansprechpartner will.

Für dein geschildertes Szenario findet man sicher eine finanzierunswillige Bank wohl auch einfacher, wenn die eine eigene Immobilienabteilung haben und das geteilte Grundstück für deine Freundin anschließend vermarkten dürfen. :wink:
Grüße

#9

Grins :slight_smile:
Manche Verschenker ( wie auch Vererber) beschäftigen sich wenig mit den Folgen des Verschenkens (Vererbens) und ziehen die Verwerfungen und Dissonanzen mangels Toleranz und kraft Neides in ihrer gezeugten Generation Kinder nicht in Betracht, à la nach mir die Sintflut

#10

Das hat die Hausbank meiner Freundin abgelehnt.
Darum habe ich hier gefragt, ob es sich lohnt, nun andere Banken abzuklappern oder ob z.B. die Kreditrichtlinien dies eh verunmöglichen.

Danke für deine Antwort.
So schätze ich das eigentlich auch ein.

Gruß
F.

#11

Immer und auf jeden Fall, das kann ich aus eigener mehrfacher Erfahrung sagen. Man bekommt erstaunlich verschiedene Antworten mit derselben Begründung (Kreditvergaberichtlinie), da es Auslegungsspielräume gibt, unter anderem wenn sie daran weiter verdienen dürfen.
Grüße

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#12

Das ist ja die ursprüngliche Idee gewesen, aber eben so nicht praktikabel, weil die Besicherung durch eine Immobilie nun einmal eine dingliche Sicherheit und diese wiederum die Zustimmung aller Eigentümer verlangt.

Auch die Abtretung einer zukünftigen Forderung aus dem noch abzuschließenden Kaufvertrag über das Grundstück ist nicht möglich, da es an der notwendigen Bestimmbarkeit mangelt. Es gibt halt weder einen Kaufvertrag noch einen Käufer.

Und natürlich ist es nicht auszuschließen, daß man jemanden findet, dem die aktuelle Rechtslage egal ist oder der sie anders interpretiert als sie gemeint ist, aber ich finde, daß die nachstehende Formulierung kaum mißzuverstehen ist:
„Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Darlehensvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.“ (§ 505b Abs. 2 Satz 3 BGB).

Kurz gesagt: das ganze funktioniert so aller Wahrscheinlichkeit nicht und wenn man jemanden findet, der sagt, daß das funktioniert, kann man nie sicher sein, daß der schriftliche Kreditvertrag am Ende doch nicht kommt, weil im ganzen Kreditprozeß ab und an doch mal einer drüberschaut, dem die Einhaltung der Gesetze und Vorschriften doch ein bißchen wichtiger ist als der Vertriebserfolg.

Gruß
C.

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#13

Nein, denn Smava ist selber nicht Kreditgeber, sondern lediglich Vermittler. Damit findet die Richtlinie bzw. die daraus resultierenden Vorschriften des BGB keine Anwendung.

Gruß
C.

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#14

Servus,

das spielt vorderhand überhaupt keine Rolle. Eine Rolle spielt allerdings, dass es keine Sicherheit für das Darlehen gibt.

Schöne Grüße

MM

#15

Tja, Du offenbar nicht.

Hast Du denn mal dran gedacht, dass es Dinge gibt, die sich jenseits Deines Tellerrandes und Gartenzauns abspielen und dennoch ganz echt wirklich sind?

Schöne Grüße

MM

#16

Einige Nebenaspekte:

Ich habe folgendes verstanden:
Da sind zwei Schwestern die sich nicht grün sind.
Sie haben gemeinsam ein Grundstück, das 300.00 Euro wert ist.
Sie wollen die Realteilung, damit jede ihren Anteil selbst verwerten kann.
Die eine Schwester ist aber finanziell nicht in der Lage Unkosten in Höhe von 35.00 Euro zu tragen und bekommt auch keinen Kredit für die Angelegenheit, noch nicht einmal das Grundstück bzw. der Grundstücksanteil kann dafür herhalten.
Es gibt auch keinen potentiellen Käufer.

Da kommen bei mir Fragen auf:
Ist die Fläche wirklich so viel wert? (Wer hat den Wert „festgelegt“?
Warum gibt es in der heutigen Situation keine Kaufinteressenten?
Ist eine Realteilung überhaupt möglich/zulässig?
Ist nach der Realteilung der Wert noch gegeben oder hat das Teilstück eine Form und Grösse, die sich auf den Wert auswirkt?
Welchen Grund gibt es zu den Annahme, dass in einer Zwangsversteigerung ein deutlich geringerer Wert erzielt werden kann?

Gruss
Jörg Zabel

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#17

Moin,
das ist nicht so. Es geht nicht um die Abtretung einer Forderung aus einem nicht bestehenden Kaufvertrag, der ist eher Makulatur, das Grundstück ist noch nicht einmal geteilt. Darum geht es hier aber gar nicht.
Denn auch wenn es keinen Kaufvertrag gibt, kann ich ein Grundstück beleihen, dazu macht die Bank eine Bewertung, ganz einfach und unbürokratisch nach Bodenrichtwert. Das ist erstens völlig legal, zweitens normal und drittens machen das ganz normale Banken. Ich habe das ausprobiert.
Dein Zitat §505b Abs. 2 Satz 3 BGB bezieht sich nicht darauf, dass ein Grundstückswert beliehen wird, sondern dass man nicht über Wert beleihen darf, das ist etwas völlig anderes (hier bei Wert geschätzt von Verkäuferin 150T€ würde eine Bank vermutlich mit BRW auf 120T€ kommen, Beleihung mit 35.000€ entspricht dann 29%, das ist auch für Oberskeptiker weit unter dem Wert und hat nichts mit den Annahmen, die dem zitierten § unterliegen zu tun).
Grüße

#18

Moin,
das kann ich nur unterschreiben, in der heutigen Situation am Immobilienmarkt ist das nur so, wenn Haken dran sind, mit denen man auf anderem Wege genauso wenig versilbern kann.
Auch die anderen Fragen #Jörg gilt es durchaus nüchtern zu beantworten, ohne die emotionale Note, dass die siebeneckige Hälfte von Omis 530m² Grundstück an der polnischen Grenze im Überschwemmungsgebiet ohne eigene Zufahrt 150T€ Wert sein muss, weil ich als Kind darauf von der Schaukel gefallen bin…
Grüße

#19

Jede der Hälften nach der Teilung wäre dann ca 300.000 wert.

Jain.
Es war ursprünglich besprochen, dass sie gemeinsam das Grundstück verkaufen werden.
Das wurde dann zwei Jahre lang versucht und von der Schwester immer wieder torpediert, weil diese sich über diese Zeit hinweg klar geworden ist, dass sie gar nicht verkaufen will.

Richtig.

Richtig.

Abchätzung an Hand des aktuellen Bodenrichtwerts.
Die baurechtlichen Gegenheiten wurden allesamt geklärt.

Stand heute gibt es eben nur dieses Gesamtgrundstück.
Und das steht ja nicht (mehr) zum Verkauf.
Sehr wahrscheinlich lässt sich das Teilgrundstück dann problemlos und schnell verkaufen, sobald es diese Teilgrundstück gibt.

Ja, das ist bereits abgeklärt worden.

So die Auskunft ihres Anwalts.
Ob das stimmt, kann ich nicht beurteilen.
Was aber wohl sicher stimmt ist, dass sich das länger hinziehen würde und mit höheren Kosten verbunden wäre als eine Einigung zwischen den Schwestern.

Gruß
F.

#20

Das ist wohl richtig, aber ich verstehe diesen Teil der Diskussion nicht, denn das würde die Kreditproblematik ja nicht lösen, sondern nur verschärfen, weil es auf diesem Weg noch länger dauert bis meine Bekannte ihre Grundstückshälfte versilbern kann.

Gruß
F.