Wow, die SuFu ergab ja zu dem Thema etliche Treffer. Und jeder las sich etwas anders als mein Anliegen. Hier ist meine Geschichte. Vor 20 Jahren haben meine Frau und ich bei meinen Eltern angebaut. Sie bestanden auf 2 Eigentumswohnungen. Für beide Parteien liegt jeweils ein Wohnungs-Grundbucheintrag vor. Weiterhin besteht ein Erbvertrag zwischen meinen Eltern, meinem Bruder und mir. Darüber hinaus wurde er damals von mir ausgezahlt. Alle haben beim Notar unterschrieben, so weit so gut?
Nun ist mein Vater vor 3 Monaten verstorben, sodass meine Mutter nur noch im Wohnung-Grundbucheintrag steht. Der Notarbesuch vor 20 Jahren sah vor, dass mir deren Eigentumswohnung zufällt, nachdem der zuletzt Lebende verstorben ist. Doch wir finden in den Unterlagen nirgends den Hinweis, dass der Grundbucheintrag auf meine Frau und mich übertragen wird, mutmaßen schon, dass der Notar das damals vergessen hat.
Besteht Handlungsbedarf, also ein Beratungstermin beim Notar, oder geht das alles seinen Lauf und wir müssen nichts mehr unternehmen?
Vermutlich gab es ein Berliner Testament, sonst würde in der nächsten Zeit die Mutter nur noch zu hälft darin stehen und die nachkommen mit insgesamt auch 50 %.
Wenn nichts vereinbart ist, geht alles seinen gesetzlichen Weg in der Erbfolge. Bei zwei Erben eben 50 / 50. Wer was bekommt kann man dann untereinander aushandeln. Um Streit zu vermeiden ist einen Regelung vorher festzumachen schon sinnvoll. Z.B. das Grundbuch jetzt schon ändern und den Bruder den Wert der Anderen Wohneinheit nebst Grundstückanteil zukommen lassen. Für Mama gibt es ein Wohnrecht.
Was passiert wenn die Mutter Pflegebedürftig wird, woher kommen nach eurer Planung die Mittel?
Ehrlich gesagt: Keine Ahnung, so lange hier niemand weiss, wer seinerzeit was unterschreiben hat. (Es war mit Sicherheit nicht der Text, den Du oben hingeschrieben hast.)
Wer ist mit „Letztlebender“ gemeint und ist diese Person verstorben?
Dann sollte zunächst mal eine rechtskundige Person danach suchen.
Ob Handlungsbedarf besteht, ist im Moment für mich unklar. Ein Beratungsgespräch beim Notar wird die Welt nicht kosten und ist sicher gut angelegtes Geld.
Da ist bereits alles in trockenen Tüchern, die mir jedoch finanziell den Hals zuschnüren könnten. Z.Z. wird sie zu Hause gepflegt. Es gibt eine Pflegestufe, andere Zulagen und Menschen, die helfen. Sollte sie jedoch ins Heim müssen, wird erst einmal alles Barvermögen aufgebraucht, zzgl. das Geld aus der Pflegestufe. Dann geht`s an ihre Eigentumswohnung. Ist alles Barvermögen aufgebraucht, wird das Geld aus der Pflegestufe nicht reichen, das Sozialamt ? geht in Vorkasse und übernimmt die Differenz. Danach wird die ET-Wohnung verkauft, um die angefallenen Kosten zu tilgen. So weit die Theorie. Da ich jedoch definitiv nicht möchte, dass Fremde in unser Haus einziehen, werde ich sämtliche Kosten übernehmen müssen und mein Bruder kann sich entspannt zurück lehnen, weil ja die Wohnung an mich fällt.
Ihr glaubt gar nicht, wie geschockt ich war, als wir alle beim Notar saßen, und er uns die Aufteilung in 2 Eigentumswohnungen verkündete. Meine Frau und ich wussten von nichts und waren wie vorm Kopf geschlagen, doch da war die Planung und die Umsetzung des Umbaus bereits zu weit fortgeschritten........und andere Gründe, die uns zur Unterschrift trieben. Ich seh schon, ein Beratungstermin beim Notar wird nötig werden.
Stimmt schon. Wie in vielen anderen Familien auch, sind solche Themen höchst emotional und so habe ich auch geschrieben. Mit Letztlebender ist meine Mutter gemeint und sie lebt noch. Das ganze kam deswegen ins rollen, weil sie und ich Post vom Grundbuchamt bekommen, und wir uns gewundert haben, warum kein Hinweis darüber zu lesen war, dass meine Frau und ich, nach dem Tod meiner Mutter, alleine im Grundbuch stehen werden. Auf der einen Seite ist das wohl normales Amtsgebaren, denn warum sollte ich jetzt schon drin stehen, doch auf der anderen Seite hat es mich aus meiner Lethargie gerissen und ich werde zeitnah einen Termin beim Notar vereinbaren.
Hallo,
im Grundbuch steht Aktuelles, und Veraltetes als geloescht, aber keine Zukunft. Eine solche Zukunfts"verabredung" gehoert ins Testament.
Wenn es denn mal so kommen sollte, steht ihr auch nicht allein im Grundbuch, sondern das Erbe der einen Wohnung wird im Grundbuch dieser Wohnung eingetragen.
Hallo,
ich versuche mal, das aufzudröseln um zu verstehen, worum es eigentlich geht.
Verstehe ich das richtig, dass nach damaliger Regelung der Altbau zum Wohnungseigentum der Eltern wurde und der Anbau / Neubau Eigentum von Dir und Deiner Frau? Das wäre jeweils Alleineigentum (Sondereigentum) an den Wohnungen. Dazu vermutlich jeweils Miteigentum (Bruchteilseigentum) am Grundstück. Damit wäre das Grundstück nicht real geteilt, sondern das Eigentumsrecht am Grundstück ideell geteilt. Das ist insofern von Bedeutung, als zwar jeder Miteigentümer über seinen Anteil frei verfügen kann (der kann z.B. verkauft oder vererbt werden), über die gemeinschaftliche Sache (das Grundstück insgesamt) kann jedoch nur gemeinschaftlich verfügt werden. Das bedeutet insbesondere, dass bei Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft eine reale Teilung in zwei Grundstücke nur zulässig ist, wenn damit keine Wertminderung verbunden ist.
Tatsächlich „darüber hinaus“ oder nicht doch aufgrund des Erbvertrages? Die entscheidende Frage ist: was steht in diesem Erbvertrag? Welche Erbansprüche hat Dein Bruder bzw. auf welche hat er verzichtet und ist dafür von Dir ausgezahlt worden? Grundsätzlich hat er (wenn im Erbvertrag keine abweichende Regelung getroffen wurde) Anspruch auf einen Teil des Wohnungseigentums der Eltern, d.h. - wenn außer Dir und ihm keine weiteren Erben vorhanden sind - auf 50% des Sondereigentums (Wohnung) Deiner Eltern sowie auf 25% des Miteigentums am Grundstück (wobei ich davon ausgehe, dass das bislang 50/50 zwischen Dir und Deinen Eltern aufgeteilt war).
Wie hier schon angemerkt, haben Deine Eltern offensichtlich ein sog. Berliner Testament aufgesetzt, d.h. sich gegenseitig als Alleinerbe eingesetzt. Damit besteht seitens der beiden Söhne rechtlich lediglich ein Anspruch auf den Pflichtteil - d.h. wenn dieser Anspruch geltend gemacht wird auf 12,5% des Wohnungseigentums des verstorbenen Vaters (Hälfte des gesetzlichen Erbteils) und auf 6,25% des Eigentumsrechts am Grundstück (dito). Da Deine Mutter nun als Alleineigentümerin der Wohnung eingetragen ist, wurde offenbar kein Pflichtteils-Anspruch angemeldet. Damit wären nach Versterben der Mutter die beiden Söhne Erben der Mutter und Nacherben des Vaters - d.h. wenn keine abweichende Regelung im Testament getroffen wurde hätten beide einen Erbanspruch von 50% des Wohnungseigentums der Eltern und 25% des Eigentumsrechts am Grundstück.
Wenn nun im Berliner Testament nur einer der Söhne als Nacherbe bestimmt wäre, hätte der andere wiederum zumindest einen Pflichtteilsanspruch (25% und 12,5%). Wenn der „enterbte“ Sohn also beides Mal seinen Pflichtteilsanspruch geltend macht, kommt er insgesamt auf einen Erbanteil von 37,5% an der Wohnung der Eltern und 18,75% am Grundstück (statt 50% und 25% bei gesetzlicher Erbfolge).
Das lässt sich alleine über das Testament wegen des Pflichtteilsanspruchs Deines Bruders nicht regeln. Deswegen - so meine Vermutung - der Erbvertrag, in dem Dein Bruder gegen eine von Dir zu tragende finanzielle Entschädigung auf seinen Pflichtteilsanspruch verzichtet.
Gehört zu den durchsuchten Unterlagen auch der Erbvertrag? Wenn Du aufgrund dieses Vertrages Deinen Bruder „ausbezahlt“ hast, dann ist dort auch die Gegenleistung Deines Bruders bestimmt. Der Erbvertrag wurde wohl zusammen mit dem Testament beim Notar hinterlegt.
Ich mache darauf aufmerksam, dass ich aufgrund Deiner Schilderung der Sachlage da weitgehend auf Vermutungen angewiesen bin. Jedenfalls erscheint mir dies als die plausibelste Möglichkeit, den Erbgang nach Wunsch der Erblasser zu regeln.
Ralf, du machst mich fertig, hast deine Aufdröselei perfekt in Szene gesetzt. Ich kann dir darauf nicht antworten. So kanns manchmal gehen, wenn EX-Mieter auf einmal vorm Notar sitzen, Papiere unterschreiben, die dann 20 Jahre in der Schublade schlummern. WAS ich jedoch weiß, dass ich eure Antworten ausdrucken, und mit dem Notar besprechen werde.
Die damals über die beiden Eigentumswohnungen (genauer gesagt nach WEG) geregelte Nutzung des Grundstücks durch zwei unabhängige Parteien ist eine „Standardlösung“, die grundsätzlich OK ist. Sie wird immer dann gewählt, wenn man die Anforderungen an eine reale Teilung der Immobilie nicht erfüllen kann. Sei es, weil ein Haus geteilt werden soll, sei es, weil die Erschließung des zweiten Grundstücksteils nicht gesichert wäre, oder Abstandsflächen sonst nicht eingehalten werden könnten, sonst höhere Anforderungen an den Brandschutz gelten würden,…
Ich selbst lebe als Eigentümer auch in einer „Eigentumswohnung“ im inzwischen uns ganz gehörenden Haus, welches eine ähnliche Vorgeschichte wie in deinem Fall hat. D.h. mit Übernahme eines Teils des Bestandes und Erstellung eines Anbaus entstand unsere „Eigentumswohnung“, und Schwiegermutter behielt den Rest des Hauses ebenfalls als Eigentumswohnung. Die Teilung könnte man heute natürlich auch wieder aufheben, hat aber den Vorteil, dass wir bei Bedarf jederzeit die aktuell vermietete Wohnung auch von jetzt auf gleich verkaufen könnten.
Wenn in einem Erbvertrag festgelegt wurde, dass sich die Eltern gegenseitig als Alleinerben einsetzen (Berliner Testament) und die elterliche Wohnung nach dem Letztversterbenden Dir gegen Abfindung an den Bruder zufallen soll, dann ist das ebenfalls eine ganz übliche Lösung.
Und so kann es durchaus sein (ich erwarte es sogar), dass da alles OK ist.
Der Erbvertrag ist allerdings vollkommen unabhängig von der aktuellen Grundbuchsituation zu sehen! D.h. Das Grundbuchamt interessiert im Moment nur das, was im Moment zu tun ist. D.h. die aufgrund des ersten Erbfalls notwendig gewordene Eintragung der Mutter als Alleineigentümerin der Wohnung. Nicht mehr und nicht weniger.
Erst nach dem Tod der Mutter kommt es dann in einem von dieser aktuellen Eintragung vollkommen unabhängigen Schritt der erneuten Eigentumsumschreibung auf dich, wenn diese so im Erbvertrag vorgesehen und die Bedingungen dafür erfüllt sind (Auszahlung des Bruders).
Auch an dich vielen Dank für die Mühe, die du dir mit deinem Posting gemacht hast. Das macht mich zwar nicht automatisch zum Durchblicker, doch ich habe eine Menge an Informationen erhalten, die für mein bevorstehendes Beratungsgespräch hilfreich sein werden. An dem, was du im Zitat geschrieben hast, sieht man, dass ich die beiden Fakten über einen Kamm geschert habe. Gut, dass du das richtig gestellt hast.
Ich kann dir darauf nicht antworten. So kann