Überschnelle NK Abrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo allerseits,

es habe Frau X zum 1. Dezember 13 eine Wohnung angemietet zu 640 Euro + 150 NK. 
Im Mietvertrag würde von jährlicher NK Abrechnung gesprochen. Die Zählerstände würden abgelesen aber sind nicht im schriftlichen Mietvertrag notiert. Frau X zöge zwar ein, befände sich aber im Dezember und Januar im Urlaub und käme auch erst am Tag einer erneuten Zählerablesung Ende Januar zurück (die mit der Abrechnung beauftragte Firma fuer WW/Heizung würde ihre Abrechnung schon in den Februar datieren). 

Nun käme mit Bezug auf diese Ablesung im August eine Aufforderung von nun an 170 Euro NK zu zahlen, da alleine schon im Dezember 194 Euro angefallen wären. Hierzu hätte man halt fuer die WW/Heizung den Jahresbetrag (also eigentlich das, was der Vormieter verbraucht hätte) durch 12 geteilt und diesen fuer Dezember angesetzt.

Fragen:
Darf der VM vorzeitig eine NK Abrechnung anfertigen oder muss er ein Jahr abwarten?

Darf der VM den Betrag einfach durch 12 teilen und dieses so ansetzen? Der VM behauptet, dieses wäre so abgemacht, woran sich Frau X aber so nicht erinnern könnte - insbesondere da ja auch die Zähler abgelesen worden wären.

Gruss
S.

#2

Hallo

Darf der VM vorzeitig eine NK Abrechnung anfertigen oder muss er ein Jahr abwarten?

Er muss keinesfalls zwingend 1 Jahr abwarten. Vielmehr ist der Vermieter nach BGB § 556 ff verpflichtet jährlich abzurechnen. Das „jährlich“ bezieht sich aber auf das ganze Haus - und nicht nur auf eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Ob die Abrechnung tatsächlich „überschnell“ oder eben völlig korrekt erfolgte, kann also aufgrund der Angaben nicht sagen.
Frage: Sind andere Einheiten/Wohnungen in dem Objekt? Auf welchen Zeitraum erstreckt sich der übliche Abrechnungszeitraum? (z.B. meistens Januar-Dezember)

Darf der VM den Betrag einfach durch 12 teilen und dieses so ansetzen?

Wenn eine Zwischenablesung zum Einzug gemacht wurde, dann kann die Mieterin den Vermieter auffordern, nach den Zwischenablesewerten abzurechnen. Dabei sollte sie aber auch bedenken, dass nach der Heizkostenverordnung mind. 30/max 50 % der Gesamtheizkosten rein nach Fläche/Zeitanteil zu verteilen sind (Grundkosten) - und dass der Zeitanteil nach Gradtagszahlen zu bewerten ist (d.h. nach dem üblichen, durchschnittlichen Heizwärmebedarf im jeweiligen Zeitraum).

Der Dezember ist demnach mit 160/1000 bewertet
http://www.iv-mieterschutz.de/mietrecht/heizkosten/g…

Bei „einfach durch 12 geteilt“ hätte der Dezember 83/1000 - wie jeder andere Monat/Nichtheizmonat.
Es wäre also durchaus denkbar, dass bei " nicht einfach durch 12 geteilt" ein deutlich höherer Nachzahlungsbetrag herauskäme. Falls mietvertraglich vereinbart ist, dass die Kosten der Zwischenablesung und der genauen Zwischenabrechnung der Mieter trägt, dann verteuert das die Abrechnung zusätzlich ~50€.

Man könnte das auch ganz vereinfacht betrachten:
Die Heizkosten sind auf 12 Monate verteilt vorauszuzahlen.
Geheizt wird aber hauptsächlich in der Zeit von November bis März (siehe Gradtagszahlentabelle).
Bei nur 1 anteiligen Nutzungsmonat im Hauptheizmonat Dezember fehlt natürlich die Vorauszahlung aus 1 Nicht-Heizmonat. Es ist völlig normal, dass es da zu einer Nachzahlung kommt.

Grüsse Rudi