Hallo Forum
ich bin Wohnungseigentümer und mein Mieter zahlt die Miete bereits drei mal bis zu drei Wochen später als vereinbart (3ter Werktag im Monat)
Eine Verzugsklasuel ist im Vertrag nicht vorhanden.
Was könnte ich außer mehrmaligen Bitten um pünktliche Zahlung denn tun?
Zinszahlungen und Mieteinnahmen laufen über ein Girokonto und das steht dadurch bisher mehrmals für ein paar tage im Minus, was sich mit der Zeit auch „zusammenläppert“
Hallo Forum
ich bin Wohnungseigentümer und mein
Mieter zahlt die Miete bereits drei mal
bis zu drei Wochen später als vereinbart
(3ter Werktag im Monat)
Eine Verzugsklasuel ist im Vertrag nicht
vorhanden.Was könnte ich außer mehrmaligen Bitten
um pünktliche Zahlung denn tun?
Unbedingt sofort fristlos kündigen wegen Zahlungsverzug. Das kann der Mieter zwar heilen, indem er zahlt, aber du musst die Form einhalten. Wieso gibt es im Vertrag denn keine Verzugsklausel? Der Mieter muss nach gängiger Rechtssprechung übrigens nicht im Voraus, sondern erst am Ende des Monats zahlen!
Diana Sanz
Halt, Halt!!!
Fristlose Kündigung geht nur bei Verzug mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Mieten. Hier ist aber Verzug gegeben, da ein Zahlungstermin fest bestimmt war. Der Schaden entspricht genau den Zinsen, die Du bezahlen mußt, kannst diesen also voll auf den säumigen Mieter abwälzen.
IMO geht fristlose Kündigung auch bei mehrfach unpünktlicher Zahlung. Bei den Zinsen muss man aber darauf achten, dass die Miete erst im Nachhinein bezahlt werden muss.
Diana
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
IMO geht fristlose Kündigung auch bei
mehrfach unpünktlicher Zahlung. Bei den
Zinsen muss man aber darauf achten, dass
die Miete erst im Nachhinein bezahlt
werden muss.Diana
Ob bei wiederholt unpünktlicher Mietzahlung ein Recht zur fristlosen Kündigung besteht ist äußerst umstritten und wird praktisch nur in Einzelfällen zugestanden. Die fortlaufend verspätete Zahlung stellt aber in der Regel einen ordentlichen Kündigungsgrund dar.
Der Grundsatz aus § 551 BGB, wonach der Mietzins erst am Ende des Monats fällig ist, hat in der Praxis keine Bedeutung. In jedem Standardmietvertrag ist ein Fälligkeitstermin zu Beginn des Monats (etwa: „bis zum 5. eines Monats oder bis zum 3. Werktag etc.“) enthalten; dieser geht der gesetzlichen Grundregel vor. Verzug tritt mithin (idR ohne Mahnung!!, § 284 II BGB) bei Fristversäumnis ein. Ohne Nachweis kann der gesetzliche Zinssatz von 4 % bei Nachweis auch ein höherer als Verzugsschaden verlangt werden.
Hallo Bernard,
wenn die Mietzahlung zum 3ten Werktag vereinbart ist, ist der Mieter bereits am 4ten Tag in Verzug und Du könntest das gerichtliche Mahnverfahren starten. Um sicherzugehen, kann man ja noch eine Mahnung mit relativ kurzer Frist schreiben. Danach sofort zum Anwalt und Mahnbescheid beantragen lassen. Drei Wochen müssten dafür ja reichen. Die Kosten der ganzen Sache (vor allem die Anwaltskosten) trägt der säumige Zahler. Wenn Du das mal durchgezogen hast, wird sich der Mieter vielleicht bemühen, in Zukunft pünktlich zu zahlen.
Ob bei wiederholt unpünktlicher
Mietzahlung ein Recht zur fristlosen
Kündigung besteht ist äußerst umstritten
Das stimmt…
und wird praktisch nur in Einzelfällen
zugestanden. Die fortlaufend verspätete
Zahlung stellt aber in der Regel einen
ordentlichen Kündigungsgrund dar.
…das auch…
Der Grundsatz aus § 551 BGB, wonach der
Mietzins erst am Ende des Monats fällig
ist, hat in der Praxis keine Bedeutung.
…aber das ist leider falsch! Es gibt inzwischen mehrere Urteile, nachdem die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist. Wir haben als Vermieter gerade selber ein solches Urteil zugunsten eines Mieters bekommen, der mit der Mietzahlung im Rückstand war.
In jedem Standardmietvertrag ist ein
Fälligkeitstermin zu Beginn des Monats
(etwa: „bis zum 5. eines Monats oder bis
zum 3. Werktag etc.“) enthalten; dieser
geht der gesetzlichen Grundregel vor.
Nein. s.o.
Diana Sanz
Der Grundsatz aus § 551 BGB, wonach der
Mietzins erst am Ende des Monats fällig
ist, hat in der Praxis keine Bedeutung.…aber das ist leider falsch! Es gibt
inzwischen mehrere Urteile, nachdem die
entsprechende Klausel im Mietvertrag
unwirksam ist. Wir haben als Vermieter
gerade selber ein solches Urteil
zugunsten eines Mieters bekommen, der mit
der Mietzahlung im Rückstand war.
Sorry, aber das stimmt so wirklich nicht.
Die herrschende Meinung in Literatur und ständige Rechtsprechung des BGH gehen grundsätzlich von der Wirksamkeit einer Vorauszahlungsvereinbarung aus (Palandt BGB § 551 Rn. 2).
Wichtige Ausnahme ist die Grundsatzentscheidung des BGH(Z 127,245). Der Leitsatz lautet:
"Die in einem Mietvertrag über Wohnraum enthaltene Formularklausel:
Die Miete ist monatlich im voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten ist unwirksam, wenn der Vertrag zugleich die folgende Klausel enthält:
Der Mieter kann gegen eine Mietzinsforderung mit einer Forderung wegen Schadensersatzes aufgrund eines Mangels der Mietsache (§ 538 BGB) nur aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Wohnungsunternehmen mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat. Im übrigen ist die Aufrechnung gegen Mietzinsforderungen ausgeschlossen, soweit der Mieter nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend macht.«
Der BGH führt dann zur allgemeinen Rechtslage noch aus:
„Nach in Rechtsprechung und Schrifttum einhellig vertretener Auffassung begegnet eine auch formularmäßige Bestimmung in Wohnraummietverträgen, nach der der Mietzins abweichend von § 551 Abs. 1 BGB monatlich im voraus zu zahlen ist, keinen Bedenken (z.B. Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl., Rdnr. 1; MünchKomm-Voelskow, BGB, 2. Aufl., Rdnr. 2; Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung 1981, Rdnr. 9; Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl., Rdnr. 1; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., Rdnr. 2; jeweils zu § 551; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 113; v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. III Rdnr. 121; Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 3. Aufl., § 9 M 56; Hensen in mer/Brandner/Hensen, AGBG, 7. Aufl., Anh. zu §§ 9-11, Rdnr. 503; Löwe/von Westphalen/Trinkner, Großkommentar zum AGBG, 2. Aufl., Bd. III Miet-AGB, Rdnr. 7;
OLG Hamm, WuM 1993, 176 = ZMR 1993, 217; BayObLG aaO.). Der Senat sieht zu einer hiervon abweichenden Beurteilung jedenfalls für den Regelfall, in dem die Miete um nicht mehr als einen Monat im voraus zu zahlen ist, keinen Anlaß (vgl. auch Wolf aaO.). Denn die Klausel hindert den Mieter nicht, seinen Erfüllungsanspruch im Wege des § 320 BGB geltend zu machen (BGHZ 84, 42, 46) und mit einem Anspruch, der ihm wegen Überzahlung der kraft Gesetzes geminderten Miete (§ 537 BGB) aus zurückliegenden Zahlungsperioden zusteht,
gegen Mietforderungen späterer Monate aufzurechnen. Daß sich die Verwirklichung des Minderungsanspruches dadurch um ein oder zwei Monate verschiebt, führt noch nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung (vgl. Sternel aaO. Rdnr. 131).“
Sorry wegen der Länge der Ausführungen, aber es braucht ja nur zu lesen, wen’s interessiert.
Die Fälligkeit des vom Mieter zu zahlenden Mietzinses einschließlich evtl. vertraglich vereinbarter Vorauszahlungen aus den Nebenkosten soll vertraglich geregelt sein.
Üblicherweise wird der Mietzins bei Wohnraummietverträgenim Voraus, d.h. zu Beginn eines Monats bezahlt.
Diese Vorfälligkeitsklausel ist nur dann unwirksam, wenn sie mit einem Aufrechnungsverbot zusammentrifft, wonach der Mieter gegen eine Mietzahlungsforderung des Vermieters mit einer Forderung wegen Schadenersatzes aufgrund eines Mangels nicht aufrechnen kann
( BGH - Urteil 24.10.1994, WuM 1995, 28 ).
Ein Mieter muß die Absicht, wegen eines Mangels Schadensersatz zu fordern oder aber ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, einen Monat vor Fälligkeit gegenüber dem Vermieter anzeigt bzw. angezeigt haben.
Nur dann tritt anstelle der vertraglich vereinbarten Vorfälligkeit des Mietzinses die gesetzliche Regelung, wonach der vertraglich vereinbarte Mietzins erst am Ende des Monats zu zahlen ist,
§ 551 I 1 BGB.
Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Zahlung durch den Mieter abzustellen, d. h., es ist maßgeblich, wann der Mieter das Geld abschickt, nicht wann es beim Vermieter eingeht.
D.h., es kann auch vereinbart werden, daß bezüglich der Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang auf dem Konto des Vermieters abgestellt wird.
Vertraglich können aber auch Abweichungen hiervon vereinbart werden.
Der vereinbarte Mietzins besteht in der Regel, aber nicht notwendig, in einer Geldzahlung. Möglich ist auch, einen Teil oder die gesamte Miete als Natural- nzw. als Dienstleistung zu erbringen (z.B. Hausmeistertätigkeit).
Zu den wohl bekanntesten Gründen, die zur fristlosen Kündigung seitens des Vermieters berechtigten, gehört der Zahlungsverzug des Mieters.
Gem. § 545 BGB kann der Vermieter ohne eine Einhaltung einer Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen,
wenn der Mieter mit der Gesamtmiete für 2 aufeinanderfolgende Monate im Verzug ist, ( § 554, Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 1. Alternative);
wenn der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil des geschuldeten Mietzinses im Verzug ist, wobei die geschuldete Miete einen Monatsmietzins übersteigen muss, ( § 554, Abs. 1 Satz 1, Nr. 1 2. Alternative, Abs. 2 Nr. 1 BGB);
wenn der Mieter mit mehreren Mietzahlungen im Verzug ist, die insgesamt mind. 2 Monatsmieten betragen, ( § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB).
Der Rückstand beinhaltet sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten
Zahlt der Mieter innerhalb eines Monats nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage alle ausstehenden Forderungen auf die Miete und Nutzungsentschädigungen, so wird der Zahlungsverzug geheilt, mit der Folge, dass die Kündigung unwirksam ist.
Die bis dahin entstandenen Kosten des Rechtsstreits hat der Mieter dann allerdings auch zu zahlen.
Mit freundlichen Grüßen
Roland Mätzold
http://www.recht-kriegen.de
(jetzt auch mit Forum speziell für Mietrecht)