Untermieterin kündbar?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

situation: vater und sohn kaufen gemeinsam ein haus, beide sind eingetragene eigentümer und bewohnen das haus (vater EG, sohn 1.OG.). es gibt jedoch gemeinsam genutzte bereiche im EG, der große eingangs-/wohnbereich, einen haushaltsraum, flur und den garten. der vater holt sich eine untermieterin und vermietet ohne zustimmung des sohns zwei zimmer im EG an sie. dieser mietvertrag wird nur vom vater unterschrieben, der sohn lediglich nachdem der vertrag unterschrieben wurde, davon in kenntnis gesetzt. das daraus erwirtschaftete mietgeld geht komplett an den vater.

frage: hat der sohn eine rechtliche grundlage, um der untermieterin zu kündigen?

vielen dank für eure antworten

#2

situation: vater und sohn kaufen gemeinsam ein haus, beide
sind eingetragene eigentümer und bewohnen das haus (vater EG,
sohn 1.OG.). es gibt jedoch gemeinsam genutzte bereiche im EG,
der große eingangs-/wohnbereich, einen haushaltsraum, flur und
den garten. der vater holt sich eine untermieterin und
vermietet ohne zustimmung des sohns zwei zimmer im EG an sie.
dieser mietvertrag wird nur vom vater unterschrieben, der sohn
lediglich nachdem der vertrag unterschrieben wurde, davon in
kenntnis gesetzt. das daraus erwirtschaftete mietgeld geht
komplett an den vater.

frage: hat der sohn eine rechtliche grundlage, um der
untermieterin zu kündigen?

nein, der mieter (eine untermiete läge nur vor, wenn es einen hauptmieter gäbe) kann schließlich nichts dafür, dass ein miteigentümer die grenzen seiner befugnisse überschreitet.
aber gegen den miteigentümer besteht ein anspruch auf herausgabe der anteiligen miete (ggf. schadensersatz).

#3

Hallo,

da habe ich aber Zweifel, ob diese Antwort richtig ist. Wenn das richtig wäre, dann könnte ich auch einen Mietvertrag über ein fremdes Haus mit jemandem abschließen und der Eigentümer nichts dagegen tun, dass dieser jemand gegen den Willen des Eigentümers einzieht.

Der Abschluss eines Mietvertrages mag zwar grds. auch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des Eigentums auch durch einen Eigentümer zu Lasten auch des anderen Eigentümers möglich sein (§ 745 BGB), also die Zustimmung dazu verlangt werden können, doch sicher nicht über gemeinsame Räumlichkeiten, die der Miteigentümer auch selbst nutzt.

Dem Sohn kann mE der Mietvertrag nicht entgegengehalten werden, er hat gegen die „Mieterin“ einen Herausgabeanspruch, mit der Folge, dass Unmnöglichkeit eintritt und Papa dafür haftet, dass er den Mietvertrag nicht erfüllen kann.

VG
EK

#4

Hallo,

da habe ich aber Zweifel, ob diese Antwort richtig ist. Wenn
das richtig wäre, dann könnte ich auch einen Mietvertrag über
ein fremdes Haus mit jemandem abschließen und der Eigentümer
nichts dagegen tun, dass dieser jemand gegen den Willen des
Eigentümers einzieht.

zunächst war die frage, ob vom nichtvermieter eine kündigung ausgeprochen werden kann. das ist nicht der fall, der mietvertrag mit dem anderen miteigentümer ist wirksam und kann nicht durch dritte gekündigt werden.

zum beispielsfall besteht der wesentlichen unterschied, dass der vermieter hier (mit)eigentümer ist und berechtigterweise alleine das EG nutzen kann (so habe ich es jedenfalls verstanden). somit besteht eine gewisse ähnlichkeit zum nießbrauch, bei dem auch nur die „leere hülle“ des eigentumsrechts beim (mit)eigentümer verbleibt.

Der Abschluss eines Mietvertrages mag zwar grds. auch im
Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des Eigentums auch durch
einen Eigentümer zu Lasten auch des anderen Eigentümers
möglich sein (§ 745 BGB), also die Zustimmung dazu verlangt
werden können, doch sicher nicht über gemeinsame
Räumlichkeiten, die der Miteigentümer auch selbst nutzt.

da kann ich dir grds. zustimmen.
soweit ich den sachverhalt aber verstehe, besteht eine stillschweigende vereinbarung, dass der vater das EG alleine nutzen darf und nur einen teilbereich desselben vermietet hat. wenn ich auf seiten des vaters argumentieren müsste, würde ich behaupten, dass diese alleinige nutzung auch das recht zur weitervermietung einschließt (kommt natürlich auf die umstände an etc.).

Dem Sohn kann mE der Mietvertrag nicht entgegengehalten
werden, er hat gegen die „Mieterin“ einen Herausgabeanspruch,
mit der Folge, dass Unmnöglichkeit eintritt und Papa dafür
haftet, dass er den Mietvertrag nicht erfüllen kann.

das klingt sicherlich gut, wenn man für den sohn argumentiert.
wenn ich mich auf die seite des vaters stelle, würde ich argumentieren, dass diesem anspruch die vereinbarung zwischen vater und sohn entgegensteht, nach der der vater das EG (wohl auch unter ausschluss des sohns) nutzen darf. ob das nun § 986 bgb direkt oder analog oder nicht ist, kann dahinstehen.

#5

Hallo,

stimmt, so richtig klar ist das nach dem Sachverhalt nicht, den Sachverhalt kann man so oder so verstehen.

Es ist nicht klar, um welche Räume es sich da handelt und ob der Mieter da die gemeinschaftlich genutzten Räume nur nutzen muss, z.B. Verkehrswege wie Flure, um zu seinen Räumen zu kommen oder sogar bisher gemeinschaftlich genutzte Räume vermietet werden.

Ich hätte jedenfalls Bedenken bei persönlicher Nutzung der Mietsache durch den Miteigentümer zu Wohnzwecken, ein Recht eines Miteigentümers zur Verwertung in Form von „Untermietern“ anzuerkennen. Denn das berührt die Interessen des Miteigentümers doch elementar, ob er nur mit seinem Vater in einem Haus wohnt oder da noch ohne sein Wollen ein Dritter herumspringt.

http://www.frag-einen-anwalt.de/Kann-Miteigentuemer-…

VG
EK

#6

Hallo,

Ich hätte jedenfalls Bedenken bei persönlicher Nutzung der
Mietsache durch den Miteigentümer zu Wohnzwecken, ein Recht
eines Miteigentümers zur Verwertung in Form von „Untermietern“
anzuerkennen. Denn das berührt die Interessen des
Miteigentümers doch elementar, ob er nur mit seinem Vater in
einem Haus wohnt oder da noch ohne sein Wollen ein Dritter
herumspringt.

da kann ich dir nur recht geben und wenn ich für den sohn argumentieren müsste, würde ich es genauso wie du machen.

andererseits wissen wir nicht mehr über die hintergründe, warum vater und sohn die immobilie erworben haben.

#7

andererseits wissen wir nicht mehr über die hintergründe,
warum vater und sohn die immobilie erworben haben.

vielen dank schon mal für eure antworten.
vater und sohn hatten rein private intentionen beim kauf der immobilie. der sohn wollte hier eine familie gründen, der vater seinen lebensabend verbringen.
die „mieterin“ intregiert und versucht vater und sohn auseinander zu bringen, mitlerweile glaubt der sohn sogar, dass die untermieterin an das geld des vaters gelangen möchte.
sohn benutzt nur noch den hintereingang, um der untermieterin aus dem weg zu gehen und fühlt sich im haus stark eingeschränkt.

#8

EK hat ja bereits geschrieben, wie man seitens des sohnes argumentieren sollte:
ein kündigung ist nicht erforderlich/möglich, da der sohn einen herausgabeanspruch gegenüber der mieterin hat (§ 985 bgb). diese wird sich dann an den vater als vermieter halten und ggf. schadensersatz (bsplw. auszugskosten, höhere miete bei vergleichbarer wohnung etc) verlangen.