Übertragung/Überschreibung einer Immobilie

Geld & Sparen Immobilien
1

Hallo,

angenommen, jemand besitzt ein altes Haus, das seit knapp 10 Jahren unbewohnt
ist und leer steht. Da der schlechte Allgemeinzustand des Gebäudes (Bj. 1868,
zuletzt vor ca. 30 Jahren renoviert) sehr hohe Investitionen erfordern würde,
um das Haus wieder bewohnbar zu machen, ließen sich für Haus und Grundstück
bisher keine Käufer finden. Trotzdem das Haus leer steht, enstehen natürlich
immer noch Kosten (Grundsteuer, Wasser, Gebäudeversicherung, etc.).

Es gibt nun Interessenten im Bekanntenkreis, die bereit wären, Haus und
Grundstück zu übernehmen und zu restaurieren, die aber aufgrund der zu
erwartenden Folgekosten möglichst wenig bezahlen wollen.

Da der derzeitige Besitzer die Immobilie aufgrund der damit verbundenen Kosten
(und einer anstehenden Dachdeckung) schnellstmöglich loswerden möchte, wäre er
bereit, Haus und Grundstück zu einem mehr oder weniger „symbolischen“ Betrag
abzugeben. Was muss hierbei beachtet werden? Gibt es bestimmte Mindestsummen,
die berücksichtigt werden müssen oder liegt es im Ermessen des Verkäufers,
welche Summe er festsetzt? Werden Grundstück und Haus unterschiedlich behandelt
oder zählen sie als ein Objekt?

Und wäre ein Kauf zu einem geringen Betrag (wenn ohne weiteres möglich) für den
Interessenten günstiger oder vorteilhafter als eine Schenkung?Ist es richtig,
dass im Falle einer Schenkung mit einer verhältnismäßig hohen Schenkungssteuer
auf Seiten des Beschenkten zu rechnen wäre, da dieser ja kein Verwandter ist?

Würde die Grundwerwerbsteuer im Falle einer Schenkung zusätzlich anfallen?

Sorry, wenn sich das alles jetzt sehr viel anhört.
Ich hoffe, es kommt trotzdem die eine oder andere hilfreiche Antwort und möchte
mich bereits im Voraus herzlich bedanken!

2

Hallo,

ob man eine Übertragung zu deutlich weniger als dem realen Wert ganz offiziell als Schenkung abwickelt (also gar nichts verlangt) oder nur symbolische Beträge ansetzt, wird das Finanzamt bei der Bemessung der Schenkungssteuer nur insoweit interessieren, als durch jeden Cent, der fließt, sich der steuerpflichtige Schenkungsanteil vermindert. Klar ist aber, dass alles, was nicht nur „ein schlechtes Geschäft“ ist, Schenkungssteuer auslösen wird. Und da hätte der Dritte dann eben nur einen minimalen Freibetrag von € 5.200,-- und steigt dann mit 17% Steuer ein.

Um dem zu entgehen, bzw. um zu erfahren, was da anfällt, müsste man zunächst einmal wissen, was das Objekt tatsächlich wert ist. Hierzu braucht es ein anständiges Wertgutachten, nach dem dann alle Beteiligten wissen, wo sie dran sind. Kommt ein ganz offizieller Erwerb zu einem diesem Wert nahekommenden Betrag nicht in Frage, müsste man sich Alternativen überlegen, die z.B. darin liegen, die Kaufpreiszahlung zeitlich zu strecken (Mietkauf/Darlehen/Erbpacht/…) oder in einem Minderheitseigentum, … Hierzu sollte man sich dann mit einem Steuerberater zusammensetzen, der die steuerlichen Folgen der ein oder anderen Alternative darstellt und dann den Hinweis auf die beste Variante geben kann. Interessant an einem Pachtmodell könnte z.B. die Absetzbarkeit von Aufwänden des Verpächters gegenüber seinen Pachteinnahmen sein.

Gruß vom Wiz

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

3

Vielen Dank, Wiz, für Deine Antwort!

Mit anderen Worten, der Verkäufer kann nicht einfach selbst bestimmen, was ihm
eine Immobilie noch wert ist, sondern muss anhand eines Wertgutachtens den
„realen Wert“ bestimmen lassen? Wer macht ein solches Wertgutachten und mit
welchen Kosten muss man dabei rechnen?

Heißt das, dass generell ein Verkauf als Schenkung gilt, wenn der vereinbarte
Preis niedriger ist, als ein bestimmter Wert? Welcher Wert wird denn von den
Steuerbehörden zugrunde gelegt, wenn es kein Wertgutachten gibt?

Noch einmal vielen Dank,

Lis C.

4

Hallo,

Mit anderen Worten, der Verkäufer kann nicht einfach selbst
bestimmen, was ihm
eine Immobilie noch wert ist, sondern muss anhand eines
Wertgutachtens den
„realen Wert“ bestimmen lassen? Wer macht ein solches
Wertgutachten und mit
welchen Kosten muss man dabei rechnen?

Also die Parteien können natürlich schon jeden beliebigen Wert vereinbaren und annehmen. Nur das Finanzamt wird sich dann hierzu eben seine eigenen Gedanken machen. Und wenn dann die Differenz nicht mehr nach „schlechtem Geschäft“, sondern nach gewollter Begünstigung aussieht, dann kommt man eben in die Schenkungsproblematik. Ein Gutachten kann theoretisch jeder Sachverständige erstellen, allerdings sind die Qualitätsunterschiede selbst bei den öffentlich Bestellten leider erheblich. Ich würde mal bei einem Notar oder der Gemeinde fragen, wer in deinem Beritt als seriös bekannt ist. Die werden sich hüten, dir ganz offiziell jemanden zu empfehlen, aber wenn Du z.B. mal nachfragst, ob der ein oder andere Namen aus dem Telefonbuch bekannt ist, wirst Du schon einen Eindruck gewinnen. Die Kosten ergeben sich nach Gebührentabelle, richten sich also nach dem Wert der Immobilie.

Das Finanzamt ist übrigens selbst an ein solches Gutachten nicht gebunden, aber wenn das ordentlich gemacht ist und der Preis sauber begründet ist, wird das Finanzamt hiermit andererseits auch keine Probleme haben.

Heißt das, dass generell ein Verkauf als Schenkung gilt, wenn
der vereinbarte
Preis niedriger ist, als ein bestimmter Wert?

Ja, wenn der Kaufpreis mehr als ein „schlechtes Geschäft“ ist, was natürlich ein dehnbarer Begriff ist, wird man sich mit der Schenkungsproblematik konfrontiert sehen. Steuerberater vor Ort kennen ihre Finanzämter und können dir zu deren üblicher Einschätzung sicher mehr erzählen. Bei 10% unter Verkehrswert wird niemand etwas sagen, weil wir uns hier im normalen Spiel von Angebot und Nachfrage befinden, bei 50% wird man es mit einer stichhaltigen Begründung wohl eher schwer haben.

Welcher Wert wird denn von den Steuerbehörden zugrunde gelegt, wenn es kein Wertgutachten gibt?

Dann wird das Finanzamt einfach über den gezahlten Betrag X stolpern, weil der für ein Grundtück mit Haus in dieser Gegend untypisch ist, und Nachfragen stellen und dann zu seiner eigenen Einschätzung kommen. Wenn dir die nicht schmeckt, landest Du wieder beim eigenen Gutachten und ggf. Klageverfahren.

Das eigene Gutachten jetzt in Auftrag zu geben, soll also lediglich dazu führen, ein Gefühl dafür zu bekommen, was die ggf. kritische Größenordnung ist, mit der man beim Finanzamtens für Misstrauen sorgen wird.

Gruß vom Wiz

1 „Gefällt mir“
5

Vielen Dank für Deine hilfreiche und ausführliche Antwort!

Herzliche Grüße,

Lis