Hallo,
Gibt es eine Faustregel, wonach welcher man ausrechnen kann um wieviel Prozent ein Baugrundstück (1650 qm, Verkehrswert € 160000,-- )an Wert gewinnt, sobald man ein genehmigtes Bauvorhaben von 1,2 Mio € vorweisen kann?
Ist es richtig, dass Grundstücke, auf die ein Bauvorhaben angemeldet ist, deutlich mehr wert sind?
Um wieviel höher empfiehlt es sich das Gelände anzubieten, nachdem das Bauvorhaben genehmigt wurde?
Herzlichen Dank im Voraus!
ELJott
Nicht das ich wüsste. Und wenn ja, dann ist diese Faustregel falsch.
Das ist sehr verschieden. Hängt vom vielen Faktoren ab, wie Grundstück, genehmigten Bauvorhaben, Nachfrage, potenziellen Käufer, etc…
Gibt es eine Faustregel, wonach welcher man ausrechnen kann um wieviel Prozent ein Baugrundstück (1650 qm, Verkehrswert € 160000,-- )an Wert gewinnt, sobald man ein genehmigtes Bauvorhaben von 1,2 Mio € vorweisen kann?
Wieso sollte das Grundstück an Wert gewinnen, wenn ein BV genehmigt ist ? Nur wenn der Käufer genau dieses BV durchführen will, hat er durch die vorliegende Genehmigung einen Vorteil. Will er etwas anderes bauen, ist die vorliegende Genehmigung für ihn wertlos.
Ist es richtig, dass Grundstücke, auf die ein Bauvorhaben angemeldet ist, deutlich mehr wert sind?
Nein, nur unter der oben beschriebenen Voraussetzung.
Um wieviel höher empfiehlt es sich das Gelände anzubieten, nachdem das Bauvorhaben genehmigt wurde?
Ertragserwartung mal Zeitersparnis.
Hallo Eliot,
eine allgemeingültige Faustregel gibt es nicht. Entscheidend ist: - der örtliche Grundstücksmarkt (Angebot/Nachfrage), - die Lage des Grundstücks und - die konkrete Planung des Bauvorhabens (individuell/speziell oder allgemeinüblich).
Auskunft über den Grundstücksmarkt gibt der jährlich vom Gutachterausschuss (GAA) beim örtlich zuständigen Katataster- u. Vermessungsamt herausgegebene Grundstücksmarktbericht. Diesen am besten von der Geschäftsstelle des GGA in Bezug auf das in Rede stehende Grundstück erläutern lassen.
Der Bodenwert zzgl. Aufwand für Planung und Genehmigung des Bauvorhabens kann nur erzielt werden, wenn es für die konkrete Planung genügend Interessenten gibt.
Eine weitere Möglichkeit, die Nachfrage zu prüfen, sehe ich darin, eine preiswerte Anzeige im Netz bei Immowelt.de, Immobilienscout24.de o. ä., gegebenenfalls auch bei einer lokalen oder überregionalen Zeitung einzustellen.
Bei Bestellung eines Gutachtens über den Verkehrswert des Grundstücks ist zu beachten, dass dieses u n v e r b i n d l i c h ist und lediglich wiedergibt, was jeder Dritte im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse bereit sein könnte zu bezahlen.
GrußRenaux
XXXXXXXXX
Vielen Dank für die Antwort!
Vielen Dank für deine Antwort, dein Hinweis mit dem GGA hat mich ein schönes Stück weitergebracht!
Herzlichen Dank!
Hab natürlich GAA gemeint… 
Ein Wertzuwachs aufgrund einer Baugenehmigung ist denkbar. Die Kernfrage ist aber, was für eine Bebauungsmöglichkeit wurde bei der Verkehrswertermittlung angesetzt?
Ein Beispiel:
Ein 1.500 m² Grundstück ist mit einer 50er Jahre Villa I-geschossig bebaut und hat eine Wohnfläche von 200 m². Es gibt keinen Bebauungsplan und die Umgebung ist durch gleichartige Villengebäude geprägt. Der Gutachterausschuss veröffentlicht in dem Gebiet einen Bodenrichtwert von 500,- €/m² bei einer I-geschossigen Villenbebauung mit 1.500 m² großem Grundstück. Dann ist der Bodenwert mit 750.000,- € im Verkehrswert berücksichtigt. Die Villa muss kernsaniert werden und hat wegen eingesparter Abbruch und Neubaukosten noch einen untergeordneten marktgerechten Sachwert von 150.000,- €. Dann beträgt der Verkehrswert 900.000,- €.
Jetzt erteilt die Gemeinde eine Baugenehmigung für 3 II-geschossige Mehrfamilienhäuser mit ausgebauten Dachgeschossen, einer GFZ von 0,8 und insgesamt 1.000 m² Wohnfläche. In der Villenlage lassen sich teure Eigentumswohnungen vermarkten. Der Gutachterausschuss benennt in einem benachbarten Wohngebiet mit II-geschossigen Mehrfamilienhäusern, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind einen Bodenrichtwert von 700,- €/m². Aufgrund der gefragteren Lage in Mitten von Villen ist ein Zuschlag von 10 % angemessen. Dann beträgt der Bodenwert wegen der außergewöhnlichen realisierbaren Bebauung 1,155 Mio. €. Für die aufstehende Villa müssen noch die Abbruchkosten abgezogen werden, dann liegt der Verkehrswert bei rd. 1,1 Mio. €. Der Verkehrswert ist wegen der Baugenehmigung um 200.000,- € bzw. 22 % gestiegen.
Alternative:
Die Villa steht in einem bereits durch II-geschossige Mehrfamilienhäuser geprägten Wohngebiet, für das auch ein Bebauungsplan eine GFZ von 0,8 bei durchschnittlich 500 m² je Wohnhaus ausweist. Im Gutachten hätte der Bodenwert im unbebauten Zustand ausgewiesen werden müssen, also mit dem Bodenrichtwert für Mehrfamilienhäuser von 700,- €/m². Die Baugenehmigung bestätigt jetzt nur das bereits im Bebauungsplan zugelassene. Der Verkehrswert steigt daher nicht wegen der Baugenehmigung. Höchstens marginal für eingesparte Genehmigungskosten von vielleicht 2.000,- €.
Anmerkung:
Es gibt nicht normierte Restwertverfahren, mit denen Projektentwickler rechnen. Dabei muss der Veräußerungserlös um den Gewinn und alle Entwicklungskosten reduziert werden. Der Rest bildet den maximalen Preis, den der Entwickler bereit ist für das Grundstück zu zahlen. Baugenehmigungen, die wesentlich höhere Ausnutzungsmöglichkeiten erlauben, können den Restwert zum Teil deutlich beeinflussen.
Schlussbemerkung:
Bei unterausgenbutzten Grundstücken, die mit alter Bausubstanz bebaut sind, rate ich potenziellen Auftraggebern häufig zumindest eine positive Bauvoranfrage einzuholen, auf deren Grundlage ich den Verkehrswert ermitteln kann. Denn nur aufgrund eines positiven Bescheids des Bauamts kann eine rechtssichere Entwicklungsmöglichkeit belegt werden, die als rechtssichere Grundlagen in die Wertermittlung einfließen können.
Viel Erfolg
Lieber Andreas!
Vielen, vielen Dank, du hast ja enorm viel Arbeit in die Beantwortung meiner Frage gesteckt!
Ja, ich habe verstanden, es ist alles relativ, aber deine Informationen waren sehr hilfreich, ich kann sie auf unser Grundstück auf jeden Fall anwenden und Nutzen draus ziehen.
Danke nochmal ! -Eine wirklich tolle Antwort!
Gruß!
EllJott