Hallo liebe Community,
B wohnt in einer 4er WG aus der nun 2 Mitbewohner ausziehen. Zwei potentielle Nachmieter sind schon gefunden. Der Vermieter verlangt nun - zum ersten mal - Einkommensnachweise bzw. Bürgschaften, da alle Mieter Studenten, Auszubildende oder Schüler sind. Der Vermieter verlangt eine in der Höhe unbefristete Bürgschaft (Elternbürgschaft, Mietbürgschaft), sonst unterschreibt er keinen neuen Mietvertrag. Nach telefonischer Rechtsberatung wurde B mitgeteilt, dass der Vermieter nach $551 BGB sich mit Mitsicherheiten in Höhe von 3 Monatskaltmieten zufrieden geben muss. Eine Mietkaution in Höhe von 2 Monatskaltmieten wurde bereits schon vor Jahren geleistet. Im bisherigen Mietverhältniss kam es auch nicht zu Mietverzug, okay, 2-3 mal innerhalb von 5 Jahren eine Zahlungserinnerung in der Mitte des fälligen Monats auf die sofort reagiert wurde.
Die Eltern der Mieter wären zwar bereit eine Bürgschaft für die Mieter zu übernehmen, jedoch nicht in der Höhe unbegrenzt, sondern lediglich in der Höhe um die 3. Monatskaltmiete abzudecken.
Das Haus befindet sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand (Hochwasserschaden, Feuchtigkeit) und in anderen Wohnungen wurde bisher nach Auszug der jeweiligen Mieter vom Vermieter eine Renovierung (Tapeten, teilweise Putz, Fliesen in Bad Küche, Böden allgemein, Türen) durchgeführt.
Die Mieter befürchten nun daher, dass der Vermieter eine in der Höhe unbegrenzte Bürgschaft fordert, um eventuelle zukünftige Renovierungskosten auf die Bürgen umzuwälzen, und diese als Schäden an der Mietsache bzw. Schönheitsreparaturen auszuweisen. Die angemietete Wohnung ist zwar ziemlich „runter“ und abgewohnt, und die Mieter wissen sehr wohl, dass von der Kaution wohl nichts mehr erstattet wird, da sie am schlechten Zustand zwar nicht allein aber auch teilschuldig sind (Brandlöcher im PVC, Kratzer im Fenster, etc.), aber eine Grundrenovierung wollen die Mieter bzw. ihre Bürgen dann doch nicht finanziell mittragen.
Gibt es eine Möglichkeit den Vermieter dazu zu bringen, einen Neuvertrag zu unterschreiben, so dass aber die Bürgen (Eltern) nur bis zu einen von den Mietern zu verantwortenden Grad der notwendigen Renovierung bürgen (also in begrenzter Höhe). Falls ja, welche Klauseln sollten in die Bürgschaft mit aufgenommen werden? Vielen Dank schonmal für Eure Vorschläge.
Hallo Elton,
man leistet normalerweise eh nur Schadenersatz für das, was man zu ersetzen hat. Dementsprechend bürgt der Bürge auch nicht für mehr als das.
Einen speziellen Paragraphen oder eine spezielle Vertragsklausel braucht man da nicht. Schlimmstenfalls würde es einmal eine Beweisfrage. Aber da einige Personen beteiligt sind, gibt es ja genug Zeugen.
Fraglich ist, wie das mit der Kaution so übernommen werden soll. Bürgschaft und Kaution ist heutzutage eigentlich nicht mehr drin. Aber da fehlt es jetzt an der Schilderung. Neuer Mietvertrag aber Kaution bleibt? Und dazu wird nun noch eine Bürgschaft verlangt? Etwas undurchschaubar.
Gruß!
Horst
Hallo.
Zunächst einmal: Im Wohnraummietrecht kann der Vermieter maximal 3 Netto-Monatsmieten Kaution verlangen (§ 551 BGB). Eine sogenannte Doppelsicherung (z. B. Barkaution und Bürgschaft) über diese 3-Monatsmieten-Grenze hinaus wäre unzulässig mit der Folge der Teilnichtigkeit der Kautionsabrede. Man könnte in Erwägung ziehen, eine Bürgschaftserklärung vorzulegen und sich danach auf die Nichtigkeit dieser Bürgschaft zu berufen - wovon ich allerdings abraten würde, weil es zu einem kosten- und zeitintensiven gerichtlichen Verfahren kommen könnte und sich die Rechtsprechung möglicherweise auch ändert.
Punkt 2: Der Vermieter muss sich nicht auf neue Vertragspartner, die ihm vorgeschlagen werden, einlassen (Nachmieter).
Es bleibt die Möglichkeit der Untervermietung. Hierfür müssen aber die entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen (§ 553 BGB). Zudem könnte der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung von einer Mietanpassung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Weiterhin ist natürlich fraglich, ob sich neue WG-Bewohner auf eine Untervermietung einlassen oder ob sie nicht im Vertrag mit genannt werden möchten.
Nachdem die Wohnung in einem sehr schlechten Zustand ist und erst 2 Monatsmieten Kaution bezahlt wurden, sollte man einen „geordneten Rückzug“ in Erwägung ziehen. Wenn schon zahlreiche Schäden (Brandlöcher, etc.) entstanden sind und man nicht mehr mit der Rückzahlung der Kaution rechnet, sollte man Schadensbegrenzung betreiben.
551 (4) BGB
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Daher bin ich der Meinung, dass die Eltern die Bürgschaft durchaus unterschreiben können. Wenn der VM sich aus der Bürgschaft bedienen will und nichts bekommt, muss er klagen. Und diese Klage verliert er auf jeden Fall.
vnA
Ich betrachte die Erfolgsaussichten auch als sehr gut. Allerdings meine ich, mal eine Entscheidung gelesen zu haben, dass eine derartige Kautionsabrede als Individualabrede im Wohnraummietrecht wirksam wäre, wenn sie im Einverständnis beider Mietvertragsparteien unterschrieben wird. Ich glaube allerdings, dass in dieser Entscheidung die Initiative vom Mieter ausging. Der Streit ist allerdings vorprogrammiert. Zumal der OP ja schon schreibt, dass er davon ausgeht, die 2 MM hinterlegt Kaution nicht mehr zu sehen.
Hallo Leopold,
Allerdings meine ich, mal eine Entscheidung gelesen zu haben,
dass eine derartige Kautionsabrede als Individualabrede im
Wohnraummietrecht wirksam wäre, wenn sie im Einverständnis
beider Mietvertragsparteien unterschrieben wird.
nein, ist sie nicht. Man schafft sich nur mit einer Individualabrede die §§ 305ff BGB vom Hals. § 551 BGB ist nicht abdingbar.
Gruß
Joschi