Hallo,
also mal angenommen folgende Situation:
In einer 4-Zimmer-Wohnung werden 2 Zimmer vom Hauptmieter untervermietet (mit Genehmigung des Eigentümers). Es gibt in dieser Wohnung einen Balkon, der aber nur durch ein (Privat-)Zimmer des Hauptmieters erreichbar ist. Schon beim Vorgespräch weist der Hauptmieter darauf hin, dass der Balkon nicht Teil des Untermietvertrages ist, wobei es aber sicherlich möglich sein würde, den Balkon nach Absprache auch zu nutzen. Im Untermietvertrag stehen also auch nur die 2 untervermieteten Zimmer (und Küchen- und Badmitnutzung natürlich) und in einem Passus des Vertrages, wo weitere nutzbare Flächen (wie z.B. ein Freisitz oder Balkon) angegeben werden könnten, ist nichts vermerkt.
Es zeigt sich aber bereits in den ersten Tagen nach dem Einzug des Untermieters, dass dieser auf einer jederzeitigen Nutzung des Balkones besteht, vor allem auch ohne Absprache. So steigt der Untermieter z.B. schliesslich mehrfach durch das geöffnete Badfenster hinaus auf den Balkon, womit der Hauptmieter nicht einverstanden ist, was aber nichts an der Handlungsweise des Untermieters ändert. Seine Begründung ist, er zahle schliesslich eine Menge Miete und lasse sich die Nutzung deshalb nicht verbieten bzw. wolle da nicht um Erlaubnis fragen müssen. So ist das Vertrauensverhältnis, das für eine Untervermietung innerhalb der selbst bewohnten Wohnung eigentlich nötig ist, bereits nach wenigen Tagen zerrüttet.
Meine Frage ist: Wie ist in diesem so konstruierten Fall die Rechtslage bzw. kann der Hauptmieter in so einem Fall fristlos kündigen und wenn ja, mit welcher Begründung?
Mit der Bitte um eure nicht rechtsverbindliche Meinung.
Gruss, der Schwarzwälder
Hi Schwarzwälder,
für mich stellt sich an dieser Stelle erst einmal die Frage, ob Du den Umstand der Balkonnutzung im Untermietvertrag noch einmal extra aufgeführt hast. Dann ist der Sachverhalt sonnenklar.
Ansonsten trotzdem: Was hast Du von einem Untermieter, mit dem Du Dich nicht verstehst?
Folgendes habe ich dazu im Netz zum Thema Untermieter gefunden:
„Ein gravierender Unterschied zum normalen Mietvertrag besteht allerdings beim Kündigungsschutz, zumindest wenn Haupt- und Untermieter unter einem Dach wohnen. So kann der Hauptmieter auch ohne die Benennung von Gründen kündigen, wenn er die normale Kündigungsfrist (also in der Regel drei Monate) um weitere drei Monate verlängert. Um die Kündigung abzuwehren könnte sich der Untermieter allenfalls auf die Sozialklausel nach §574 BGB n. F. (= §556 BGB a. F.) berufen, derzufolge ein Auszug in bestimmten Fällen eine unzumutbare Härte darstellen kann (z.B. Schwangerschaft, Krankheit). Nicht auf die Härteklausel berufen kann sich dagegen der Bewohner eines möblierten Zimmers. Er muß sogar auf eine Kündigung ohne Kündigungsgrund mit einer zwei-Wochen-Frist jeweils zum Ablauf des Monats gefaßt sein. Und noch düsterer sieht es schließlich aus, wenn es gar keinen schriftlichen Untermietvertrag gibt: Kann der „Gast“ nicht wenigstens einen mündlichen Vertrag nachweisen, so muß er die Wohnung auf Aufforderung sofort räumen."
Quelle: http://www.mieterverein-muenchen.de/mietrecht/Mietre…
Alles Gute
Wendy
Hi,
Meine Frage ist: Wie ist in diesem so konstruierten Fall die
Rechtslage bzw. kann der Hauptmieter in so einem Fall fristlos
kündigen und wenn ja, mit welcher Begründung?
Mit der Bitte um eure nicht rechtsverbindliche Meinung.
eine außerordentliche Kündigung ist nicht ganz so einfach, das sollte man keinesfalls im Alleingang versuchen. Ein Anwalt würde prüfen, ob das korrekte Verhalten zunächst angemahnt werden muß oder nicht und welche Fristen dem Untermieter eingeräumt werden müssen.
Das BGB sagt zu den Kündigungsfristen für die ordentliche Kündigung (Absatz 3): http://bundesrecht.juris.de/bgb/__573c.html
und: http://bundesrecht.juris.de/bgb/__549.html
Sollten im Mietvertrag abweichende Kündigungsfristen vereinbart sein, ist allerdings wieder ein Anwalt gefragt…
Gruß Stefan
Hallo.
Also von den Hinweisen, die du schon bekommen hast, abgesehen.
Für mich stellt sich der Fall ausserdem so dar:
Wenn jemand eine private Fläche betritt und nutzt, die er nicht gemietet hat und dessen Betreten ihm auch im Nachhinein noch zusätzlich mündlich untersagt wurde; Dazu auch noch durch ein Fenster auf das Areal „einsteigt“, dann ist das Einbruch!
Und das ist für mich ein fristloser Kündigungsgrund.
Wie das rechtlich haltbar ist, weiß ich nicht.
Gruß Anja
Huhu!
kann der Hauptmieter in so einem Fall fristlos
kündigen
Aber hallo!
und wenn ja, mit welcher Begründung?
Fortgesetzte Begehung von Straftaten (§ 123 StGB) zu Lasten des Hauptmieters.
Vielen Dank nochmal an alle, die sich beteiligt haben. Also man kann in so einem Fall wohl auf fristlose Kündigung klagen wegen Vertragsverletzung des Untermieters, aber erst nach einer schriftlichen Abmahnung und einer weiteren Vertragsverletzung. Allerdings dauert dieses Verfahren geraume Zeit, so dass es wohl sinnvoller ist, dem Untermieter einen Aufhebungsvertrag anzubieten, der ihm ermöglicht, schnellstmöglichst auszuziehen ohne Einhaltung von Fristen. (Denn genau das möchte der Hauptmieter ja)
Übrigens handelt es sich bei dieser unbefugten Betretung des Balkones wohl eher um Hausfriedensbruch und nicht um Einbruch. Soweit Stand der Erkenntnisse.
Viele Grüsse
Der Schwarzwälder
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Huhu!
Also
man kann in so einem Fall wohl auf fristlose Kündigung klagen
Nö, das mit der Kündigung muss man schon selbst machen.
wegen Vertragsverletzung des Untermieters, aber erst nach
einer schriftlichen Abmahnung und einer weiteren
Vertragsverletzung.
Aha? Man wird Opfer einer Straftat und darf nur „du Frechdachs, du“ sagen?
Allerdings dauert dieses Verfahren geraume
Zeit,
Man verfasse: Strafantrag, Kündigung, Räumungsklage. Dauert zwei Stunden. Na gut, das Klageverfahren dauert ein wenig länger.
so dass es wohl sinnvoller ist, dem Untermieter einen
Aufhebungsvertrag anzubieten, der ihm ermöglicht,
schnellstmöglichst auszuziehen ohne Einhaltung von Fristen.
(Denn genau das möchte der Hauptmieter ja)
Wird so ein Untermieter auch gaanz bestimmt unterzeichnen.
Übrigens handelt es sich bei dieser unbefugten Betretung des
Balkones wohl eher um Hausfriedensbruch und nicht um Einbruch.
Vom strafrechtlichen Gesichtspunkt richtig, denn den Tatbestand „Einbruch“ gibt es nicht.
Soweit Stand der Erkenntnisse.
Sagen wir mal so: Stand der Antworten. Das Sternchen dürftest Du fürs Zusammenfassen bekommen haben.