Liebe/-r Experte/-in,
Person A kauft kauft das Inventar eines bestehenden Unternehmens von Person B. Um das Unternehmen weiter führen zu können, muss A angeblich die Restlaufzeit des Mietvertrages der Gewerberäume von B übernehmen. Die Restlaufzeit beträgt 5 Jahre. Es wird ein neuer Mietvertrag mit Vermieter X gemacht, über besagte Laufzeit. Die Kaution wird auch bezahlt. Der Mietvertrag soll laut Vermieter X erst rechtskräftig werden, wenn der Aufhebungsvertrag mit B vollzogen ist. Nach und nach stellt sich heraus, dass B dem Vermieter X noch Miete schuldet und das der Ausscheidungsvertrag deshalb nach 15 Tagen immernoch nicht unterschrieben ist. Da B wie vom Erdboden verschluckt ist und auch seine Schulden nicht zahlt, kündigt ihm der Vermieter X rückwirkend zum Ende des letzten Monats.
Hätte A in diesem Falle tatsächlich die Laufzeit übernehmen müssen oder wäre bei einer Kündigung eine neue Verhandlung, möglich gewesen?
Kann B trotz Kündigung für die Restlaufzeit haftbar gemacht werden, sollte A nicht mehr zahlen können?
ich würde mal sagen, ohne das näher geprüft zu haben, dass die Kündigung an die Stelle des Aufhebungsvertrags tritt. Eine Haftung des B im Sinne Ihrer zweiten Frage halte ich allerdings für ausgeschlossen. A und X haben einen Vertrag, mit dem der B erst einmal nichts zu tun hat. Eine Haftung wäre nur denkbar, wenn sich der Haftungsgrund aus dem Kaufvertrag über das Unternehmensinventar ergäbe. Aber das kann man nur beantworten, wenn man diesen Vertrag genauer prüft. Tendenziell würde ich die Frage 2 aber eher mit nein beantworten.
aus dem Kaufvertrag über das Unternehmensinventar ergibt sich kein Haftungsgrund.
Wie sieht es denn mit der ersten Frage aus?
Wurde Person A dann nicht unter falschen Voraussetzungen dazu bewegt die Laufzeit von Person B zu übernehmen? Person A hätte sicher andere Konditionen und eine andere Laufzeit ausgehandelt, wenn sie gewusst hätte, dass Person B seit Monaten die Miete nicht zahlt und somit eh kurz vor der fristlosen Kündigung stand. Person A hätten doch ganz anders in die Verhandlung gehen können!?
Vielen Dank im Voraus!
Eben. Deswegen würde ich Ihnen auch raten, einen Anwalt zu konsultieren. Ohne die Verträge zu kennen, kann ich dazu keine belastbare Auskunft geben. Allerdings glaube ich nicht, dass da eine Laufzeit übernommen wurde. Das sieht eher nach einem neuen Mietvertrag mit einer Laufzeit von fünf Jahren aus. Und der Vertrag besteht nur zwischen A und X. Da hat B nichts mit zu tun.
Hallo, Grey81
Nach dem Mietrecht bricht der Verkauf einer Mietsache nicht die vertraglich geschlossenen Mietverhältnisse. Das heißt, dass beim Kauf der Mietsache von einem Unternehmen dieses Mietverhältnis in das Eigentum des Käufers übergeht. Aus diesem Grunde ist mir nicht verständlich, worin die Schwierigketen bestehen sollen. Den es hat von Anbeginn zwei Möglichkeiten gegeben:
Der Verkäufer der Mietsache, das Unternehmen, hätte die Mietsache vor dem Verkauf gekündigt und somit die Arbeit dem Käufer erspart. Dieser hätte die Mietsache Lastenfrei übernommen.
Der Käufer wäre beim Kauf der Mietsache in das Mietverhältnis eingetreten und hätte Dem Mieter das Mietverhältnis kündigen müssen unter Einhaltung der Laufzeit des Mietverhältnisses.
Hätte sich der Käufer mit dem Mieter dahin gehend geeinigt, das Mietverhältnis unter Zahlung einer Abfindung das Mietverhältnis zu lösen.
Sofern der Mieter seiner Pflicht zur Zahlung seither nur schleppend nachgekommen ist und der Verkäufer noch Mietforderungen an den Mieter hat, empfiehlt es sich die Finger von dem Kauf zu lassen. Man würde sich sonst nur Ärger Einkaufen.
hier kommt es entscheidend auf die jeweiligen Vertragsgestaltungen an. Denkbar wäre z. B. eine Firmenübernahme mit Übernahme sämtlicher Pflichten (auch Mietschulden) und Rechte (Eigentum).
Problematisch könnte werden, dass der Vermieter ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Vormieters hat. Wenn hier beispielsweise der neue Mieter das Inventar des Vormieters erworben hat, könnte er auf dieser Zahlung „sitzenbleiben“, wenn der Vermieter das Vermieterpfandrecht wegen der aufgelaufen Mietschulden geltend macht.
Vollkommen isoliert betrachtet hätte der neue Mieter mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag abschließen können.
Auch der jetzt neu abgeschlossene Mietvertrag erscheint nach dem nur sehr kurzen Sachverhalt eher nur der Abschluss eines neuen Mietvertrages zu sein, als die Fortführung des alten Mietvertrages.
Insgesamt dürfte hier eine seriöse Stellungnahme ohne Kenntnis von dem Inhalt der jeweiligen Verträge und individualvertraglichen Vereinbarungen nicht möglich sein.