Und nochmal Heizkosten

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo zusammen,

Person A hat im Oktober 07 die Betriebskostenabrechnung für Januar bis März 2006 (Auszug 31.3.06) bekommen.

In dieser Abrechnung wird für Zimmer 1 ein Verbrauchswert von 982 Einheiten angegeben (für 3 Monate). Im Gesamtabrechnungszeitraum des Vorjahres (12 Monate) sind gerade einmal 278 Einheiten in Zimmer 1 angefallen.

Zu Ihrem Heizverhalten sagt Person A aus, dass die Heizung in Zimmer 1 nicht in Betrieb war.

Bei der Wohnungsübergabe am 4.4.06 wurde durch den Vermieter ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt, das von Person B (Mutter von A, mit der Wohnungsübergabe beauftragt) unterschrieben wurde. Es wurde aber keine Kopie des Protokolls ausgehändigt.

Person A hat nun eine Kopie des Protokolls angefordert, und siehe da, auf diesem Protokoll stehen sogar 992 Einheiten. Den Unterschied von 10 Einheiten erklärt der Vermieter damit, dass von der Funkablesung bis zur Wohnungsübergabe 4 Tage verstrichen sind.

Wie können diese Einheiten entstehen, wenn keine Heizung in Betrieb ist? (in Zimmer 2 wurden z.B. korrekt 0 Einheiten abgerechnet)

Person B ist sich aber auch sicher, das Protokoll nicht mit einem Wert von 992 unterschrieben zu haben (zumal B am Vortag auf einem Notizzettel alle Ablesewerte notiert hat: Zimmer 1=0 Einheiten, Zimmer 2=0 Einheiten, Zimmer 3=28 Einheiten).

Gibt es für A, trotz Unterschrift von B auf dem Protokoll, eine Möglichkeit, auch ohne gleich dem Mieterbund (muss man nicht auch schon beim Eintreten des Ereignisses Mitglied sein?) beizutreten, diese Abrechnung erfolgreich anzufechten?

Wie kann Person A weiter vorgehen?

Vielen Dank für Ihre/Eure Antworten!

LG Cordula

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Hallo Cordula,

Person A hat im Oktober 07 die Betriebskostenabrechnung für
Januar bis März 2006 (Auszug 31.3.06) bekommen.

Ich würde die Abrechnung verweigern, weil die Frist längst abgelaufen ist. (Ende des Abrechnungszeitraumes: März 2006 + 12 Monate = Vorlage beim Mieter März 2007)

Bei der Wohnungsübergabe am 4.4.06 wurde durch den Vermieter
ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt, das von Person B
(Mutter von A, mit der Wohnungsübergabe beauftragt)
unterschrieben wurde. Es wurde aber keine Kopie des Protokolls
ausgehändigt.

Auf Protokoll auch Bezug nehmen.

Person A hat nun eine Kopie des Protokolls angefordert, und
siehe da, auf diesem Protokoll stehen sogar 992 Einheiten.

Den Unterschied von 10 Einheiten erklärt der Vermieter damit, dass
von der Funkablesung bis zur Wohnungsübergabe 4 Tage
verstrichen sind.

Die vier Tage wären ohnehin nicht Deine Sache, was ginge mir eine verspätete Datenübertragung an.

Gibt es für A, trotz Unterschrift von B auf dem Protokoll,
eine Möglichkeit, auch ohne gleich dem Mieterbund (muss man
nicht auch schon beim Eintreten des Ereignisses Mitglied
sein?) beizutreten,

Ja.

diese Abrechnung erfolgreich anzufechten?
Wie kann Person A weiter vorgehen?

Ich würde schriftlich widersprechen wegen Fristüberschreitung und falsche Verbrauchseinheiten. Dann muss sich der Ex-Vermieter erklären.

Herzlche Grüsse.

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Hi,

Person A hat im Oktober 07 die Betriebskostenabrechnung für
Januar bis März 2006 (Auszug 31.3.06) bekommen.

Ich würde die Abrechnung verweigern, weil die Frist längst
abgelaufen ist. (Ende des Abrechnungszeitraumes: März 2006 +
12 Monate = Vorlage beim Mieter März 2007)

Woher weißt Du, daß der Abrechnungszeitraum im März 06 endete? Im Posting steht nichts davon und die Regel ist Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr. Der Auszug hat nichts mit dem Abrechnungszeitraum zu tun!

Gibt es für A, trotz Unterschrift von B auf dem Protokoll,
eine Möglichkeit, auch ohne gleich dem Mieterbund (muss man
nicht auch schon beim Eintreten des Ereignisses Mitglied
sein?) beizutreten,

Ja.

Ich weiß nicht, was Du mit diesem „Ja“ sagen willst, aber zumindest in Darmstadt berät und vertritt der Mieterverein den Mieter auch in Dingen, die vor dem Eintritt begonnen haben.

Gruß Stefan

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Hi,

Person A hat nun eine Kopie des Protokolls angefordert, und
siehe da, auf diesem Protokoll stehen sogar 992 Einheiten. Den
Unterschied von 10 Einheiten erklärt der Vermieter damit, dass
von der Funkablesung bis zur Wohnungsübergabe 4 Tage
verstrichen sind.

wer führt die Ablesung durch? Ich würde mir das Protokoll der Ablesung in Kopie geben lassen und auf Plausibilität prüfen. Dabei kann der Mieterverein durchaus hilfreich sein.

Gruß Stefan

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Person A hat im Oktober 07 die Betriebskostenabrechnung für
Januar bis März 2006 (Auszug 31.3.06) bekommen.

Ich würde die Abrechnung verweigern, weil die Frist längst
abgelaufen ist. (Ende des Abrechnungszeitraumes: März 2006 +
12 Monate = Vorlage beim Mieter März 2007)

Soweit ich weiss, wäre die Frist erst ab 01.01.2008 abgelaufen. Bis 31.12.2007 wäre eine Abrechnung vom März 2006 noch i.O.

Abgesehen davon würde ich SOFORT einen Termin zur Beratung beim Mietschutzbund machen. Bei der Gelegenheit kann man auch gleich eintreten. Dem Mietschutzbund ist egal wann was passiert ist, aber beraten tun sie nur Mitglieder. Also schnell Mitglied werden! Bei dem Termin dann alle Papiere mitbringen, die prüfen die Abrechnung und alle dazugehörigen Unterlagen und sagen ob es ok ist oder ob es anzuzweifeln ist und schlagen dann auch weitere Vorgehensweisen vor.

Gruss
Jasmin

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Vor weiteren wilden Spekulationen über eine womöglich verspätete Abrechnung sollte man unterscheiden zwischen

  • Abrechnungzeitraum, der reicht über ein Jahr = 12 Monate
  • anteiliger Nutzungszeitraum, z.B. wegen unterjährigen Auszugs
    Die Abrechnungsfrist (12 Monate) nach § 556 BGB beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums
    Man müsste also zunächst mal wissen von wann bis wann der übliche Abrechnungszeitraum reicht.
    Wenn A nicht erst im Januar eingezogen war, dann deutet der Beginn Januar 2006 auf einen Abrechnungszeitraum Jan-Dez 2006 hin, in welchem eben der anteilige Nutzungszeitraum Jan-Mrz 2006 liegt.
    Eine Abrechnung für Jan-Dez 2006 müsste gem. § 556 BGB bis 31.12.2007 dem Mieter zugegangen sein.

Wenn Mieter A bzw. Mietervertreter B mit ihrer Unterschrift einen Ablesewert von 982 (oder auch 992) bestätigt haben, wird es kaum möglich sein, diesen Beweis aus der Welt zu schaffen und/oder nachträglich zu beweisen, das ein anderer Wert richtiger wäre. Gleiches gilt auch für die Behauptung „Heizung war nie an“.

Messgeräte"zählen" den Verbrauch über Temperaturdifferenzen. Daher kann auch ein (geringer) Verbrauchswert zustandekommen - selbst wenn die Heizung auf „aus“ steht. Daneben springen Thermostate automatisch bei großer Kälte an (Frostschutz). Aus diesen technisch begründeten Verbrauchsanzeigen ergeben sich keine Beanstandungsgründe.
Dadurch lassen sich aber die eklatanten Unterschiede 0 982 nicht erklären.
Allerdings scheinen mir Werte von „Zimmer 1=0 Einheiten, Zimmer 2=0 Einheiten, Zimmer 3=28 Einheiten“ äußerst unwahrscheinlich - denn gerade der Winter 2006 war besonders kalt und lang (wir hatten bis Ende März 2006 Schnee !!!).
Wegen der wirklich sehr unrealistischen 0 Einheiten könnte man eher auch auf die Idee „Geräteausfall“ kommen > d.h. Schätzung notwendig.

Vielleicht liegt aber doch ein Ablesefehler (von wem auch immer) zugrunde?
Fernablesung lässt auf digitale Messgeräte schliessen - die zeigen sehr viele unterschiedliche Werte an, z.B. Stichtag, GeräteNr, Faktor, reiner Zählerwert, Zählerwert*Faktor, Zählerwert zum letzten Stichtag/Speicherwert, manchmal Speicherwerte monatsweise etc. - da kann man sich leicht mal vertun.

http://www.fh-muenchen.de/fb05/akrt/Messtechnik/hp/k…
http://www.brunata-huerth.de/heizkostenverteiler/tel…
(hier werden z.B. mögliche Anzeigewerte angezeigt)

Noch besteht aber evtl. Möglichkeit, der Sache tatsächlich auf den Grund zu gehen:
Digitale Messgeräte speichern auch den Wert des letzten Stichtags (Abrechnungszeitraumende), je nach Gerät auch zusätzlich noch die letzten Monatswerte.
Womöglich ist also mindestens der Wert per 31.12.2006 zur Zeit noch als Speicherwert vorhanden - daraus liessen sich dann schon Rückschlüsse ziehen.
Also flugs mal in der ehemaligen Wohnung vorbeitraben … ggfs. mit Fotos dokumentieren.

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Erstmal vielen vielen Dank für Eure Antworten und Tipps.

Dass die Abrechnung fristgemäß erfolgte, daran gab es keine Zweifel. A hat genau 6 Jahre in dieser Wohnung gewohnt. (Einzug 01.04.00)

Es ist auch richtig, dass die Monate Januar bis März 06 sehr kalt waren. In diesem Zeitraum hat A aber nur noch die Wohnung renoviert und dort übernachtet. Nen Pulli mehr an, und das Zimmer mit einem Heizlüfter erwärmt, so wars auszuhalten. Was natürlich auch nicht zu beweisen ist.

Im Moment versucht A gerade zu klären, ob ,wie vom Vermieter behauptet, überhaupt am 31.3.06 eine Funkablesung stattgefunden haben kann, weil die dafür erforderlichen Geräte seines Erachtens nach noch gar nicht angebracht waren. Die Abrechnungsfirma hat über das Datum der Anbringung aus vertragsrechtlichen Gründen leider keine Auskunft gegeben, also muss man sich wieder an den Vermieter wenden.

Wie sieht es eigentlich aus, wenn der Vermieter einem die angeforderten Kopien über die Abrechnung der Mit/Nachmieter des Hauses nicht zukommen lässt? Wäre A dann berechtigt, die Nachzahlung zu verweigern?

Schönes WE,

LG Cordula

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Wie sieht es eigentlich aus, wenn der Vermieter einem die
angeforderten Kopien über die Abrechnung der Mit/Nachmieter
des Hauses nicht zukommen lässt?
Wäre A dann berechtigt, die Nachzahlung zu verweigern?

JEIN
Wenn der Mieter sein Einsichtsrecht geltend macht, dann wird zwar die Fälligkeit der Abrechnung ausgesetzt bis der Vermieter seine Rechenschaftspflicht erfüllt hat. Seine Rechenschaftspflicht kann der Vermieter aber durch Gewährung der Einsichtnahme erfüllen, d.h. eine Zusendung von Fotokopien ist dazu nicht zwangsläufig erforderlich

„Das Recht des Mieters auf Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Belege ergibt sich, ohne dass es einer Erwähnung im mietrechtlichen Teil des BGB bedarf, aus § 259 Abs. 1 BGB. Der Vermieter muss die Belegeinsicht gewähren, anderenfalls hat der Mieter wenigstens ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB an Betriebskostennachzahlungen, sofern nicht die Ansicht vertreten wird, die Forderung des Vermieters werde erst mit gewährter Belegeinsicht fällig. Im Ergebnis kann der Streit dahinstehen, denn jedenfalls ist es unzulässige Rechtsausübung, wenn der Vermieter Zahlung ohne Gewährung von Belegeinsicht fordert.“
http://mietgerichtstag.org/downloads/herrleinkontrol…

Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebs-kostenabrechnung. BGH VIII ZR 78/05
http://www.mieterschutzbund-berlin.de/data/downloads…

zur Einsicht in die Gesamt-Abrechnung, Abrechnung der Mitmieter z.B.:

Bei einer Heizkostenabrechnung einer Wärmedienstfirma hat der Mieter auch das Recht, dass die Nutzerliste eingesehen werden kann bzw. in Fotokopie zugesandt wird. Geschieht dieses erst im Prozess und auf Aufforderung des Gerichts, werden die Kosten dem Vermieter auferlegt, wenn der Mieter daraufhin den Anspruch anerkennt (Amtsgericht Wuppertal, Urteil vom 16.07.1997, Az. 97 C 175/97).

Der Vermieter kann dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Heizkostenabrechnung des Gebäudes nicht aus Gründen des Datenschutzes und der informationellen Selbstbestimmung der weiteren Nutzer im Gebäude verweigern (Amtsgericht Münster, Urteil vom 13.11.1998, Az. 3 C 2015/98).

Der Mieter hat zur Überprüfung der Heizkostenabrechnung einen Anspruch auf Einsicht in die Ablesungsergebnisse für alle Wohnungen des Hauses (Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen, Beschluss vom 04.09.1995, Az. 6 C 501/95, WM 96,155).
http://www.minol.com/cps/rde/xchg/SID-7F000002-1A572…