Wie dürfen die Betriebskosten umgelegt werden? Das Gesetz sagt auf die Wohnfläche sprich im Verhältnis (200/55) so wie es vom Finanzamt festgelegt wurde.
Wohnung1: 78,5 %
Wohnung2: 21,5 %
oder ist die nicht zu den Wohnungen gehörende Fläche mit zu berechen?
also ausgehend von 400 qm Nutzfläche
Wohnung1: 50 %
Wohnung2: 13,5 %
Vermieter: 36,5 %
Im Mietvertrag ist kein Schlüssel vereinbart.
Kann ich also überspitzt gesagt, ein grosses Haus kaufen eine kleine Mietwohnung einrichten, den rest leerstehn lassen und dem Mieter die gesamte Gebäudeversicherung, Grundsteuer, etc auferlegen weil diese dann 100% Wohnfläche ausmacht.
Hallo,
ich würde ja sagen, dass könnten Sie, aber genau will ich mich nicht festlegen, deshalb verweise ich auf einen Mieterverein oder an einen Rechtsanwalt.
Grundsätzlich würde ich bei der Berechnung dem Finanzamt zustimmen.
Guten Tag!
Eines vorweg: Ich bin kein Anwalt.
Nach meinem Rechtsempfinden findet hier eine starke Benachteiligung des Mieters statt. Die NK müssen angemessen und gerecht aufgeteilt werden. Eine komplette Umlage allein auf den Vermieter ist mit Sicherheit nicht korrekt. Alle Bewohner des Objekts müssen sich daran beteiligen.
Nach meiner Erfahrung können bestimmte verbrauchsunabhängige NK auch nach Anzahl Wohnparteien aufgeteilt werden. In diesem Fall also 1/2 Mieter und 1/2 Eltern des Vermieters.
Man sollte das Gespräch mit dem Vermieter suchen und eine gerechte Aufteilung finden. Soweit im Mietvertrag nichts angegeben ist, gilt grundsätzlich die Aufteilung nach Wohnfläche. Und das natürlich nicht allein für die Mieter sondern auch für die Eltern des Vermieters, denn sie wohnen ja auch dort.
ich kenne mich etwas in Kündigungsrecht aus, wegen Umlage Nebenkosten weiß ich leider nichts. Aber günstige Beratung findet man bei Stadtverwaltungen,
Gewerkschaften, Sozialeinrichtungen und evtl. bei Mietervereinen. Vielleicht gibt es so etwas bei Ihnen.
man muss m.E. nach Art der Nebenkosten unterschiedliche Schlüssel wählen. Hinzu kommt natürlich die Frage, wer die Räume im EG nutzt. Wessen Hobbyraum ist es, wird die Waschküche gemeinsam genutzt, steht der grosse Raum wirklch leer und wäre er zu vermieten?
Gemeinsam genutzte sowie Verkehrsflächen (Treppen, Flure) fallen bei der Umlage aus der Gesamtfläche heraus, auch wenn sie nur von einem Mieter genutzt werden. D.h. der Mieter des EG muss auch das Treppenhaus und den Lift indirekt mit zahlen.
Gravierend ist natürlich der grosse Raum. Zur Beantwortung fehlen mir aber dazu Details. Wäre er seperat vermietbar, so muss die anteiligen Kosten für den Leerstand der Vermieter tragen. Für eine genauere Antwort bitte ich um mehr Einzelheiten.
zunächst ist es wichtig zu wissen, wer welche Räume nutzt. Wird der Hobbyraum nur vom Eigentümer benutzt, dann muß er wohl auch allein dafür den Anteil übernehmen. Ebenso ist es bei der Waschkücke wenn sie denn nur von ihm benutzt wird. Gehört sie aber zu den „Gemeinschaftsräumen“, wie das Treppenhaus, dann werden die Kosten entweder anteilig auf beide Parteien aufgeteilt oder die Fläche geht nicht in die Berechnung ein. Am Ende kommt das auf das Gleiche heraus.
Wenn es sich bei dem Leerstehenden Raum um „Wohnraum“ handelt, dann ist der Raum wie eine leerstehende Wohnung zu behandeln. Darüber sollte im Netz weiteres zu finden sein.
Was ich hier mitteile sind meine Erfahrungen, die ich mit Mietern gemacht habe, aber keine rechtssicheren Auskünfte.
Mit Grüßen, Hubert Steiger.
Mich interessiert eine frage aus dem Bereich Mietrecht auf
die ich trotz intensivem Googlen keine antwort gefunden habe.
Kann man sich überhaupt nicht vorstellen, dass man dies NICHT im Internet finden kann…
Etage: Wohnung1 Eltern des Vermieter ca 200 qm
Erdgeschoss: Hobbyraum, Waschküche, Treppenhaus,
leerstehender Raum(zusammen 145 qm), Wohnung2(55 qm)
Das sind dann 255,00 qm. Unausgebaute Nebenflächen und Verkehrsflächen werden im Wohnraummietrecht nicht berücksichtigt.
Im Mietvertrag ist kein Schlüssel vereinbart.
Falls kein Umlagerschlüssel vereinbart ist, gilt der Umlageschlüssel Quadartmeter.
Kann ich also überspitzt gesagt, ein grosses Haus kaufen eine
kleine Mietwohnung einrichten, den rest leerstehn lassen und
dem Mieter die gesamte Gebäudeversicherung, Grundsteuer, etc
auferlegen weil diese dann 100% Wohnfläche ausmacht.
Nein, denn dies verstößt gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Außerdem wäre dies ein Vorsatz, der jedem Richter übel aufstoßen würde.
Hallo ScottEvil,
is knifflig, zugegeben!
Bisher ist also kein Umlageschlüssel verwendet worden?!
Das LG Achen hat festgestellt , das kein Mieter mit unbilligen Betriebskosten belastet werden darf.
Ich gehe davon aus, das alle Betriebskosten die durch Wasseruhren, Stromzähler, Heizkosten belegbar sind nach qm abgerechnet werden oder Personenzahl. Beides wäre zulässig.
Hobbyraum und leerstehender Raum wird wohl von Wohung 2 (55 qm) nicht benutzt und muss sich dann der Vermieter zurechnen lassen.
Stromkosten für Treppenhausbeleuchtung und Waschküche werden nach dem Verteilerschlüssel abgerechnet.
Die Versicherungskosten anteilig der Wohnfläche.
Ich vermisse zur genaueren Auskunft, Stadt bzw. Bundesland, sind bei den Betriebskosten die Heizungskosten mit dabei?
Sorry, Betriebskosten sind ein Buch für sich und ohne genaue Kenntnisse was im Mietvertrag steht, bzw. in der Vergangenheit als Verteilerschlüssel benutzt wurde ist das schwer. Oder ist das ganze rein hypothetisch?
Gruß
fragmich46
D
nichtgenutzte Räume sind vom Vermieter zu zahlen.
Beispiel: 3 Wohnungen, eine wird vom Vermieter bewohnt die zweite von Dir und die dritte steht leer. Alle Umlagen die auf die dritte Wohnung fallen sind vom Vermieter zu tragen und dürfen nicht auf andere Mietparteien aufgeteilt werden.
Leider habe ich dafür keine Rechtsgrundlage parat, aber es ist so.
die späte Antwort…sorry. Aber klare Aussage zu Deiner Anfrage: Ein Verteilerschlüssel muss nicht im Mietvertrag vereinbart werden, sondern muss für den Mieter schlüssig aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung hervorgehen.
Zur Umlage: Handelt es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus ohne erkennbar von allen Räumen abgetrenntem Treppenhaus, so gilt die gesamte Nutzfläche des Hauses als BK-relevante Wohnfläche. Andernfalls könnten anteilig Treppenhaus, Keller und Speicher abgezogen werden. In Ihrem Fall würde die Gesamtfläche von 400 qm zugrundegelegt, 200 qm (50 %) auf Mieter der 1. Wohnung, 55 qm (13,5%) auf Mieter der 2. Wohnung, und die restlichen 36,5 % auf den Vermieter. Wohn- und Nutzfläche widersprechen sich dabei nicht, da auch leerstehende oder für Hobby und Wäsche vorgesehene Flächen Bereiche des Wohnens darstellen. Werden diese allerdings gemeinschaftlich genutzt, dürfen diese 36,5 % noch auf die beiden Wohnungen verteilt werden.
Also, die zuerst erwähnte Variante kann es gar nicht geben! Die Festlegung durch das Finanzamtes in Ihrem Fall sei zu prüfen.
Und genau um solche Fälle, wie in Ihrem letzten Absatz dargestellt, zu verhindern, gibt es eben diese Regelungen. Denn Nutzfläche wird nicht durch das Bewohnen zur Wohnfläche, sondern durch vorherige Zweckbestimmung. Das heißt, alles Bewohnbare - ob es bewohnt ist oder nicht, egal - ist als Wohnfläche zu berücksichtigen.
ich komme mit deinen „Zahlen“ nicht ganz klar - hat das Haus nun insgesamt 2 oder 3 Wohnungen? Erst schreibst du „…2-Familien-Privathaus…“, dann steht weiter unten „…Wohnung1: 50 %, Wohnung2: 13,5 %, Vermieter: 36,5 %…“. Es ist für mich leider etwas verworren…
Aber egal – allgemein kann ich jedoch folgendes dazu sagen:
Meinem Wissen nach werden die „kalten“ Betriebskosten (also Hauslicht, Müll, Versicherungen, Hauswart, Grundsteuer…) nach dem Anteil der Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche des Hauses umgelegt. D. h. somit, dass - sollte im Haus eine Wohnung leerstehen - hierfür die Kosten der Vermieter tragen muss. Keinesfalls dürfen die auf die anderen Mieter verteilt werden.
Etwas anders sieht es bei den Heiz- und Warmwasserkosten (sog. „warme“ Betriebskosten) aus: Die werden natürlich nach dem Verbrauch abgerechnet. Steht aber z. B. eine Wohnung leer, kann es sein, dass die eigenen Heizkosten steigen, da man (ob man will oder nicht) diese Wohnung so zu sagen „mitbeheizt“. Das hängt natürlich auch davon ab, wie gut das Mietshaus gedämmt ist – sprich: Ist das Haus eine „Energieschleuder“ oder wurde es vor nicht allzu langer Zeit gar energetisch saniert/modernisiert? Hier kannst du aber gegenüber dem Vermieter nicht viel machen - maximal z. B. im Winter verlangen, dass er diese Wohnung nicht total auskühlen lässt. Oder - wenn eine Modernisierung dringend erforderlich wäre, aber der Vermieter keine Veranlassung hierzu sieht – ausziehen.
