Unterjähriger Immobilienkauf "Verwendung" von Instandhaltungsrücklagen

Geld & Sparen Immobilien
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#1

hallo,

mal eine frage an die steuerexperten unter euch:

bei der steuer kann ich ja die „auflösung/nutzung“ der instandhaltungsrücklage geltend machen. dazu braucht man ja nur in die verwalterabrechnung schauen und die abgänge bei den instandhaltungsrücklagen im betreffendem jahr ansetzen.

was ist aber wenn man eine wohnung mitten im jahr kauft? kann ich dann trotzdem die ganze höhe der instandhaltungslagen in dem jahr ansetzen? wohl eher nicht oder?

auch nicht ganz logisch wäre, wenn man es anteilig der monate ansetzten könnte. also z.b. 50% wenn man die wohnung 6 monate im eigentum hat.

ich geh davon aus, dass man nur die reperaturen aus den monaten ansetzten kann, in dem man auch eigentümer der wohnung ist, oder? leider sieht man ja aus der abrechnung nicht, wann und für was an welchem datum die instandhaltungsrücklage verwendet wurde. oder müsste ich beim verwalter nachfragen und mir die kosten aufschlüsseln lassen, welche angefallen sind nach dem ich eigentümer geworden bin?

danke.

#2

Ja.
Der Verwalter kann das aufschluesseln. Gegen kleine Bearbeitungsgebuehr vermutlich.
zusaetzlich
scheint mir eine Begriffsdeutung falsch zu sein. Die Instandhaltungsruecklage sind nicht die Reparaturen. Koennen es sein, aber meist nicht. Das solltest Du fuer Dich gewissenhaft auseinander halten.
Gruss Helmut

#3


Wird´s da richtig erklärt? Hab 0 Ahnung davon!ramses90

#4

Es geht in der Fragestellung auch nicht um die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sondern um deren Nutzung. Und genutzt wird sie wofür? Für Instandhaltung. Und damit zählt der Verbrauch respektive die Nutzung der Instandhaltungsrücklage ganz klar zu den Werbungskosten bei Einnahmen aus V + V.

Schöne Grüße

MM

#5

ja, ich habe es schon richtig geschrieben. wie aprilfrisch auch schreibt. geht es um die reparaturen bzw. instandhaltungen die genutzet/verbraucht/bezahlt worden sind. also nicht um die instandhaltungsrücklage.

aber darum geht es ja nicht. sondern wie man das aufschlüsselt, wenn man nicht das komplette jahr eigentümer war. muss man dann echt den verwalter bemühen, um es genau aufzuschlüsseln?
außerdem wäre es ja auch nicht ganz fair, wenn man die instandhaltungsrücklage vom vorjahr zum 31.12. im kaufvertrag hätte (schlüsselt man ja zum kaufzeitpunkt in der praxis auch eher nicht auf.)

also gibt es noch ein experten, der dazu etwas verbindlich sagen kann?
danke

#6

Hallöchen,

sind die Werbungskosten tatsächlich die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage oder nicht vielmehr die Auszahlung an den Handwerker o.ä.? Oft genug wird ja für ein größeres Projekt nicht nur die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen, sondern auch auf das Portemonnaie der Eigentümer (Sonderumlage). Dann müßte man ja die Werbungskosten aus zwei Posten (Sonderumlage+Entnahme) zurückgreifen; einfacher (und m.E. inhaltlich auch richtiger) wäre es doch, wenn man direkt die Rechnungen heranzöge.

Grüße
C.

#7

Na ja, wenn in einem Jahr das Dach und die Heizung gemacht wurden, dann ist der Zeitpunkt der jeweiligen Auszahlung natürlich relevant, den man dann vom Verwalter erfragt. Wenn es sich aber um die üblichen Kleckerbeträge handelt, reicht es aus, mit einem Anteil des Jahresbetrages zu rechnen. Wobei ich (s.u.) der Ansicht bin, daß nicht die Entnahme relevant ist, sondern die tatsächlichen Auszahlungen für Instandhaltung. Schließlich gibt es ja nicht nur Instandhaltungen, die aus der RL bezahlt werden, sondern auch solche, die (zum Teil) per Sonderumlage finanziert werden.

Gruß
C.

#8

Wenn eine Hausverwaltung das WEG-Objekt verwaltet, verfügt der Wohnungseigentümer in aller Regel nicht über einzelne Rechnungen. Dann entnimmt man die entsprechenden Werte aus der Hausgeldabrechnung.

Hausgeldzahlungen werden um die Zuführung zu den Rücklagen reduziert.

Erhaltungsaufwand wird gemäß Rücklagenverbrauch angesetzt.

Wenn der Eigentümer noch zusätzlich eigene Ausgaben hatte, kommen die natürlich dazu.

#9

Diese sind auch aus der Hausgeldabrechnung ersichtlich (wenn diese ordentlich gemacht wird).

#10

alles mehr oder weniger richtig was ihr sagt. geht aber immer an meiner frage vorbei :slight_smile:

die entnahme der instandhaltunsgrücklage ist gleich den auszahlungen an die handwerker. da gibts kein unterschied. keine ahnung warum ihr da einen unterschied machen wollten.
und ja, natürlich kommt eine eventuelle sonderumlage noch dazu, genauso wie handwerkerrechnungen für das sondereigentum, grundsteuer usw. aber das ist alles nicht die frage.
die frage ist: wie das gehandhabt wird wenn man nur ein paar monte eigentümer ist/war.

für mich kämen 3 möglichkeiten in betracht:

  1. man kann die kompletten entnahmen für das ganze jahr ansetzten
  2. man kann bei 6 monaten nur 50% ansetzten usw.
  3. man muss wirklich beim verwalter vorstellig werden, wann genau entnahmen sattt gefunden haben und dann auch nur die in den monaten in den man eigentümer war ansetzten. (wird den verwalter wahrscheinlich nicht freuen)

oder gibt es noch eine andere möglichkeit bzw. welche davon ist die korrekte?

#11

Aber über eine Jahresabrechnung, in der die Ausgaben für Instandhaltungen aufgeführt sind. Diese Position meinte ich. Diese Position ist auch treffsicherer, weil die Sonderumlage nicht zwangsläufig im Jahr der Ausgabe erfolgen muß.

#12

jetzt müsste nur noch auf meine eigentlich frage eingegangen werden :slight_smile:

#13

Wenn das schön aufgeführt ist, dann kann man das verwenden. Es gibt aber auch Hausverwaltungen, bei denen muss man sich alles mühsam heraussuchen, das ist dann teilweise nur über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage machbar. Ich kämpfe öfter mit solchen Dingen.

#14

Das ist nach den allgemeinen Prinzipien zu lösen, also entweder durch Einzelzuordnung (von der Verwaltung aufzudröseln) oder nach einem geeigneten Maßstab (z.B. Monate) aufzuteilen oder (wenn es überschaubar ist) nach der Augenzuunddurchmethode anzusetzen.

#15

aber schon irgendwie komisch, dass niemand dazu etwas konkretes weiß. nicht mal googel…
dazu müsste es doch sicherlich auch schon richterliche entscheide geben, wie man das zu handhaben hat.

#16

Höchstens vielleicht auf Finanzgerichtseben.

#17

Doch, klar. Ist ganz einfach:
„Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind.“

§ 9 Abs. 1 EStG

D.h. nach der reinen Lehre müßtest Du Dir von der Hausverwaltung eine Darstellung geben lassen, wann welche Ausgaben für die Instandhaltung angefallen sind. Den Teil, der nach Erwerb angefallen ist, setzt Du ab, den Rest nicht.

Oder Du machst das, was die meisten machen, wenn es nicht gerade um das neue Dach geht: sie nehmen einen anteiligen Wert oder - wenn sie mutig sind - den ganzen Jahreswert. Und dann muß man etwa ein Jahr warten, bis man weiß, ob es Ärger gibt oder nicht.

Gruß
C.

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#18

so würde ich es ja auch einschätzen. aber wundert mich halt, dass nicht mal google was dazu weiß. ist ja nicht so, dass in deutschland nie eine immobilie im laufenden jahr verkauft wird. die frage müsste ja ständig auftauchen…

#19

Google ist eine Suchmaschine, kein Steuerberater und keine Urteilsdatenbank. Wenn Du Dich an einen/eines von beiden wendest, wirst Du vermutlich Treffer finden. Aber beachte: die Sache ist eindeutig geregelt und ein Urteil kann eigentlich nur so ausfallen, daß ein findiger Erwerber, der bei einem Kauf im Dezember ganz großzügig die Aufwendungen für Dachreparatur, neue Heizung und neue Satellitenanlage absetzen wollte, zumindest wegen Steuerverkürzung verurteilt wurde, weil dem Finanzamt auffiel, daß die Instandhaltungsaufwendungen für einen Monat doch ungewöhnlich hoch ausfiel.

Es ist im übrigen auch nicht so, daß Hausverwaltungen das Thema völlig neu wäre. Selbst bei einer riesigen Wohnanlage mit 100 Parteien ist die Zahl der Vorgänge der Instandhaltung so überschaubar, daß man Dir eine Liste, der in dem für Dich relevanten Zeitraum ausgeführten bzw. bezahlten Instandhaltungsmaßnahmen ruckzuck zukommen lassen kann.

Gruß
C.

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#20

Lustigerweise ist Google eben nicht für die Rechtsprechung in steuerlichen Angelegenheiten zuständig, sondern (höchstinstanzlich) der BFH. Bei diesem kann man z.B. unter IX R 119/83 vom 26.01.1988 nachlesen, wann und wie die Mittel, die aus der Instandhaltungsrücklage verwendet werden, als Werbungkosten abziehbar sind: Nämlich zum Zeitpunkt der Zahlung an denjenigen, der irgendwelche Instandhaltungs- oder Reparaturleistungen erbracht hat. Seit diesem Urteil ist Rechtsprechung und Verwaltung immer dem gefolgt, was dort formuliert worden ist.

Um jetzt vom Zeitpunkt der Zahlung dahin zu kommen, bei wem im Fall von mehreren Eigentümern während eines Jahres die Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar sind, muss man das Datum der Zahlung ins Verhältnis zum BNL-Übergang setzen: Wenn vorher gezahlt > alter Eigentümer. Wenn nachher gezahlt > neuer Eigentümer.

Et c’est ainsi qu’Allah est grand.

Schöne Grüße

MM

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