Untermietzuschlag nach Mieterhöhung?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo :smile:
Ich hoffe, mir kann das jemand auseinander tüdeln :smile:

Nehmen wir mal an, ein Vermieter hätte im letzten Jahr die Kaltmiete um 20% erhöht und hätte damit die Kappungsgrenze erreicht. Leider wäre die Wohnung nun für den Mieter zu teuer, weshalb er untervermieten wollen würde.

Dürfte der Vermieter trotz 20% Mieterhöhung und unter deutlichem Ausschluss von Überbelung durch Untervermietung einen Untermietzuschlag geltend und die Erlaubnis davon abhängig machen, obwohl für den Mieter nach §553 berechtigtes (nämlich wirtschaftliches) Interesse bestehen würde?

Vielen Dank schon mal für die Antworten!

#2

Hallo,

nur meine Meinung:

Eine Untervermietung musst Du genehmigen lassen, die Genehmigung muss erteilt erden, wenn nicht wesenrliche Dinge dagegen stehen (dazu gab es jüngst ein Urteil des BGH).

Daraus ergibt sich selbstredend, dass dies nicht mit finanziellen Dingen zu tun haben kann…

Von einem Untervermietungszuschlag habe ich noch nie etwas gehört und es wäre auch eine Frechheit, die eben nach meiner Meinung niemals juristisch haltbar wäre (bei gewerblicher Nutzung kann das anders aussehen).

Die Nebenkostenvorausszahlung kann allerdings vermutlich da erhöht werden, wo es ggf. eine Abrechnung pro Kopf gibt. Aber das ist sicher nicht existenzbedrohend.

Wie geschrieben, nur meine Meinung. Ansonsten hilft der Mieterverein oder ein Fachanwalt.

Gruß

#3

Selbstverständlich zählen auch wirtschaftliche Motive zu einem „berechtigten Interesse“ gem. § 553 (1) BGB, Zustimmung zur Untervermietung zu verlangen.

Sofern in der Person des Untermieters keine konkreten Gründe lägen, die dies unzumutbar erscheinen lassen, muss er dies auch genehmigen.

Allerdings kann der Vermieter n. § 553 Abs. 2 BGB die Erlaubnis zur Überlassung von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung zuzumuten ist.

Neben den Betriebskosten, die noch weitergereicht werden können, betrifft das auch den Mietzins, da mit Vertragsanpassung wegen eines erweiterten Mietgebrauchs ja auch verstärkte Abnutzung und erhöhter Verschleiss der Installationen einhergeht, die mit Mietzahlung abgegolten werden.

Der Vermieter hat aber keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, er kann aber eben seine Erlaubnis verweigern, wenn der Mieter eine Mieterhöhung ablehnt.

Inwieweit das bei der hier bereits maximal zulässigen Miete zu Unrecht verlangt würde, käme auf eine Einzelfallbetrachtung an.

G imager

#4

Ich glaube, ich hab vorhin die Antwort gefunden.
Nach tagelangen durchforsten des Internets bin ich auf das hier gestoßen:

Untermietzuschläge:
Eine größere Hamburger Verwaltung ist auf die Idee gekommen, in ihren Mietverträgen eine Untervermietung auszuschließen und für den Fall der Zuwiderhandlung einen Untermietzuschlag in Höhe von 50 Euro zu verlangen. Diese Klausel ist unwirksam, da im Mietvertrag eine Untervermietung nicht ausgeschlossen werden darf und eine Vertragsstrafe dann folglich nicht zulässig ist.
Es ist auch nicht zulässig, die Erlaubnis zu einer berechtigten Untervermietung von der Zahlung eines Untermietzuschlages abhängig machen. Nach § 553 I BGB gibt es für Mieter in bestimmten Situationen einen Anspruch auf die Erteilung einer Untermieterlaubnis. Nur ausnahmsweise darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen, nämlich dann, wenn ihm die Erteilung der Erlaubnis nur bei einer angemessenen Erhöhung des Mietzinses, zuzumuten ist. Beispiel: Wenn aufgrund einer Inklusivmietvereinbarung der Vermieter die Betriebskosten trägt und er deshalb wegen der zusätzlichen Person Mehrkosten hat. Liegt diese Ausnahmefall nicht vor, kann der Mieter die einseitige Forderung des Vermieters nach einem Zuschlag zurückweisen. Wer allerdings als Mieter mit dem Vermieter ausdrücklich vereinbart hat, einen Untermietzuschlag zu zahlen, der ist auch an diese Vereinbarung gebunden.
Eine Ausnahme gilt bei Sozialwohnungen. Dort hat der Vermieter tatsächlich immer einen Anspruch auf die Zahlung eines Untermietzuschlages, der nach § 26 der Neubaumietenverordnung begrenzt ist auf 2,50 € monatlich für einen Untermieter, 5 € für zwei oder mehr Untermieter. Nimmt der Vermieter mehr, übersteigt er damit die zulässige Kostenmiete und muss deshalb die überzahlten Beträge zurückerstatten, 10/2006
Quelle: http://www.mhmhamburg.de/Untermiete/seiten–11707932…

Berechtigtes Interesse würde vorliegen, Inklusivmiete wäre nicht der Fall und eine ausdrückliche Vereinbarung zur Zahlung eines Untermietzuschlags stünde nicht im Mietvertrag.

Vielen Dank für die Antworten! :smile: