Meine Eltern haben letztes Jahr die Pflegschaft für meine geistig behinderte Tante übernommen (nachdem meine Oma verstorben ist). Nun zeigt sich aber immer klarer, das sie mit der stetigen psychischen und physischen Belastung nicht klarkommen. Meine Oma hat sie vor sich hin leben lassen, bei meinen Eltern MUSS sie sich aber zwangsläufig in den Alltag einbringen. In der Tagesbetreuung wo sie ist, läuft alles gut. Zuhause klappt nichts. Nun möchten meine Eltern sie in einem Pflegeheim unterbringen.
Was sie schon wissen ist, das mein Vater und mein Onkel als Brüder wohl nicht für die Unterbringung aufkommen müssen?
Aber was passiert mit der Immobilie? Es gab nach dem Tod meiner Oma schon richtig Streß, weil meine Tante damals den Kaufvetrag mit unterschrieben hat, was sie wohl nicht gedurft hätte. Das erste Darlehen lief letztes Jahr aus und das neue durfte sie natürlich nun nicht mit aufnehmen. Ebenso den Kredit der für´s neue Dach aufgenommen wurde.
Das Haus wird geschätzt momentan auf ca. 120000 Euro, belastet ist es mit insgesamt ca. 50000 Euro.
Es sind drei Wohneinheiten und es gibt drei Eigentümer. Meiner Tante gehören ca. 30 %. Ihre Wohnung (vorher sie und meine Oma) bewohne ich, sie wohnt in einem Raum bei meinem Eltern in der Wohnung, da sie nicht alleine leben kann. Miete zahle ich bisher nicht an sie, ich tilge einen Teil des Darlehens mit. Das wurde vom Gericht so akzeptiert, da die Wohnung beim Einzug erstmal saniert werden musste (3 Zimmer, ca. 15000 Euro…) und wir die Kosten selbst getragen haben, weil meine Tante es auch gar nicht hätte können. Es stehen jetzt noch weitere Sanierungsarbeiten an (6 neue Fenster, 2 feuchte Wände, neue Elektrik in einem Raum).
Wenn meine Tante ins Pflegeheim käme, müsste ein Mietvertrag geschlossen werden. Das wurde uns schon gesagt. Aber wer zahlt dann die Sanierungskosten? Meine Tante kann nicht. Und wir sind als Mieter dann ja nicht dazu verpflichtet?
Wir würden den Anteil meiner Tante dann gerne kaufen. Der gerichtliche Betreuer hat die Option schon in den Raum gestellt. Aber an was orientiert sich denn dann der Kaufpreis? Wie wird das berechnet werden? Wie gesagt, der Wert des ganzen Dreifamilienhauses mit Grundstück beträgt ca. 120000 Euro. Der Sanierungsbedarf erstreckt sich auch auf den Rest des Hauses. Eine schriftliche Aufteilung des Wohnraumes gibt es nicht, also gehören ihr auf dem Papier 30% vom Ganzen und somit keine spezielle Wohnung. Das Haus ist mit den 50000 Euro belastet, aber sie steht nicht mehr mit im Darlehensvertrag. Wir haben nächsten Monat einen Termin beim Anwalt zur Beratung, aber trotzdem würde mich eine ungefähre Hausnummer interessieren… .
Hallo JuliaPl,
hier ist eine sehr komplizierte Situation, die aus meiner Sicht am besten von einem Steuerberater (StB) oder Rechtsanwalt (RA) aufzuklären ist. Die haben die tatsächlichen Daten vorliegen.
Seiten des Gerichtes wird kaum eine Stellungnehme erfolgen betreffend Deiner Wohnung. Da kannst Du mit großzügigen Daten zu Deinen Gunsten vorangehen (ohne zu übertreifen).
Der StB kann den Mietwert ermitteln. Dem Miete wird ja auch der Kostenaufwand (Investitionen) gegengerechnet, so dass ein minimaler Betrag als Nettomiete - wenn überhaupt - herauskommen wird. Den grüßten Teil fressen ohnehin die Wohnnebenkosten auf.
Anlehnen kannst Du Dich ja an eine Berechnung der Bank. Die Bank, die das letzte Darlehn ausgereicht hat hat sicherlich eine Berechnung gemacht, die die einzelnen Positionen ermittelt hat (die hat gute Vergleichs-zahlen, die örtlich gelten). Die hat ja Schätzungen, Rating usw.
Über dieses Forum und ohne tatsächlichen Zahlen ist es nicht möglich Dir genaue Zahlen zu geben.
Gute STB und/oder RA können das sicherlich gut machen.
Sorry, vielleicht hat es Dir dennoch etwas geholfen.
Gruß Fritz
evt. 09191-1307255
hallo,
ganz offen, so traurig und komplex die situation ist: was erwartest du nun von deinem beitrag?
das meiste, das du schreibst, geht in den bereich „rechtsberatung“, und die darf in diesem forum keiner leisten.
ratschläge werden dir nicht wirklich helfen, weil das eher persönliche meinungen sind, deren wahrheitsgehalt du erstmal prüfen müßtest, bevor du mit derlei „fakten“ umgehen kannst.
mentale oder psychologische betreuung „aus der ferne“ kann auch keiner leisten.
insofern tue ich mich schwer, dir auf deinen beitrag etwas für dich sinnvolles und hilfreiches zu schreiben.
was ich dir sagen kann: i.a. werden gutachter oder schätzer beauftragt, den wert einer immobilie festzustellen. der immo-wert hängt nicht allein vom zustand des hauses ab, sondern von vielfältiges faktoren. solch einen gutachter kann man selbst beauftragen, das kann eine bank machen, ein makler… - das sind alles privataufträge. auch architekten oder bausachverständige machen das. die kosten hierfür variieren, je nach detaillierungsgrad und auftragsumfang. zwischen 250 und 1000 euro ist alles drin.
die belastungen werden „abgezogen“, aber nur gedanklich, denn dem käufer ist ja egal, wie hoch das haus belastet ist - er zahlt den kaufpreis, den rest müssen die schuldner erledigen.
der kaufpreis wird i.a., sofern nicht anderes vereinbart wurde oder ist, nach den eigentumsanteilen aufgeteilt, d.h. deiner tante stünden 30% zu.
da ihr keine erben-, sondern eigentümergemeinschaft seid, müßte jeder der eigentümer einem verkauf sowie der höhe des vk-preises zustimmen. das könnte unter umständen extrem schwierig werden. auch wenn ihr euch untereinander einigt, eurer tante ihren anteil abzukaufen, so wäre das im prinzip auch nichts anderes - eure tante wäre verkäuferin eines eigentumteils, ihr wärt käufer. die wertermittlung des hauses spielt dabei dieselbe rolle.
wenn deine tante nicht als darlehnsnehmer eingetragen ist, dann hat sie i.a. rechtlich und vertraglich auch nichts mit den schulden zu tun, d.h. vom ermittelten wert der immobilie stünden ihr wohl ebenfalls die 30% zu. hier - wie im übrigen im gesamten fall - müßte man aber sehr genau nachsehen, was die einzelnen verträge und abmachungen besagen.
für notwendige sanierungskosten kommen i.a. die eigentümer auf, man kann auch vereinbaren, daß das die mieter übernehmen und die kosten dann auf die mietzahlungen umgerechnet werden („x monate mietfreies wohnen“). das ist aber eher unüblich.
welche sanierungsmaßnahmen „notwendig“ sind, muß erst ermittelt werden. auf funktionierende elektrik hat jeder mieter anspruch, auf sauber verputzte wände nicht unbedingt.
werden sanierungsmaßnahmen, obwohl notwendig, nicht durchgeführt, müßte das beim vermieter eingeklagt werde - bei eurer tante wohl eher schwierig bis unmöglich.
eigentümer haften i.a. gesamtschuldnerisch, d.h. sanierungsarbeiten müßten von der eigentümergemeinschaft ausgeführt werden. wenn dann einer von denen nicht zahlt, dann müssen das die anderen tun. erstmal nicht das problem der mieter.
die betrachtungen sind erstmal nur der versuch, die einzelnen „baustellen“, die du beschreibst, auseinanderzuhalten - die rechtliche seite (recht haben) ist das eine, seine ansprüche durchzusetzen (also recht zu bekommen) etwas ganz anderes! sowas ist immer langwierig und mit teils hohen kosten verbunden.
wenn ich mir deine ausführungen so ansehe, würde ich neben der schätzung des immobilienwertes vor allem eine detaillierte sanierungsaufwandsschätzung veranlassen. das, was bisher getan wurde und was noch getan werden muß, deutet auf eine immobilie mit gehörigem sanierungsrückstau hin - da muß gfenau überlegt werden, ob eine sanierung überhaupt noch lohnt oder letztendlich nicht noch größere löcher ins budget frißt.
ein verkauf - sofern überhaupt möglich - und aufteilen des restwerts nach eigentumsanteilen könnte sinnvoller sein.
saludos, borito
Hallo, vielen Dank! Vielleicht hatte ich mich nur doof ausgedrückt, aber du hast genau meine Fragen beantwortet ;o)
Für die Wirksamkeit des beabsichtigten Kaufvertrages benötigen Sie die gerichtliche Genehmigung. Dazu wird es einer Verkehrswertschätzung eines vereidigten Sachverständigen bedürfen. Soweit die Tante Mitschuldnerin von eingetragenen Schulden (Hypotheken, Grundschulden) ist, sind diese natürlich anteilig abzuziehen. Der Sanierungsbedarf wird in der Schätzung -wertmindernd- berücksichtigt.- Der Kauf ist sicherlich hilfreich; er könnte spätere Probleme vermeiden. Der Notar wird sicher raten, den vorgesehenen Kauf vorher mit dem Gericht abzustimmen.
Noch Fragen? Schreiben Sie gern erneut.
Mit freundlichen Grüßen aus der Lüneburger Heide
H.Gintemann
Sehr geehrte JuliaPi,
diese Rechtsgebiete entsprechen nicht meinem Fachbereich.
Viel Erfolg
Hallo JuliaPl,
du hast mich als Expertin gewählt. Aber ich kann Dir leider nicht helfen. Ich habe keine Ahnung von der Verwaltung von Mehrfamilienhäusern etc.
Ich wünsche Dir jedenfalls viel Glück, dass ihr die Angelegenheit zufriedenstellend regeln könnt.
Gruß
Da kann ich Dir leider nicht weiterhelfen … nur soviel: Alles,was mit diesem Theme zusammenhängt ist sehr heikel und vor allem von Region zu Region teilweise sehr unterschiedlich … und selbst österr.Bundesländer (ich weiß nicht,wo Du zuhause bist) handhaben das Rückgriffsrecht unterschiedlich. Ich kann hier nur professionelle Hilfe, also Anwalt oder Notar, empfehlen.
Liebe Grüße aus Wien
Hallo JuliaPI,
da kann ich leider gar nicht helfen, da ich nur Interessierter bin und keine Erfahrungen in ähnlichen Bereichen habe. Viele Grüße Lady108