hallo wissende
ich habe von einem immo-Makler in einem privaten Gespräch erfahren,
dass wenn man selbst unternehmer ist und ein haus bauen lässt, die Umsatzsteuer ( MwSt.) vom Hausbau als Vorsteuer geltend machen kann.
Ist da etwas wahres dran oder ist es nur eine finte? wenn ja welche bedingungen müssen erfüllt sein?
vielen dank für eure anstrengungen gruss claire
Hallo Claire!
Ist da etwas wahres dran…
Ja! Die Immobilie muß zum Vermögen des Unternehmens gehören und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Ich empfehle aber dringend den Gang zum Steuerberater, denn an dieser Stelle muß man genau wissen, was man tut. Verschiedene Aspekte müssen langfristig berücksichtigt werden. So kann es sehr teuer werden, wenn man das Gewerbe aufgibt und die Immobilie ins Privatvermögen einbringen will. Außerdem sollte man sich überlegen, was geschieht, wenn das Unternehmen in die Insolvenz gerät. Das kann zur Katastrophe ausarten, wenn es sich um das Dach über dem Kopf und Bestandteil der Altersvorsorge handelt.
Es ist i. d. R. sinnvoll, die eigene Behausung und das Geschäftsrisiko rechtlich zu trennen. Den klaren Blick für diese Gefahr sollte man sich nicht von der Gier nach geltend zu machender Vorsteuer und Abschreibungsmöglichkeiten trüben lassen. Bei Ehepartnern sollte sich niemand breitschlagen lassen, für Geschäftskredite des Geschäfts des Ehepartners zu bürgen. Dies beherzigend trägt ein Ehepartner alle Risiken des Geschäfts allein. Der andere Ehepartner ist Eigentümer der Immobilie(n) und vermietet dieselbe an die Firma. Die Vermietung läßt sich auch gewerblich betreiben … -> Der Steuerberater erläutert die Details der Konstruktion.
Wie man es aber dreht und wendet, muß der die Immobilie haltende Ehepartner bis zum letzten Atemzug sein Gewerbe betreiben. Sonst hält das Finanzamt die Hand auf. Auch eine Scheidung kann alle Planungen durchkreuzen.
Geht es um größere Vermögen, die unter allen Umständen beisammen gehalten, Ehescheidungen und sonstige Widrigkeiten überdauern sollen, gibt es noch weitere Konstruktionen, z. B. Familienstiftungen. Das sprengt aber hier den Rahmen -> Steuerberater.
Gruß
Wolfgang
wenn das Haus im Eigentum der Firma ist und an den GF zu marktüblichen Preisen vermietet wird kann das sinnvoll sein.
wobei das sehr genau gerechnet werden sollte.
Es lohnt (ist sinnvoll) nicht für Einzelunternehmen.
gruss
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
die vorsteuer ist nur abzugsfähig, wenn auch das objekt gewerblich genutzt und (und das ist besonders wichtig) im gewerbetrieb in voller höhe aktiviert wird
Vorsteuer bis zu 100%, ABER: [Vorsicht: lang!]
Hallo Fragende 
Ja, es stimmt, dass man als normaler Unternehmer mit umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen die Vorsteuer aus dem eigenen Hausbau ziehen kann, sofern das Haus unternehmerisch (mit-) genutzt wird.
Mit Bilanzierung oder nicht hat das weniger zu tun - ertragsteuerliches/handelsrechtliches BETRIEBS-vermögen und umsatzsteuerliches UNTERNEHMENS-vermögen sind da verschiedene Schuhe. Zweifler werden unter den unterschiedlichen Rechtsprechungen bzgl. Willkürbarkeit im ertrag- (>50%) und umsatzsteuerlichen (>10%) Sinne fündig.
Grunsatz ist: Wenn Dein *auch* zu privaten Wohnzwecken erbautes Haus zu mindestens 10% umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen (also z.B. Warenlager im Gebäude) dient, kannst Du das Haus zu 100% dem Unternehmensvermögen zuordnen.
Bis 2003 konnte man aber nur für den wirklich USt-unternehmerisch genutzten Teil des Gebäudes die Vorsteuer vergütet bekommen (BFH sagte dazu, dass eigene Wohnzwecke analog zur Vermietung als steuerfreier Umsatz ohne Vorsteuerabzugsberechtigung (sog. Ausschlussumsatz) anzusehen ist).
Am 8.5.2003 hat der EUGH („Seeling-Rechtsprechung“) ein gegensätzliches Grundsatzurteil gefällt (wird warhrscheinlich im Rahmen der USt-Richtlinien 2005 einiges „umbauen“), das besagt, dass eigene Wohnzwecke des Unternehmers einer steuerfreien Vermietung *nicht* gleich sind. Die entsprechende Nutzung stellt dann aber, da sie bei Vorsteuerabzug über diesen Teil einen Umsatz im Rahmen des Unternehmens darstellt, eine unentgeltliche Wertabgabe dar, die dank der geänderten Rechtsprechung nach EUGH steuerpflichtig sind. Außerdem ist bei einer Änderung der Verhältnisse § 15a UStG zu beachten und ein Verkauf oder eine Entnahme des Gebäudes wird zum umsatzsteuerpflichtigen Hilfsgeschäft.
Für Deinen Fall: Wenn Du mehr als 10% des Gebäudes unternehmerisch nutzt, kannst Du die auf den Rechnungen über das *gesamte* Bauvorhaben ausgewiesene USt als VorSt abziehen, musst aber *jedes* Jahr einen Eigenverbrauch (wie eine Entnahme) erklären, über die Du dann wieder USt abführen musst. Bedenke auch, dass Du bei einer Nutzungsänderung innerhalb der ersten 10 Jahre (z.B. wenn Du dieses Lager im Gebäude dicht machst) den entsprechenden Anteil an USt in einem Betrag zurückzahlen musst. Außerdem musst Du, sofern Du keine Nutzungsänderung innerhalb dieser 10 Jahre hattest, beachten, dass Du bei Verkauf oder „Entnahme“ (also wieder „Lagerschließung“ oder z.B. Betriebsaufgabe) die *volle* USt auf den aktuellen (Verkehrs-)Wert des Gebäudes abführen musst.
Noch Fragen? Korrekturen (ohne Flames)? Stehe gern Rede und Antwort…
Gruß
GM