Für das erste Jahr erstelle ein Vermieter eine Betriebskostenabrechnung. Aufgrund von zu niedrig angesetzten Nebenkosten ergibt sich für den Mieter eine Nachzahlung i.H.v. 200,- EUR. (Der Vermieter hebt die Nebenkosten nicht an.)
Für das zweite Jahr erstelle der Vermieter wieder eine Betriebskostenabrechnung und es kommt für den Mieter zur Nachzahlung von 400,- EUR.
In wie weit hat der Mieter hier Möglichkeiten, diesen Betrag anzufechten, wenn die Originalbelege der Versorger vorliegen?
Im Anbau des betreffenden Wohnhaus ist eine Firma untergebracht. Diese nutzt die Mülltonnen genauso wie die Mieter des Hauses. Der Vermieter teilt die Müllkosten nach Personen pro Haushalt auf, obwohl dies nicht im Mietvertrag festgelegt war. Der Verbrauch der Firma ist in der Betriebskostenabrechnung nicht erfasst - nur die Personen der Mietparteien.
Wie kann der „Müllverbrauch“ der Firma als Anteil an den Gesamtmüllkosten berücksichtigt werden?
Die Heizkosten (Öltank im Keller) wurden mit einem Pauschalbetrag angesetzt und auf die Personenhaushalte aufgeteilt. Geht das?
Für das erste Jahr erstelle ein Vermieter eine
Betriebskostenabrechnung. Aufgrund von zu niedrig angesetzten
Nebenkosten ergibt sich für den Mieter eine Nachzahlung i.H.v.
200,- EUR. (Der Vermieter hebt die Nebenkosten nicht an.)
Für das zweite Jahr erstelle der Vermieter wieder eine
Betriebskostenabrechnung und es kommt für den Mieter zur
Nachzahlung von 400,- EUR.
Der Vermieter kann muss aber nicht die Vorauszahlungen anpassen. (§560 Abs. 4 BGB)
In wie weit hat der Mieter hier Möglichkeiten, diesen
Betrag anzufechten, wenn die Originalbelege der Versorger
vorliegen?
Was will man hier anfechten, wenn Originalbelege vorliegen? Gar nichts eigentlich, wenn die umlagefähigen Kosten korrekt nach Abfluß oder Leistungsprinzip abgerechnet worden sind.
Im Anbau des betreffenden Wohnhaus ist eine Firma
untergebracht. Diese nutzt die Mülltonnen genauso wie die
Mieter des Hauses. Der Vermieter teilt die Müllkosten nach
Personen pro Haushalt auf, obwohl dies nicht im Mietvertrag
festgelegt war. Der Verbrauch der Firma ist in der
Betriebskostenabrechnung nicht erfasst - nur die Personen der
Mietparteien.
Wie kann der „Müllverbrauch“ der Firma als Anteil an den
Gesamtmüllkosten berücksichtigt werden?
Um was für eine Gewerbeinheit handelt es sich hier, denn das ist wichtig? Wenn Gewerbeinheiten in einem gemischt genutzten Objekt nicht zu einer höheren Belastung der Mieter führen, kann man auch eine Gewerbeeinheit nach Personen oder Wohn-/ Nutzfläche abrechnen.
Die Heizkosten (Öltank im Keller) wurden mit einem
Pauschalbetrag angesetzt und auf die Personenhaushalte
aufgeteilt. Geht das?
Eigentlich muss der Vermieter nach der Heizkostenverordnung abrechen, d.h. er muss lt. Mietvertrag, wenn es denn drin steht, einen Teil der Kosten nach Wohnfläche, den Rest nach Verbrauch abrechnen, oder abrechnen lassen. Meist nach dem Verhältnis 30 / 70 oder 50 / 50 oder auch selten genutzt 40 / 60.
Die erste Zahl gibt an, welcher Anteil nach Grundfläche berechnet wird.
Gibt es an den Heizkörpern überhaupt Heizkostenverteiler die jährlich abgelesen werden?
Änderung des Abrechnungsmaßstabs für Heizkosten nach Gebäudeart:
Bislang bestand für den Gebäudeeigentümer eine Wahlfreiheit des Abrechnungsmaßstabs. Er konnte die Heizkosten mindestens zu 50 % und höchstens zu 70 % nach dem Wärmeverbrauch des Nutzers verteilen. Nach § 7 Abs. 1 HeizKV wird diese Wahlfreiheit nun eingeschränkt. Der Eigentümer ist nunmehr verpflichtet, eine Verteilung der Heizkosten nach dem Abrechnungsmaßstab 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten vorzunehmen, wenn das Gebäude nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllt, mit Öl- oder Gasheizung versorgt wird und freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Liegen diese Bedingungen nicht vor, besteht weiterhin die Wahlfreiheit für den Gebäudeeigentümer.
Ob die Heizanlage diese Bedingungen erfüllt, kann ein Heizungsfachmann klären. Wird entgegen dieser Verpflichtung nach einem anderen Maßstab abgerechnet, ist die Heizkostenabrechnung durch den Mieter angreifbar.
Ist eine Änderung erforderlich, muss dies dem Mieter vor Beginn des neuen Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden.
Diese Änderung gilt übrigens noch nicht für die Heizkostenabrechnungen 2008 die gerade ins Haus flattern. Weiterhin ist diese Novellierung mit besonderer Vorsicht zu genießen. Viele Experten (habe gerade ein Fachseminar hinter mir zur Heizkostennovellierung) sprechen hier von von einer schlechten Umsetzung der Änderungen. Aber dies hier anzuprechen würde etwas weit gehen und den Rahmen sprengen.
Die Hoehe der Vorauszahlung muss angemessen sein. Sie muss
sich nach den tatsaechlich zu erwartenden Betriebskosten richten.
Der V. kann die Kosten erhoehen, muss dies jedoch nicht.
Wichtig ist, dass der V. wirtschaftlich gehandelt hat, dazu ist
er verpflichtet. D.h. zum Beispiel darf er fuer die Gartenpflege
nicht den superteueren Gaertner am Ort nehmen, wenn es noch zwei
gibt, die guenstiger sind.
Die Hoehe der Vorauszahlung muss angemessen sein. Sie muss
sich nach den tatsaechlich zu erwartenden Betriebskosten
richten.
Im vorliegenden Fall hat V eine zu niedrige Abschlagszahlung verlangt. dies ist ein zinsloses Darlehen für den M.
Der V. kann die Kosten erhoehen, muss dies jedoch nicht.
Was er wohl auch nicht/nicht ausreichend getan hat.
Wichtig ist, dass der V. wirtschaftlich gehandelt hat, dazu
ist
er verpflichtet. D.h. zum Beispiel darf er fuer die
Gartenpflege
nicht den superteueren Gaertner am Ort nehmen, wenn es noch
zwei
gibt, die guenstiger sind.
Geiz ist geil geht hier nicht. Die Vergleichbarkeit der Leistung ist das Kriterium.
