Unklarheiten wegen Nebenkostenabrechnung

[Christa]

Hallo zusammen,

meine Nicht hat mich um Rat gefragt, aber ich kann mir auch keinen Reim darauf bilden, deswegen hoffe ich nun auf Schwarmintelligenz.

Ich habe drei NK-Abrechnungen von ihr vorliegen, 2019, 2020 und 2021. Ihr Vermieter macht(e) das aber so, dass er die Hausgeldabrechnung, die er von der Hausverwaltung bekommt, einfach weiterreicht. Darin sind immer zwei Abschnitte enthalten, einmal „Nicht zur Umlage auf evtl. Mieter bestimmte Kosten“ und einmal „Zur Umlage auf evtl. Mieter bestimmte Kosten“. Das nur zur Erklärung, warum die Ausschnitte so komisch aussehen.

Wie man bei den Kosten Heizung/Wasser sehen kann, waren die 2019 am höchsten als Gesamtbetrag, aber als Anteil am niedrigsten. 2021 hat sich der Anteil aber mehr als verdoppelt, obwohl die Gesamtkosten niedriger waren. Wie kann das sein?

Meine Nichte ist leider etwas verpeilt, obwohl Ü30, und sie kann mir nicht mal sagen, WAS sie für eine Heizung dort hatte (sie ist letztes Jahr zum 1.12. ausgezogen), nur, dass das von außerhalb der Wohnung abgelesen wurde. Ist das nur bei Fernwärme so, oder kann es auch eine andere Heizungsart sein? Aber egal, was das für eine ist, sie könnte sich die Belege zeigen lassen, richtig? Auch noch für 2019 oder zumindest für 2020, um Vergleichswerte zu haben? Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass sie als einzige geheizt hat, was das Zeug hielt, und die Nachbarn gefroren haben, so dass ihre Kosten immens gestiegen sind, während die Gesamtkosten niedriger wurden. Ähnlich bezüglich des Wasserverbrauchs.

Der Rest erscheint mir halbwegs plausibel (oder fällt jemandem noch etwas auf?), auch wenn ich mich frage, wie der Unterschied von Jahr zu Jahr für „Wartung Feuer“ zustande kommt, dass die Kosten 2019 deutlich höher waren. Ist das so eine Art „Grundgebühr“, und wenn wirklich etwas gemacht wird, dann wird draufgeschlagen?

Was mir nur gerade einfällt. In ihrem Mietvertrag steht, witzigerweise unter „§ 9 Tierhaltung“, folgender Satz: „Der Flur der 6. Etage und 1 Treppe sind alle 3 Wochen zu reinigen.“ Wofür werden dann jährlich über 5000 Euro ausgegeben, die auch noch auf die Mieter umgelegt werden??

Wer weiß was?

Um im langen Beitrag besser durchzusteigen, habe ich die wichtigsten Fragen durch Fettdruck hervorgehoben.

Viele Grüße
Christa

[C_Punkt]

@Christa

Wie kann das sein?

Es gibt eine Einzelabrechnung des Versorgers bzw. des Abrechnungsdienstleisters für die Wohnung. Die hat man freundlicherweise als Vermieter beizulegen. Jedenfalls: mit dieser Abrechnung, die sich im Zweifel echt schlecht liest, sollte sich das herausfinden lassen. Ohne die kann man nicht viel dazu sagen. Vielleicht wurde ein Heizkörper geschätzt, vielleicht wurde ungewöhnlich viel gebadet, vielleicht wurde ein Zimmer geheizt, in dem das Fenster immer offen stand. Mit der Einzelabrechnung kann man sich dem Thema nähern, ohne geht es nicht.

@Christa

nur, dass das von außerhalb der Wohnung abgelesen wurde

@Christa

Ist das nur bei Fernwärme so, oder kann es auch eine andere Heizungsart sein?

Was wurde von außen abgelesen? Der Gesamtverbrauch des Hauses oder ihre Heizkörper? Falls letzteres: das hat mit dem Energieträger nichts zu tun. Den Geräten ist es egal, ob sie an einem Heizkörper hängen, dessen Wasser mit Gas oder einem Wärmetauscher aus Fernwärme erwärmt wurde.

@Christa

wie der Unterschied von Jahr zu Jahr für „Wartung Feuer“ zustande kommt, dass die Kosten 2019 deutlich höher waren. I

Reparaturen an den Brandmeldern, turnusmäßige Wartung, Begehung durch die Feuerwehr. Kann alles mögliche sein.

@Christa

Wofür werden dann jährlich über 5000 Euro ausgegeben, die auch noch auf die Mieter umgelegt werden??

Tiefgarage, Fenster, Aufzug, Erdgeschoss. Ohne die Anlage und den Vertrag mit dem Hausmeister zu kennen, schwer zu sagen.

Gruß
C.

[Pierre]

Hallo,

@Christa

Wie kann das sein?

Hier müssen wir spekulieren ohne weitere Daten.

@Christa

sie könnte sich die Belege zeigen lassen, richtig? Auch noch für 2019 oder zumindest für 2020, um Vergleichswerte zu haben?

Zu allen meinen NK-Abrechnungen, die ich erhalte gehört auch stets ein bzw. mehrere Blätter, in denen der Abrechner meinen Anteil genau aufdröselt - also alle Zählerstände usw.

@Christa

oder fällt jemandem noch etwas auf?

bei meinem Vermieter wird seit vielen Jahren markiert, welche Leistungen als haushaltsnahe Dienstleistungen in der Steuererklärung umgelegt werden. Der Hauswart zum Beispiel wird „geteilt“.

@Christa

Wofür werden dann jährlich über 5000 Euro ausgegeben, die auch noch auf die Mieter umgelegt werden??

Wer reinigt die Etagen 0-5? Gibt es eine Straßenreinigung und/oder Schneebeseitigung, die evtl. mit unter diese Kosten fällt?

@Christa

dass das von außerhalb der Wohnung abgelesen wurde. Ist das nur bei Fernwärme so, oder kann es auch eine andere Heizungsart sein?

Ich gehe davon aus, dass es in der Zwischenzeit egal ist, wie man heizt. Für alle Messmethoden wird es Messgeräte mit Fernzugriff geben. Auch das hat mein Vermieter schon seit vielen Jahren. So spart er sich und vor allem mir den Zutritt zu meiner Wohnung.

Grüße
Pierre

[oldy22]

Also ich würde mal als Publikums-Joker behaupten, dass Wasser und Heizung nie fix umgelegt wird (wie nach Fläche - es gibt ja auch in allg. genutzten Flächen nichts zu heizen) sondern IMMER abgelesen wird. Der Wert oben für 2021 ist dann der Gesamtgeldbetrag durch den Anteil, der am Messgerät in der Wohnung abgelesen und mit den anderen Messwerten ermittelt wurde:

Gesamt > 38kEUR / 1416 EUR < eigener Betrag = 1 / 27,27 Anteil am Gesamt-Hausverbrauch

Ich setzt mich dann mal wieder um die Werbung abzuwarten.

[Christa]

@C_Punkt

Die hat man freundlicherweise als Vermieter beizulegen.

Das hat der Vermieter leider nicht getan, und von

@Pierre

ein bzw. mehrere Blätter, in denen der Abrechner meinen Anteil genau aufdröselt - also alle Zählerstände usw.

kann sie wohl nur träumen!

@C_Punkt

Jedenfalls: mit dieser Abrechnung, die sich im Zweifel echt schlecht liest, sollte sich das herausfinden lassen.

Das meinte ich mit der Frage

@Christa

sie könnte sich die Belege zeigen lassen, richtig? Auch noch für 2019 oder zumindest für 2020, um Vergleichswerte zu haben?

Zusatzfrage: wie lange hätte man Anspruch darauf?

Zu meiner Aussage

@Christa

Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass sie als einzige geheizt hat, was das Zeug hielt

Ich habe sie jetzt explizit darauf angesprochen, sie hat gesagt, sie hat überhaupt nicht geheizt. Zum einen wegen der Lage der Wohnung „mittendrin“, zum anderen weil sie sich gerne in Decken einkuschelt. Baden konnte sie auch nicht, weil sie nur eine Dusche hatte, und selbst mit 3x/Tag Duschen (was sie aber nich gemacht hat) kann ich mir den immensen Kostenanstieg nicht erklären.

@C_Punkt

Was wurde von außen abgelesen?

Ihre Heizkörper wurden von außerhalb der Wohnung abgelesen.

@C_Punkt

Den Geräten ist es egal, ob sie an einem Heizkörper hängen, dessen Wasser mit Gas oder einem Wärmetauscher aus Fernwärme erwärmt wurde.

Ich habe keine Ahnung, was es für Ablesemöglichkeiten gibt. Bei uns gibt’s nur den Gaszähler im Hauswirtschaftsraum, in der Hinsicht ist mein Horizont sehr beschränkt. Man kann auch nicht alles wissen.

@Pierre

Wer reinigt die Etagen 0-5? Gibt es eine Straßenreinigung und/oder Schneebeseitigung, die evtl. mit unter diese Kosten fällt?

Das mit der Hausreinigung habe ich auch geklärt. Der Satz stand zwar im Mietvertrag, aber die Hausreinigung wurde tatsächlich von Externen durchgeführt. Straßenreinigung wäre aber extra auszuweisen gewesen, glaube ich, wie Schneebeseitigung auch.

Leider hat sie heute weder den Hausmeister noch die Hausverwaltung erreicht, möglicherweise haben die diese Woche auch noch Urlaub, meinte sie. Aber bis sie jemanden erreicht, sammle ich noch Informationen, was/wonach sie ggf. noch fragen soll.

Ach ja, es gab wohl zeitweise auch Leerstand im ganze Haus, aber dazu habe ich die Info auf verschiedenen Seiten gelesen, dass das Vermieterrisiko ist und NICHT auf die Mieter umgelegt werden darf, das würde auch die Heizkosten betreffen.

Viele Grüße
Christa

[Christa]

@oldy22

nie fix umgelegt wird

Ja, deswegen steht bei „Ihr Anteil Einh.“ auch nur der Betrag und nicht die qm, wie bei den meisten anderen Kosten, aber trotzdem ist das so, dass der Gesamtbetrag niedriger wurde und ihr Anteil sich verdoppelt hat, was durch die neue Erkenntnis, dass sie im Prinzip gar nicht geheizt hat, sich noch weniger erklären lässt. Sie braucht auf jeden Fall Einzelbelege wegen Heizung/Wasser/Abwasser.

[oldy22]

Ja @Christa so würde ich es auch sehen (ohne Einblick zu haben).
Deine Verwandte hat es geschafft vom 56,78-tel Anteil am Hausumsatz auf den 27-ten zu gelangen. Das ist eine glatte Verdoppelung!
Das bei sinkenden Gesamtkosten.

Entweder haben die anderen weniger oder sie mehr verbraucht. Wahrscheinlich aber eine Kombi aus Beidem. ODER es ist was anderes: Ablesefehler…

[Christa]

Wie gesagt, wenn sie sagt, sie hat gar nicht geheizt, weil es nicht notwendig war, dann kann sie nicht mehr verbraucht haben. Also bleibt an sich nur ein Ablesefehler, oder die Hausverwaltung hat sich bei der Erstellung der Zusammenstellung vertan.

Nachtrag: gibt es Fristen, innerhalb derer man eine solche Abrechnung „reklamieren“ kann? Ich habe jetzt auf mehreren Seiten gelesen, man hätte ein Jahr nach Erhalt der Abrechnung Zeit, um zu widersprechen.

Lustig finde ich das: https://www.immoportal.com/verwalten/immobilienverwaltung/nebenkostenabrechnung-wenn-der-mieter-widerspricht

Formelle Fehler liegen vor, wenn z.B. der Mindestinhalt der Abrechnung unvollständig ist, wie es die Abrechnungsverpflichtung nach § 556 Abs. 3 BGB vorgibt, wenn also folgende Angaben des Mindestinhalts fehlen:

• Vollständige Anschrift des Mieters inkl. der Wohnungslage (z.B. 1. Stock, links), Absenderadresse des Vermieters, Name des Ausfertigenden, Ort und Datum der Ausfertigung

Ich muss meine Nichte fragen, ob sie tatsächlich nur die Hausgeldabrechnung der Hausverwaltung für den Vermieter oder auch wenigstens ein Begleitschreiben vom Vermieter bekommen hat. Wenn nicht: dürfte sie auch der Gesamtabrechnung widersprechen? Denn die Mindestangaben sind unvollständig, es stehen nur die Anschrift und eine Wohnungsnummer, aber überhaupt kein Bezug zu ihr. Adressat ist ihr Vermieter, Absender die Hausverwaltung.

[C_Punkt]

@Christa

@C_Punkt

Die hat man freundlicherweise als Vermieter beizulegen.

Das hat der Vermieter leider nicht getan, und von

Naja, schlecht. Vorlegen muss er aber - spätestens auf Nachfrage - alle Unterlagen, die für die Erstellung der Abrechnung genutzt wurden. Dazu gehören auch die Ableseprotokolle und Abrechnungen.

@Christa

@C_Punkt

Jedenfalls: mit dieser Abrechnung, die sich im Zweifel echt schlecht liest, sollte sich das herausfinden lassen.

Das meinte ich mit der Frage

Ich meinte damit, dass sich diese Einzelabrechnungen nicht immer auf den ersten Blick erschließen, aber mit etwas Aufwand kann man sie schon entschlüsseln.

@Christa

@Christa

sie könnte sich die Belege zeigen lassen, richtig? Auch noch für 2019 oder zumindest für 2020, um Vergleichswerte zu haben?

Zusatzfrage: wie lange hätte man Anspruch darauf?

Es gilt die gewöhnliche Verjährungsfrist von drei Jahren, in diesem Fall gerechnet vom Ende der Abrechnungsfrist. 2019 hat sich also letzte Woche erledigt.

[Christa]

@C_Punkt

2019 hat sich also letzte Woche erledigt.

Hmm, erledigt im Sinne eines möglichen Widerspruchs, oder überhaupt auf Einsicht in die Belege? Denn ihr geht es um die Abrechnung 2021, die anderen bräuchte sie nur zu Vergleichszwecken. Aber im Zweifelsfall würde auch die von 2020 noch reichen, da sind die Gesamtkosten sogar noch eher vergleichbar.

[C_Punkt]

@Christa

@C_Punkt

2019 hat sich also letzte Woche erledigt.

Hmm, erledigt im Sinne eines möglichen Widerspruchs, oder überhaupt auf Einsicht in die Belege?

Das kann ich Dir aus dem Stegreif nicht beantworten.

[Gudrun]

@C_Punkt

Es gilt die gewöhnliche Verjährungsfrist von drei Jahren, in diesem Fall gerechnet vom Ende der Abrechnungsfrist. 2019 hat sich also letzte Woche erledigt.

Die Abrechnung für 2019 kann ja erst in 2020 vorgelegen haben. Dann wäre noch nichts verjährt.

@Christa

Hmm, erledigt im Sinne eines möglichen Widerspruchs,

Wenn sie die Nachzahlung geleistet oder das Guthaben in Empfang genommen hat, dann hat sie damit die Abrechnung akzeptiert.

[C_Punkt]

@Gudrun

@C_Punkt

Es gilt die gewöhnliche Verjährungsfrist von drei Jahren, in diesem Fall gerechnet vom Ende der Abrechnungsfrist. 2019 hat sich also letzte Woche erledigt.

Die Abrechnung für 2019 kann ja erst in 2020 vorgelegen haben. Dann wäre noch nichts verjährt.

Es liegt in der Natur der Sache, dass die Abrechnung für 2019 erst 2020 vorgelegen hat. Das ändert aber nichts daran, dass die Ansprüche daraus Ende 2022 verjähren.

[Christa]

@Gudrun

Wenn sie die Nachzahlung geleistet oder das Guthaben in Empfang genommen hat, dann hat sie damit die Abrechnung akzeptiert.

Das stimmt so nicht.

Widerspruchsfrist: Ein Jahr Zeit trotz beglichener Nachzahlung | MINEKO

[Gudrun]

@Christa

Hallo zusammen,

Hallo Du eine!

Ich antworte Dir zu Punkten, die meine Vorredner nicht angesprochen haben.
Zum Zitieren bin ich grad zu faul, aber ich denke, Du steigst trotzdem durch.

Heizkosten:
Deine Nichte zahlt immer Heizkostren, auch wenn sie angeblich nicht heizt.
Nach der Heizkostenverordnung ist ein Anteil nach qm Wohnfläche und ein Anteil nach Verbrauch abzurechnen. Wie sich diese Anteile zusammensetzen (70:30 oder 50:50) steht im Mietvertrag.

Einsicht in Belege:
Was meinst Du damit? Etwa sämtliche Rechnungen, die zu der jeweiligen Abrechnung geführt haben?
Die „Arbeit“ kann sich Deine Nichte sparen. Bei 42 Eigentümern kann man davon ausgehen, daß da bestimmt schon ein paar (z.B. der Beirat) am Werk waren und jede einzelne Rechnung umgedreht haben.

Hingegen gehören die Ableseprotokolle (diese „Blättchen“) zur Abrechnung dazu als fester Bestandteil. Darauf hat Deine Nichte einen Anspruch. Da braucht sie auch nicht um Einsicht „betteln“, die müssen ihr ausgehändigt werden.

Anschreiben zur Abrechnung:
Hat sie garantiert bekommen, denn irgendwo müssen ihre Vorauszahlungen genannt sein und der sich daraus ergebende Saldo.
Außerdem müßte der Vermieter noch irgendwo die von ihm gezahlte Grundsteuer dazugerechnet haben. Oder hat er die verschenkt?

Wenn es keine Position „Straßenreinigung“ gibt, dann werden diese Kosten auch nicht direkt erhoben, sondern indirekt über die Grundsteuer. So ist es z.B. in meiner Stadt.

Schneebeseitigung könnte z.B. der Hausmeister erledigen oder eine Fremdfirma, dann ist das in Hausreinigung enthalten.

Wasserkosten
Weil die Posten Heizung und Wasser nur in einer Gesamtsumme genannt sind, kann man schwer dazu was sagen. Dazu braucht es diese jetzt noch fehlenden „Blättchen“.
Aber weil Du Leerstand erwähnst: das senkt natürlich den Verbrauch und somit die Gesamtkosten des Hauses, erhöht aber gleichzeitig relativ die Kosten für jeden Mieter.
Die Zähler-Gebühren der Stadtwerke/Wasserwerke bleiben gleich und je weniger Mieter es gibt, desto höher ist deren Anteil an diesen Gebühren.

Soviel dazu!

[Gudrun]

@C_Punkt

Es liegt in der Natur der Sache, dass die Abrechnung für 2019 erst 2020 vorgelegen hat. Das ändert aber nichts daran, dass die Ansprüche daraus Ende 2022 verjähren.

Bei Dir gilt offenbar der Abrechnungszeitraum, bei mir das Datum (= Vorlage) der Abrechnung.

[Gudrun]

@Christa

Das stimmt so nicht.

Ja, hast recht.

[Christa]

@Gudrun

ich denke, Du steigst trotzdem durch.

Ja, bin nicht ganz dumm.

@Gudrun

Deine Nichte zahlt immer Heizkosten, auch wenn sie angeblich nicht heizt.

Dass sie zahlen muss, ist klar, aber es kann nicht sein, dass trotz Senkung der Gesamtkosten fürs Haus (Heizung/Wasser/Kanal) ihre Kosten sich mehr als verdoppeln! Und nicht von 1 auf 2 Euro, sondern von unter 700 auf über 1400!

@Gudrun

Wie sich diese Anteile zusammensetzen (70:30 oder 50:50) steht im Mietvertrag.

Glaub es oder lass es, aber ich habe NICHTS dazu gefunden.

@Gudrun

Etwa sämtliche Rechnungen, die zu der jeweiligen Abrechnung geführt haben?

Nein, denn wie gesagt, das andere erscheint halbwegs plausibel, bloß das Zustandekommen der Kosten für Heizung/Wasser/Kanal.

@Gudrun

Darauf hat Deine Nichte einen Anspruch. Da braucht sie auch nicht um Einsicht „betteln“, die müssen ihr ausgehändigt werden.

Grundsätzlich ist mir das bekannt und klar. Unklar ist nur, ob auch noch für 2019 oder erst für 2020 und 2021. Wobei es den sprunghaften Anstieg erst 2021 gab, ein Jahr würde in dem Fall zum Vergleich reichen.

@Gudrun

Hat sie garantiert bekommen, denn irgendwo müssen ihre Vorauszahlungen genannt sein und der sich daraus ergebende Saldo.
Außerdem müßte der Vermieter noch irgendwo die von ihm gezahlte Grundsteuer dazugerechnet haben. Oder hat er die verschenkt?

Ich frag sie mal. Aber Grundsteuer hätte ich in der Gesamtabrechnung erwartet, da hat wohl die Hausverwaltung geschlampt?!

@Gudrun

Aber weil Du Leerstand erwähnst: das senkt natürlich den Verbrauch und somit die Gesamtkosten des Hauses, erhöht aber gleichzeitig relativ die Kosten für jeden Mieter.
Die Zähler-Gebühren der Stadtwerke/Wasserwerke bleiben gleich und je weniger Mieter es gibt, desto höher ist deren Anteil an diesen Gebühren.

Wie bereits erwähnt, kann das nicht zutreffen, weil Leerstand das Problem der jeweiligen Eigentümer ist und nicht der Mieter.

Viele Grüße
Christa

[Gudrun]

@Christa

Dass sie zahlen muss, ist klar, aber es kann nicht sein, dass trotz Senkung der Gesamtkosten fürs Haus (Heizung/Wasser/Kanal) ihre Kosten sich mehr als verdoppeln! Und nicht von 1 auf 2 Euro, sondern von unter 700 auf über 1400!

Ich schrieb doch, daß man ohne Aufteilung dieser Gesamtkosten nichts dazu sagen kann.

Das mit der Heizkostenaufteilung steht auch auf den fehlenden Blättern drauf.

@Christa

Unklar ist nur, ob auch noch für 2019 oder erst für 2020 und 2021.

Das weiß ich auch nicht. Keiner hat Lust, in alten Akten zu wühlen, wenn einem Mieter, der zudem bereits ausgezogen ist, nach 3 Jahren sowas einfällt.
Andererseits existieren die Blätter doch beim Vermieter und bei der Hausverwaltung. Da sollte es eigentlich keine Schwierigkeiten geben, ein paar Kopien zu machen.

@Christa

Aber Grundsteuer hätte ich in der Gesamtabrechnung erwartet, da hat wohl die Hausverwaltung geschlampt?!

Nix Schlamperei.
Bei ETW muß jeder Eigentümer seine Grundsteuer selbst zahlen.

@Christa

Wie bereits erwähnt, kann das nicht zutreffen, weil Leerstand das Problem der jeweiligen Eigentümer ist und nicht der Mieter.

Doch!
Weil Wasser nur bei bewohnten Wohnungen zum Ansatz kommt.

Gruß

[C_Punkt]

@Gudrun

@C_Punkt

Es liegt in der Natur der Sache, dass die Abrechnung für 2019 erst 2020 vorgelegen hat. Das ändert aber nichts daran, dass die Ansprüche daraus Ende 2022 verjähren.

Bei Dir gilt offenbar der Abrechnungszeitraum, bei mir das Datum (= Vorlage) der Abrechnung.

Zum Glück gilt das BGB deutschlandweit und für alle.