durch ein Erbe sind wir seit 3 Monaten Besitzer eines Reihenendhauses.
Da wir selbst erst vor 2 Jahren gebaut haben, stehen wir nun vor der Frage - Erbe verkaufen od. vermieten?
Klar ist - vor der Vermietung müssen einige Sanierungsmaßnahmen getroffen werden, da mind. 15 Jahre nichts mehr an dem Haus gemacht wurde (ausser neuer Heizkessel & Wintergarten). Leitungen etc. müssten alle neu gemacht werden. Dämmung neu und all dies.
Um uns nun - neben der Möglichkeit des Verkaufes - auch über Vermietung zu informieren, bin ich auf der Suche nach Informationen hierzu.
Egal ob (gute ) Lektüre od. Beratungsstellen / Vermietervereinen etc.
Wisst ihr, welche Bücher man gelesen / welche Beraterstellen man gefragt haben sollte um auch an alles zu denken?
Es geht um eine Immobilie im tiefsten Münsterland (NRW).
aus deiner Vika habe ich entnommen, dass du kurz vor den NL wohnst. Befindet sich das Haus auch dort? Falls ja wäre es tatsächlich eine Überlegung wert das Haus zu verkaufen. Niederländer kaufen gerne in den Deutschen Grenzgebieten zu den Niederlanden, da es bei uns deutlich günstiger ist ein Haus zu kaufen als in den Niederlanden.
Als wir damals ein geerbtes Haus (auch etwas renovierungsbedürftig) verkaufen wollten, haben wir sehr viele Gute Angebote von Niederländern bekommen.
Einem so detaillierten Beitrag kann nicht wiedersprechen. Herzlichen Dank für Deine ausführliche Darstellung deiner Meinung - vor allem da sie so ausführlich auf mein Bedürfnis mich in alle Richtungen zu informieren eingeht. Ich fühl mich voll unterstützt
Gruß
LadyN
Ps. wer Ironie findet, darf sie behalten - nix für ungut
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danke für den „Erfahrungsbericht“ - ja das Haus steht ca. 9 km von der Niederländischen Grenze - ruhig aber trotzdem zentral nahe am Stadtkern gelegen.
Ich denke, ein Verkauf sollte kein großes Problem darstellen - die Infrastruktur ist da gut ausgelegt.
Die nächste Zeit werd ich dann wohl mal ne Weile lesen und Bekannte (teils auch Vermieter) befragen.
schau doch mal hier ins Mietbrett und frage dich selber ob du dir den ganzen Vermieter-Stress und auch das Kostenrisiko antun möchtest…
Ob durch die Mieteinnahmen überhaupt die Sanierungskosten zeitnah hereingeholt werden können, ist bei der Lage des Objektes auch nicht unbedingt sicher.
Auch muss sichergestellt sein, daß z. B. das Darlehen für die Sanierung auch dann bedient werden kann, wenn das Objekt mal mehrere Monate leer steht…
Unter den Umständen würde ich es wohl verkaufen. Durch die Finanzkrise ist ein Verkauf momentan vielleicht nicht so ideal, aber wenn es in der betreffenden Region genug Nachfrage gibt, würde ich das trotzdem tun.
Einfamilienhäuser sind als Vermietobjekt nicht besonders rentabel. Und wenn dann auch noch ein großer Investitionsbedarf vorhanden ist, erst recht nicht.
Es wäre günstig, wenn Du das Objekt vor dem Verkauf noch mit einfachen Mitteln ein wenig aufhübschst, also ein wenig frische Farbe hier und da, Unkraut im Garten entfernen etc… Es so herrichten, dass es hell, sauber und gepflegt wirkt. Großartige Investitionen würde ich aber nicht in Angriff nehmen. Das kann der Käufer selbst machen.
Viele Grüße
Anne
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schau doch mal hier ins Mietbrett und frage dich selber ob du
dir den ganzen Vermieter-Stress und auch das Kostenrisiko
antun möchtest…
Das werd ich die nächsten Abende mal machen - sind derzeit (immernoch) mit der Auflösung des Haushaltes beschäftigt…
Ob durch die Mieteinnahmen überhaupt die Sanierungskosten
zeitnah hereingeholt werden können, ist bei der Lage des
Objektes auch nicht unbedingt sicher.
Auch muss sichergestellt sein, daß z. B. das Darlehen für die
Sanierung auch dann bedient werden kann, wenn das Objekt mal
mehrere Monate leer steht…
Dies ist z.B. ein Punkt, den ich selbst noch bezweifel (vor allem, da wir noch einige Jahre das unserer Wohnung abzahlen müssen).
Hierzu werden wir - sowie das Haus leergeräumt ist - aber unseren Architekten + einen Energieberater kommen lassen um zum einen die „normalen“ Sanierungskosten schätzen zu lassen. Aber auch, um zu ergreifende Energiesparmaßnahmen durchgehen zu können.
Aktuell gehe ich erstmal „offen“ an die Frage Vermietung / Verkauf ran - aber wenn die Sanierungskosten übermäßig hoch sind steht für mich der Fall klar.
Genaueres werde ich dann aber mit meinem Mann beraten.
ein Aspekt wäre noch, wie weit das Objekt von Eurer Wohnung entfernt ist.
Wenn man für jeden Pups hundert oder mehr km fahren muß, ist das zum einen sehr umständlich und zeitintensiv und zum anderen recht teuer.
Das Haus liegt in der gleichen Stadt
Es sind ca. 9 km von unsere Wohnung zum Haus und nur 5 Gehminuten von meinem Büro zum Haus.
Ach ja
Und falls sich jemand fragt „Warum Haus vermieten und Wohnung behalten“ o.ä.
Wir haben vor 3 Jahren den ehemaligen Heuboden im (Bauern)Haus meiner Schwiegereltern gekauft und ausgebaut.
Das komplette Haus ist in „Familienhand“ und dort fremde Mieter bzw. Besitzer reinzusetzen um dann in ein eigenes Haus zu ziehen (welches auch noch weiter weg von allen Freunden liegt) kommt für uns nicht in Frage.
Das würde unser Verhältnis zu Schwiegereltern (und dem Rest der 4 Generationen in diesem Haus) doch zu sehr strapazieren.
Ein Verkauf unserer aktuellen Wohnung schließt sich daher von selbst aus.
Hätten wir gewusst, dass der Erbfall so schnell eintritt, wären wir wahrscheinlich die letzten Jahre zur Miete wohnen geblieben und hätten uns das jetzt geerbte Haus für uns fertig gemacht.
Gruß
LadyN
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Hallo und sorry, so war das nicht gemeint.
Ich gebe gern ein paar mehr Details. Ich habe selber bereits drei geerbte Haeuser verkauft (nicht allein, sondern mit den jeweiligen Miterben). Davon war eines vor dem Verkauf ca. 20 Jahre lang vermietet. Auf diesen Erfahrungen habe ich meine klare und einfache Antwort aufgebaut.
Abgesehen von der Sanierungsbeduerftigkeit des Hauses muesst ihr als Erben eine einfache Rechnung aufstellen. Angenommen ihr verkauft das Haus jetzt und bekommt 150.000 Euro. Ihr teilt das Geld unter euch auf. Keiner hat Aerger mit den Mietern. Es gibt auch keine Differenzen unter den Erben. 150.000 Euro kommen auf die Bank und werden mit 3 Prozent verzinst. Macht 4.500 Euro Zinsen jaehrlich, entspricht 375 Euro monatlich.
Alternatives Szenario: Ihr vermietet das Haus. Im besten Fall koennt ihr es - nach Sanierung - fuer 700 Euro vermieten. Davon muessen sich aber erstmal die Sanierungskosten amortisieren. Ausserdem muesst ihr Ruecklagen bilden, um fuer Reparaturen aufkommen zu koennen. Einer der Erben muss die Verwaltung uebernehmen. Ihr muesst Steuererklaerungen ueber die Mieteinnahmen abgeben, etc. Der ganze Aufwand steht in keinem Verhaeltnis zu der geringen Chance, durch die Vermietung mehr zu verdienen als bei Anlage auf einem Tagesgeldkonto. Deshalb mein Rat: verkaufen!
Und noch ein Rat: Lasst die Finger weg von kostspieligen Energieberatern. Jeder vernuenftige Mensch kann selbst abschaetzen, wieviel Energie ein Haus verbraucht und was man tun muesste, um das zu aendern (Isolation + neue Heizung - wer haette das gedacht!).
Gruss
Christoph
nachdem ich nun die ganzen Beiträge gelesen habe, würde ich Euch auch zum Verkauf raten.
Ein Punkt, der imho noch nicht angesprochen wurde:
Vermieter nur eines Objektes zu sein, ist mit einem nicht unerheblichen finanziellen Risiko verbunden. Neben dem schon angesprochenen Leerstand kann einen auch die größte Vorsicht bei der Auswahl des Mieters vor einem „faulen Ei“ nicht schützen.
Es muß ja nicht gleich der legendäre Mietnomade sein (der Euch dann aber wirklich gründlich ruinieren würde), der Mieter kann sich auch als Streithammel entpuppen oder durch einen Schicksalsschlag zum Problemfall werden (Miete wird wiederholt nicht, nicht vollständig oder verspätet gezahlt). Oder es wird nach Mietende über Schäden (ob sie welche sind oder wer sie zu verantworten hat) gestritten. Oder, oder, oder…
Wer nur ein (oder wenige) Objekte vermietet, kann Kosten oder Einnahmeausfälle bei diesem Objekt nicht durch andere Objekte ausgleichen.
Und natürlich bedeutet die Vermietung und Verwaltung einen nicht unerheblichen Zeit- oder Finanzaufwand. Ihr müßt Euch ja das nötige Fachwissen auch erst mal aneignen oder eben einkaufen. In meinen Augen lohnt sich der Aufwand für ein Objekt nicht. Meiner Meinung habt ihr mehr davon, wenn Ihr mit dem Erlös Eure eigenen Schulden tilgen könnt. Denn dann hast Du Eure jetzigen Tilguns- und Zinszahlungen als Einkommen und das ohne zusätzliche Arbeit.
150.000 Euro kommen auf die Bank und werden mit 3 Prozent
verzinst. Macht 4.500 Euro Zinsen jaehrlich, entspricht 375
Euro monatlich.
Und das ist wenig.
Geh mal auf die Stiftungwarentest seite, da gibt es ein Exceldatei wo man die Rendite eines Vermietungsobjektes ermitteln kann.
(Also Abschreibung / Rücklage etc.)
Da kommt dann am ende eine Prozentzahl raus.
Ist diese grösser als langfristige sicher Geldanlagen am Markt (5-6% denke ist da leicht erreichbar) dann könnte sich vermieten lohnen.
Ist sie kleiner, verkaufen und Geld anlegen.
Ganz einfach.
geringen Chance, durch die
Vermietung mehr zu verdienen als bei Anlage auf einem
Tagesgeldkonto.
Hallo,
ausser dem Aspekt der Verzinsung muss der Aspekt der Wertstabilitaet noch angesprochen werden. Verkaufen und das Geld zu Lehman bringen waere unguenstig gewesen. Nach dem Krieg hatten zwar mal alle 40 Mark, manche dazu noch Millionenwerte an Haeusern und Fabriken, oder wenigstens an Grundstuecken, auch wenn Bomben draufgefallen waren.
Gruss Helmut
) Lektüre od. Beratungsstellen / Vermietervereinen etc.