Hallo erstmal,
Wir haben eine Immobilie in Aussicht, die ein paar ‚Haken und
Ösen‘ hat. Die Immobilie gehört einer insolventen Firma. Über
den Kaufpreis hat eine Bank mit zu entscheiden. Zudem scheint
es mit Grundstücksanliegern während des Baus Probleme mit
Beschädigungen durch die Bauarbeiten gegeben zu haben.
Ich wiederhole mich gerne immer wieder: Der Kauf aus einer Insolvenssituation kann eine gute Gelegenheit sein günstig an eine Immobilie zu kommen, birgt aber auch die Gefahr, sich selbst zu ruinieren, wenn man nicht mit allen Wassern gewaschen ist, und weiß, wie solche Sachen funktionieren. Hat man hiermit nicht bereits jahrelange Erfahrung und verfügt über eine entsprechende Ausbildung, die insbesondere die ganzen rechtlichen Fragen des Immobilienrechts umfasst, sollte man entweder von solchen Sachen die Finger lassen, oder gleich die Kosten für einen entsprechenden Fachmann mit einkalkulieren. Zudem sollte man auch gleich einen Fachmann für die bautechnische Seite mit einbeziehen.
Grundsätzlich gilt in solchen Situationen, dass man keineswegs mit Maklern verhandeln sollte, soweit man dies vermeiden kann. Hier zählen noch mehr als sonst klare Aussagen der Beteiligten mit deren Unterschrift, und daher sollte man immer im Kontakt mit Eigentümer und Gläubiger direkt stehen.
Meine Fragen sind folgende:
a) Wie kann ich bei einem Kauf der Immobilie ausschließen,
dass ich vorhandene Schulden mitkaufe?
Das ist eine Frage der Aufarbeitung des konkreten Sachverhalts und einer darauf aufbauenden Vertragsgestaltung. Da üblicherweise die Gläubiger die Vertragsentwürfe bestimmen, und ein Notar nur neutraler Dritter ist, braucht es hierbei unbedingt einen parteiischen juristischen Fachmann auf Seiten des Erwerbers (z.B. ein spezialisierter Anwaltskollege).
b) Welchen Unterschied gibt es hierbei zwischen Hypothek und
Grundschuld?
Die Hypothek ist - wie der Jurist sagt - akzessorisch, teilt also das Schicksal der zu sichernden Forderung. Die Grundschuld ist dies nicht, besteht also grundsätzlich auch ohne die Forderung. Praktische Bedeutung im Rahmen der Grundstücksfinanzierung hat heute nur noch die Grundschuld.
c) Wie sieht es mit Beschädigungen an den anderen Grundstücken
aus. Hafte ich ggf. dafür, wenn ich das Haus kaufe?
Auch dies eine Frage der Vertragsgestaltung. Mir sind schon Verträge untergekommen, in denen man versucht hat (und keine Ahnung bei wieviel Verträgen dies erfolgreich ist, die keinem Anwalt vorgelegt werden), den Zeitpunkt der Übernahme der Verkehrssicherungspflichten vorzuverlagern. Ansonsten gilt natürlich: Wer einen Schaden verursacht hat, muss dafür gerade stehen, es sei denn, jemand anderes ist dumm genug dies freiwillig zu übernehmen, weil er eine entsprechende Vertragsklausel nicht verstanden hat.
d) Inwieweit haftet ein Makler für Auskünfte, die er mir gibt?
(An den Verkäufer komme ich nicht ran)
Die Haftung ist üblicherweise weniger das Problem als die Beweisbarkeit und Zurechnung zu konkret entstandenen Schäden.
e) Können Forderungen, die eine WEG an den bisherigen
Eigentümer hat, danach einfach an mich stellen?
Auch da gilt: Aufarbeitung des Sachverhaltes und anständige Vertragsgestaltung.
Gruß vom Wiz