Überhöhte Betriebskostennachzahlung

Veronique · 30. Dezember 2010 um 17:02

In dem Mitvertrag eines Mieters steht die Kaltmiete von 400,- Euro und eine Vorauszahlung für Heizungs- und Warmwasserkosten von 130,- Euro. Betriebskosten wurden nicht mit einem Betrag benannt.

Der Mieter wohnt seit Anfang 2009 in der Wohnung.

Anfang dieses Jahres kam die Abrechnung für Heizung und Warmwasser, bei der dem Mieter nur 70,- Euro Vorauszahlung angerechnet wurden. Auf Nachfrage bei der Verwaltung hieß es, beim Mietvertrag wurde ein Fehler gemacht: eigentlich sind nur 70,- Euro Heizung und Warmwasser und 60,- Euro für Betriebskosten. Eine Änderung des Mietvertrags wurde zugeschickt, die bis jetzt noch nicht vom Mieter bestätigt wurde.

Nun kam eine Betriebskostenabrechnung für 2009 (erstes Jahr seit Einzug) mit einer Nachzahlung von über 100%. Die monatlichen Betriebskosten betrugen 130,- Euro, er muß 777,- Euro nachzahlen!!!

Gleichzeitig kam die „Anpassung der Vorauszahlung“ ab dem 01.01.2010 (Schreibfehler?)um 40,- Euro (warum nicht um die fehlenden 60,-Euro)!

Der Mieter fühlt sich mit einer günstigen Miete zur Anmietung gelockt, die sich nun als viel höher 70,- Euro (immerhin 13%) erweist.

Kann er dagegen vorgehen? Eine Miete von 600,- Euro anstatt 130,- (wie im Mietvertrag vereinbart) kann er sich eigentlich gar nicht leisten!

Danke für Eure Hilfe!

WildAlf · 30. Dezember 2010 um 19:25

Hallo Veronique,

das ist alles so verwirrend erzählt, dass man nicht schlau daraus wird.

Spätestens bei diesem Satz:

Eine Miete von 600,- Euro anstatt
130,- (wie im Mietvertrag vereinbart) kann er sich eigentlich
gar nicht leisten!

ist nicht mehr nachzuvollziehen, worauf das Ganze hinausgehen soll.

Was war vereinbart und was wurde gezahlt?

Gruß!

Horst

Veronique · 30. Dezember 2010 um 21:50

Spätestens bei diesem Satz:

Eine Miete von 600,- Euro anstatt
130,- (wie im Mietvertrag vereinbart) kann er sich eigentlich
gar nicht leisten!

ist nicht mehr nachzuvollziehen, worauf das Ganze hinausgehen
soll.

Lieber Horst,

das war ärgerlicherweise ein Schreibfehler, es sollte heißen: 600,- Euro anstatt 530,- Euro.

Nochmal kurz:
Im ursprünglichen Mietvertrag steht
400,- Euro Kaltmiete und 130,-Euro Heizkosten.
Dies wurde Anfang des Jahres geändert auf 400,- Euro Kaltmiete, 70,- Euro Heizkosten und 60,- Euro Betriebskosten (ohne Zustimmung des Mieters).

Jetzt sollen 770,- Euro Betriebskosten nachgezahlt werden (für 11 Monate in 2009).

Da man wohl davon ausgehen kann, dass sich die Betriebskosten für 2010 nicht wesentlich mindern, muss der Mieter auch für dieses Jahr mit einer Nachzahlung in ähnlicher Höhe rechnen.

Für den Mieter also eine Horrormeldung in drei Teilen:

Nachzahlung von 770,- in 2009
zu erwartende Nachzahlung in 2010 in ähnlicher Höhe
weiterhin 70,- Euro monatlich höhere Nebenkosten als angenommen

Alles in einem (ohne übertreiben zu wollen): existenzbedrohend!

Viele Grüße,
Véronique

WildAlf · 30. Dezember 2010 um 22:25

Hallo Veronique,

also hat der Vermieter gleich die richtige Summe angegeben, aber irttümlich nur Heizkosten und Warmwasser zugeordnet.
Dann wäre die Frage, ob die anderen Betriebskosten gar nicht im Vertrag erwähnt werden, oder ob nur die Summe falsch betitelt wurde.

Ist im Vertrag gar keine Rede von anderen Betriebskosten, dann wäre es wohl richtig, diese abzulehnen. Handelte es sich lediglich um einen Schreibfehler - wie er dir oben gerade selber passiert ist - und geht aus dem Vertrag insgesamt hervor, welche Betriebskosten sonst noch umgelegt werden, dann nutzt es dem Mieter vermutlich wenig, den korrigierten Vertrag nicht anzuerkennen.

Offenbar hat der Mieter aufgrund der Korrektur einfach mal 60,- € pro Monat zu wenig bezahlt. Damit wären bereits 720,- € zu wenig bezahlt worden - so denn die Betriebskosten im Vertrag korrekt aufgeführt worden sind. Also beträgt die eigentliche Nachzahlung lediglich 50,- €.

Wenn der Mieter dies auch im Folgejahr so gehalten hat, dann muss er selbstverständlich auch hier mit einer ähnlichen Nachberechnung rechnen.

Wieso das existenzbedrohend sein soll, ist nicht nachzuvollziehen. Offensichtlich wurde ja zunächst einmal der Vertrag mit 130,- € Nebenkosten akzeptiert. Nur weil die jetzt anders aufgeteilt werden, ist es ja nicht wirklich mehr geworden. Vielmehr hat der Mieter offenbar einfach fast die Hälfte der Vorauszahlungen nicht bezahlt und dann sind hohe Nachzahlungen kein Wunder.

Der Mieter könnte sich nur dann auf sein Recht berufen, wenn tatsächlich im ursprünglichen Vertrag kein Wort von irgendwelchen weiteren Betriebskosten wäre.

Die vorher angesprochene Möglichkeit, der Vermieter hätte mit niedrigen Nebenkosten gelockt, kann man wohl ausschließen.

Alles natürlich nur unter dem Vorbehalt, dass ich jetzt alles richtig verstanden habe.

Gruß!

Horst

Veronique · 30. Dezember 2010 um 23:53

Hallo Horst,

danke für Deine Mühen… ich bin etwas hilflos, weil ich nicht weiß, wie ich mich besser ausdrücken soll…

Ich unterscheide Betriebs- und Heizkosten… ist es mit dieser Info besser zu verstehen?

In der Betriebskostennachzahlung sind die Heizkosten nicht eingerechnet!

also hat der Vermieter gleich die richtige Summe angegeben,
aber irttümlich nur Heizkosten und Warmwasser zugeordnet.
Dann wäre die Frage, ob die anderen Betriebskosten gar nicht
im Vertrag erwähnt werden, oder ob nur die Summe falsch
betitelt wurde.

Die 70,- Euro für die Heizkosten sind zusätzlich zu den jetzt 130,- Euro Betriebskosten.

Ist im Vertrag gar keine Rede von anderen Betriebskosten, dann
wäre es wohl richtig, diese abzulehnen. Handelte es sich
lediglich um einen Schreibfehler - wie er dir oben gerade
selber passiert ist - und geht aus dem Vertrag insgesamt
hervor, welche Betriebskosten sonst noch umgelegt werden, dann
nutzt es dem Mieter vermutlich wenig, den korrigierten Vertrag
nicht anzuerkennen.

Wie gesagt, die Betriebskosten sind zwar beim Standardvertrag nicht durchgestrichen, aber dahinter steht kein Betrag…

Offenbar hat der Mieter aufgrund der Korrektur einfach mal
60,- € pro Monat zu wenig bezahlt. Damit wären bereits 720,- €
zu wenig bezahlt worden - so denn die Betriebskosten im
Vertrag korrekt aufgeführt worden sind. Also beträgt die
eigentliche Nachzahlung lediglich 50,- €.

Die Korrektur wurde nur gemacht, weil der Mieter nicht verstand, dass eine Nachzahlung der Heizkosten fällig war (stand doch im Mietvertag, er zahle 130,- Euro Heizkosten voraus). Da erst wurde geändert auf 60,- Betriebskosten und 70,- Heizkosten.

Wieso das existenzbedrohend sein soll, ist nicht
nachzuvollziehen. Offensichtlich wurde ja zunächst einmal der
Vertrag mit 130,- € Nebenkosten akzeptiert.

Ja, aber jetzt kommen ja zusätzliche 70,- Euro hinzu!

Die vorher angesprochene Möglichkeit, der Vermieter hätte mit
niedrigen Nebenkosten gelockt, kann man wohl ausschließen.

Der Mietvertag wurde mit 530,- Euro warm abgeschlossen. Daraus wurden nun auf einmal (und zwar erst nach 23 Monaten!) 600,- Euro. Und das rückwirkend!

Eine Mieterhöhung von 15% und eine zusätzliche Nachzahlung von geschätzten 1500,- Euro, das IST existenzbedrohend!

Magst Du meinen Post unter diesen Voraussetzungen noch mal lesen? Danke Dir!

Gruß, Véronique

Der_Ren_15678c · 31. Dezember 2010 um 09:42

Hallo,
das ist alles kaum zu klären, ohne den ursprünglichen Vertrag und die Nebenkostenabrechnung selbst zu sehen.
Eine Beratung bei der Verbraucherzentrale oder einem Anwalt (natürlich einer, der auf Mietrecht spezialisiert ist) ist zunächst nicht so teuer, wie man denken würde, kann aber Licht ins Dunkel bringen, ob überhaupt eine Vorauszahlung für die Betriebskosten wirksam vereinbart wurde.
Parallel schon mal nach einer neuen Wohnung zu suchen, die man sich auch leisten kann, schadet sicher nicht.

Cu Rene

liebertee · 31. Dezember 2010 um 10:24

…hallo…ich weiß nicht, wie groß die Wohnung ist und mit wieviel Personen diese bewohnt wird…aber 130,–€ für Heizung,Wasser,Schornsteinfeger, Heizungsreinigung, Mieter haftpflicht und Grundsteueranteil, ist extrem günstig. 100,–€ nehme ich schon für eine 1Personen Wohnung…bei 3 Personen liegen die Nebenkosten-Vorauszahlungen bei 190,–€, davon sind 100,–€ für Heizung und je Person 30,–€ (pro Tag 1 Euro)für Wasser usw. Diese Werte können aber nur grobe Schätzungen sein…jeder Besucher geht mal zum Klo (das kostet)und summt sich zusammen.
Es gibt Mieter, die haben einen horenden Wasser Verbrauch (dreimal am Tag warm Duschen)…und es gibt Mieter, die ihr Badewasser anschließend noch zum Klospülen benutzen. Der Durchschnitt wird sich erst nach einigen Jahren Mietzeit feststellen lassen.

liebertee · 31. Dezember 2010 um 10:29

…moment mal…der Mietvertra wurde mit 530,–€ WARM abgeschlossen…davon steht im ersten Vortrag nichts.

liebertee · 31. Dezember 2010 um 10:37

…Nachtrag…im ersten Vortrag steht 400,–€ plus Heizkosten Vorauszahlung…ja was iss denn nu ???..und jetzt auf einmal Warmmiete.
WARMMIETE oder Miete mit HEIZKOSTEN-VORAUSZAHLUNG ist ein gewaltiger Unterschied.

Veronique · 31. Dezember 2010 um 14:37

Ja, wieder falsch ausgedrückt, sorry! Aber wenn ich mich so gut auskennen würde, wäre ich ja nicht hier…

Nein, es wurde keine Pauschalmiete über 530,- warm vereinbart. Aber Kaltmiete und Vorauszahlungen waren 530,- und im Exposé stand 530,- Euro inkl. Nebenkosten (und der Mieter ging einfach 2 Jahre lang ganz naiv davon aus, dass er eine Warmmiete von ca. 530,- Euro hat).

Die Betriebskosten sind im Vertrag zwar erwähnt, aber es wurde keine Vorauszahlung vereinbart (erst später bei der Änderung wurden die ursprünglichen Heizungskostenvorauszahlungen in eben diese UND Betriebskostenvorauszahlung aufgeteilt.

Nach einer Nacht drüber schlafen und den ersten Schock verdauen denkt der Mieter jetzt, er sei einfach etwas dumm gewesen, nicht nach den Betriebskosten zu fragen… denn die sind zwar im Vertrag angegeben, aber eben ohne Betrag und ohne Vorauszahlung…

Wahrscheinlich muss er es auf das Konto „Dummheit kostet Geld“ verbuchen…! Nach einigen Gesprächen mit anderen Mietern hier scheint es wohl auch gängie Praxis in Berlin zu sein, Mieter erstmal mit geringen Betriebskostenvorauszahlungen zu locken.

Noch eine kleine Frage: sind denn 130,- Euro Betriebskosten (ohne Heizkosten) für 75qm bei einem Neun-Familien-Haus nicht extrem viel? (kein Aufzug, aber größerer Garten).

Viele Grüße, Véronique

WildAlf · 31. Dezember 2010 um 17:26

Noch eine kleine Frage: sind denn 130,- Euro Betriebskosten
(ohne Heizkosten) für 75qm bei einem Neun-Familien-Haus nicht
extrem viel? (kein Aufzug, aber größerer Garten).

Hallo Veronique,

weiter oben hast du es so beschrieben:
„Die Korrektur wurde nur gemacht, weil der Mieter nicht verstand, dass eine Nachzahlung der Heizkosten fällig war (stand doch im Mietvertag, er zahle 130,- Euro Heizkosten voraus). Da erst wurde geändert auf 60,- Betriebskosten und 70,- Heizkosten.“

Aber unabhängig davon, wie es sich nun genau aufteilt sind die Zahlen schon realistisch. 60,- € Betriebskosten wären sogar recht niedrig, 130,- € entspricht umgerechnet fast genau dem, was hier in Köln für eine vergleichbare Wohnung anfällt.

Da dies allerdings von vielen Faktoren abhängt, läßt sich das nur anhand der Abrechnung selbst überprüfen.

Gruß!

Horst