Folgender Fall:
Person M mietet Wohnung von Vermieter V und vermietet die komplette Wohnung an U weiter. U ist also Untermieter von M, allerdings wohnt M nicht in der Wohnung. Die Untervermietung ist von V genehmigt, die Personalien des Untermieters sind V aber nicht bekannt.
Nun schickt V an M eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. M ignoriert diese Kündigung aber, informiert auch U nicht und kündigt ihm natürlich auch nicht. Da die Kündigung zugestellt wurde und V nichts mehr gehört hat, geht er davon aus, dass er die Wohnung am Tag X übernehmen kann. Als er zwei Wochen vorher einen Übergabetermin vereinbaren will, ist M nicht erreichbar. Als er daraufhin an der Wohnung klingelt, findet er U vor, der ihm erzählt, dass er die Wohnung von M gemietet hat, mit vierjähriger Mindestmietdauer (Kündigungsverzicht) und dass er da auch die nächsten Jahre wohnen bleiben wird und definitiv nicht ausziehen wird. M ist derweilen nicht mehr erreichbar (unbekannt verzogen).
Wie ist nun die Rechtslage?
Kann U darauf vertrauen, dass er aufgrund des mit M geschlossenen Mietvertrages die Wohnung die nächsten vier Jahre nutzen darf?
Hat V irgendeine Möglichkeit, U aus der Wohnung zu bekommen? Wie müsste er vorgehen?
Kommen auf U irgendwelche Kosten zu (Räumungstitel o.ä.)? Schließlich hat er ja (noch) keine Kündigung erhalten.
PS: Falls das wichtig ist: M hat früher in der Wohnung selbst gewohnt und gegenüber U gesagt, dass er für vier Jahre in eine andere Stadt muss, danach aber vlt. wieder einziehen möchte. Das war für U ok, da es beim ihm genau umgekehrt ist.
Hallo,
V und M sind Vertragspartner.
Ebenso M und U.
U hat aber keine vertragliche Verbindung zu V sondern nur zu M.
V hat allerdings bei wirksamer Kündigung gegen M, auch einen Herausgabeanspruch gegen U
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/u1/unterm…
das heisst U muss die Wohnung zurückgeben, wenn V dem M kündigt.
Zieht U nicht aus, muss V gegen M klagen, denn M muss seine Rückgabepflicht erfüllen. Die Kosten gehen zu Lasten von M
die Vertragsmodalitäten waren dem V bekannt (4 Jahre ?beidseitiger? Kündigungsverzicht)? Das könnte problematisch werden, sowohl für M als auch V… (und ggfs auch U, falls er eine Wohnung in ähnlicher Konstellation untervermietet und dahin noch nicht zurück kann)
M schuldet dann U für die Restlaufzeit adäquaten Wohnraum…
M kann sich aber nicht einfach „bis in 4 Jahren“ verdünnisieren, denn trotz der Untervermietung muss er die Herrschaft über seine Wohnung weiter ausüben können, denn er haftet weiterhin gegenüber V. (Notfalls über einen Bevollmächtigten)
Das Innenverhältnis U und M interessiert V dabei nicht.
Hat man denn schon versucht über das Einwohnermeldeamt herauszubekommen wo sich der fiktive M aufhält?
Gruß
M.
Also, V hat M die generelle Erlaubnis erteilt, die Wohnung (auch als ganzes) unterzuvermieten, ohne dass M jetzt jedes Mal mitteilen muss, wer der Untermieter ist und wie der Untermietvertrag im Detail aussieht. V wusste also nichts von der Mindestmietdauer von 4 Jahren (beidseitiger Kündigungsverzicht) des Untermietverhältnisses.
So wie ich das verstehe, hat V also nun einen Herausgabeanspruch an U. Was bedeutet das? Muss U die Wohnung sofort verlassen? Muss er sie in drei Monaten verlassen? U möchte so lange wie möglich in der Wohnung bleiben, aber sich rechtlich korrekt verhalten und am Ende nicht auf Gerichtskosten o.ä. sitzen bleiben. Wie lange kann er unter dieser Prämisse drin bleiben? Muss V ihm jetzt eine ordentliche Kündigung schicken? Oder reicht ein Schreiben wie „Da das Mietverhältnis mit Ihrem Vermieter beendet ist, fordere ich sie als Untermieter unverzüglich auf, die Wohnung zu räumen“ Wie schnell muss U dann raus ohne sich schadenersatzpflichtig gegenüber V zu machen?
Also, V hat M die generelle Erlaubnis erteilt, die Wohnung
(auch als ganzes) unterzuvermieten, ohne dass M jetzt jedes
Mal mitteilen muss, wer der Untermieter ist und wie der
Untermietvertrag im Detail aussieht. V wusste also nichts von
der Mindestmietdauer von 4 Jahren (beidseitiger
Kündigungsverzicht) des Untermietverhältnisses.
wenn die klausel der „mindestmietdauer“ tatsächlich so formuliert ist, ist sie unwirksam.
So wie ich das verstehe, hat V also nun einen
Herausgabeanspruch an U. Was bedeutet das? Muss U die Wohnung
sofort verlassen? Muss er sie in drei Monaten verlassen? U
möchte so lange wie möglich in der Wohnung bleiben, aber sich
rechtlich korrekt verhalten und am Ende nicht auf
Gerichtskosten o.ä. sitzen bleiben. Wie lange kann er unter
dieser Prämisse drin bleiben? Muss V ihm jetzt eine
ordentliche Kündigung schicken?
der vermieter steht nicht in einem mietverhältnis zum untervermieter, daher gelten die kündigungsfristen in diesem verhältnis nicht. nach § 546 II bgb kann der vermieter vom untermieter die herausgabe verlangen. eine besondere frist oder eine kündigung ist nicht einzuhalten. ist also das hauptmietverhältnis beendet, d.h. die kündigungsfrist ist ebenfalls abgelaufen, besteht der herausgabeanspruch.
der untermieter hält sich bzgl. der entstandenen mehrkosten, etwa auch die anmietung einer vergleichbaren, aber teureren wohnung, an seinen vermieter.
Oder reicht ein Schreiben wie
„Da das Mietverhältnis mit Ihrem Vermieter beendet ist,
fordere ich sie als Untermieter unverzüglich auf, die Wohnung
zu räumen“ Wie schnell muss U dann raus ohne sich
schadenersatzpflichtig gegenüber V zu machen?
V müsste erst einmal ein schaden enstehen, der durch die verzögerung verursacht wurde.