Hallo,
ich plane eine 3 Zimmer Wohnung (120qm) zu kaufen und zu finanzieren.
Kann ich ein Zimmer an meine Freundin untervermieten und dann die Mieteinnahmen mit den Zinsen verrechnen, um damit Steuern zu sparen?
Wenn ja, was ist dabei zu beachten?
Vielen Dank!
Hi,
jep theoretisch moeglich! Zu beachten: keine Zusammenveranlagung (einfach
gesprochen nciht heiraten und wenn vorher nochmal fragen)
Wenn ihr eine getrennte Kassenfuehrung habt sollte das Finanzamt keinen Grund
haben dieses nicht zu akzeptieren!
Die Miete sollte allerdings im Mietspiegel der Umgebung liegen und natuerlich darf
nur der Teil der Wohnung vermietet werden, der nur ihr zuzurechnen ist! Sprich Ihr
Zimmer + 50’% der Gemeinschaftsräume
Angenommen 50% der Wohnung werden vermietet, dann können 50% der
Kreditzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden!
Viel Erfolg
Hallo,
bin leider kein Experte und kann daher die Frage nicht beantworten.
Gruß
Hallo, natürlich kannst du ein Zimmer untervermieten. Du bist dann der Vermieter deiner Freundin. Für solche Fragen und andere Finanzfragen solltest du dir auf jeden Fall einen Steuerberater nehmen, denn die steuerlich rechtlichen Angelegenheit kann nur der sagen. Meines Erachtens kannst du nicht deine Zinsen damit geringer machen, aber die Mieter dener Freundin ist auf jeden Fall eine Mieteinnahme und steuerlich zu berücksichtigen. Mehr kann ist dir nicht sagen, sorry.
Gruß Uli
Hallo,
zunächst der wichtige Vorsatz: Ich bin kein Steuerberater und kann insofern auch keinen offiziellen Rat geben; alles weitere entsprechend unverbindlich:
Meiner Meiung nach ist das beschriebene Konstrukt möglich; dazu sollte folgendes beachtet werden:
Die Kosten der (unter-)vermieteten Einheit müssen getrennt ermittelt werden (z.B. als Anteil der Wohnfläche am Gesamtobjekt).
Es muss sich um eine separat nutzbare Einheit handeln (wenn Nutzung zu Wohnzwecken, dann stellt das FA vermutlich die Frage nach Bad, Küche…; hierauf sollte man eine Antwort haben (z.B. Mitnutzung per Mietvertrag geregelt). Ob durch die Unter(!)-Vermietung zusätzliche Hürden entstehen, weiss ich leider nicht.
Der Mietvertrag muss „wie mit fremden Dritten“ geschlossen sein und mind. einen bestimmten Wert (ich glaube derzeit 75%, dies hat sich aber mehrfach geändert) der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ definieren und die Miete muss auch tatsächlich fließen (Überweisung).
(Ob auf anderen Wegen (z.B. bar) Ausgleichszahlungen erfolgen, so dass „effektiv“ doch eine andere Miete entsteht, geht das Finanzamt meiner Meinung nach nichts an.)
Die Vermietung muss mit „Gewinnerzielungsabsicht“ erfolgen, d.h. irgendwann (z.B. nach 30 Jahren) auch zumindest theoretisch (z.B. durch Verkauf) einen (dann zu versteuernden) Gewinn abwerfen.
Ich hoffe, damit gelingt es.
Viel Erfolg!
Roger
Hi Stefan,
nun, ich bin leider kein wirklicher Experte in Steuerfragen, aber ein paar Kommentare habe ich dennoch.
Da es Deine ETW ist, kannst Du zunächst einmal machen, was Du willst. Somit ist auch eine Untervermietung kein Problem. Eventuell erhöhen sich die Nebenkosten und das solltest Du mit dem Verwalter abstimmen - eventuell musst Du mit erhöhten Nebenkosten rechnen.
Das „Verrechnen“ ist auch nicht soo einfach.
Mieteinahmen + Mietnebenkosten müssen mit dem persönlichen Lohnsteuersatz versteuert werden. Schuldzinsen + einen Teil der Nebenkosten können anteilig abgesetzt werden - natürlich nur für den Teil, den Du untervermietet hast.
Auf jeden Fall solltest Du einen offiziellen Mietvertag mit Deiner Freundin machen, sonst könnte das Finanzamt Probleme machen.
Viele Grüße vom
Michael
Vermieten Sie die Wohnung an Ihre Lebensgefährtin und ziehen Sie kostenfrei bei Ihr ein. Sie können sich ja dann wieder in der Höhe der Miete an den Lebenshaltungskosten ganz oder teilweise beteiligen. Gegenüber dem Finanzamt ist eine solche klare Wohnungsvermietung in jedem Falle unverdächtig. Sie sind danach in der Lage, die AfA un die gezahlten Zinsen vollständig mit den Mieteinnahmen steuerlich aufzurechen. Tricksen durch kleckern bringt nichts! Klotzen führt zum Erfolg!
Hallo!
Theoretisch alles möglich!
Du mußt nur versuchen einen ortsüblichen Mietzins (Miete) zu finden, damit die Nebenkosten, Abschreibung und Zinsen anteilig voll berücksichtigt werden können.
Somit wird es steuerlich uninteressant, wenn die Mieteinnahmen (zum ortsüblichen Mietzins) ähnlich hoch oder gar höher sind, als die Werbungskosten.
Des Weiteren „muss“ im Prinzip hinter der ganzen Sache eine „Gewinnerzielungsabsicht“ stecken. Evtl. passiert es dann, dass einem das Finanzamt die ganze Geschichte nach einigen Jahren wieder RÜCKWIRKEND rausschmeißt.
Ein weiterer Punkt, der von Finanzämtern gerne mal geprüft wird ist der „Gestaltungsmißbrauch“! Falls das FA sowas feststellt gibt´s das gleiche Spiel wie eben erwähnt.
Beispielrechnung:
Kaufpreis 150.000 €; Zinsen pro Jahr ca. 6.000 €; 1/3 der Wohnung an die Freundin vermietet für 450 € (kalt) pro Monat; Fazit:
jährliche Einnahmen: 5.400,00 €
jährliche Ausgaben: Abschreibung: 3.000,00 €, Zinsen: 6.000,00 €, sonstiges 1.000,00 € daraus 1/3 der Kosten: 1/3 x (3.000,00 + 6.000,00 + 1.000,00)= 3.333,33 €
Zack, schon ging die Sache in die Hose, da jetzt sogar noch 2.066,67 € der Steuer unterworfen werden müssen.
Dieses Beispiel einfach mal mit den tatsächlichen Werten durchrechnen und sehen, was passiert.
Für ein paar hundert € Verlust lohnt sich m.E. der ganze Aufwand nicht.
Meine Empfehlung: Finger weg und andere Steuersparmöglichkeiten finden.
Hoffe, ich konnte helfen.
Das ist leider nicht ganz mein Fachbereich, ich berate überwiegend bei Fragen zu Geldanlagen und Steueroptimierung offshore.
Erfahrungsgemäss kann ich aber sagen, dass der Kauf von Immobilien, INSBESONDERE einzelnen Wohnungen leider eine der schlechtesten Möglichkeiten ist, sein Geld anzulegen, bitte denk doch über eine Alternative nach
Servus,
ich glaube nicht an einen steuerlichen Vorteil, bei einer, auch nur zum Teil, selbst genutzten ETW.
Bei einem Eigenheim mit einer Einliegerwohnung würde das schon funktionieren.
Mein Tipp, immer einen Steuerberater zu Rat ziehen, der mit allen vorliegenden, persönlichen Daten, dann auch verbindliche Ausagen treffen kann.
Bei einer gemischten Nutzung ist immer Vorsicht geboten. Es gibt dabei regional, völlig unterschiedliche Sichtweisen bei den Finanzbehörden.
Ich würde also in Ihrem Fall nicht damit rechnen.
MfG Hydropath
Ich denke schon. Mietvertrag schriftlich und Mietzahlungen auf Konto überweisen lassen. Diese Mieteinnahmen sind zu versteuern. Die Zinsen können anteilig darauf abgesetzt werden bzw. zur Gesamtwohnfläche selbstverständlich, auch andere Werbungskosten entsprechend. Vorsorglich mit dem zust. EST-Sachbearbeiter ansprechen. Sie haben ja nichts zu verbergen.
Hallo an Alle!
Vielen Dank für die vielen ausführlichen Antworten.
Habe morgen einen Termin mit meinem Steuerberater. Jetzt habe ich genug Futter, um Ihm die richtigen Fragen zu stellen und das ganze durchzukalkulieren.
Gruß,
Stefan
Hallo Stefan,
im Prinzip ist dies schon möglich, hat aber neben den steuerlichen Vorteilen auch noch andere Aspekte z.b. zivilrechtlicher Art, die es zu beachten gilt. Ansonsten ist es relativ einfach: Mietvertrag über das Zimmer abschliessen, Freundin zahlt Miete plus Nebenkostenvorauszahlungen an Dich, bitte nicht bar, da sonst der Nachweis fehlt, dass das Geld tatsächlich gezahlt wurde. Du musst allerdings die sog. ortsübliche Miete verlangen. Wenn also z.B. 300 EUR Kaltmiete für ein Zimmer dieser Art und Lage ortsüblich wäre, dann musst Du das auch verlangen. Ach ja: Deine Freundin muss auch in der Lage sein, das Geld aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Wenn sie also z.B. nur EUR 500.- Ausbildungsvergütung bekäme, dann blieben nach Abzug von Miete plus Nebenkosten (sagen wir 300.- plus 50.-) nur 150.- zum Leben übrig. Das ist zu wenig um zu überleben, daher würde so ein Mietverhältnis (wenn es rauskäme) nicht anerkannt.
Im Prinzip gilt: Du musst Deine Freundin in dieser Sache so behandeln, wie wenn Sie eine Fremde wäre, dann bist Du auf der sicheren Seite.
Allerdings: ich hatte eingangs schon vom zivilrechtlichen Aspekt gesprochen. Deine Freundin hätte dann auch einen Mietvertrag für dieses eine Zimmer, das geht immer dann gut, wenn ihr zusammen bleibt, aber was ist, wenn ihr euch trennt? Mit welcher Begründung kündigst Du dann den Mietvertrag? Eigenbedarf? Geht nicht!
Zudem solltest Du ernsthaft überlegen, ob sich das wirklich rechnet. Diese Frage könnte ich allerdings nur beantworten, wenn ich alle Zahlen hätte (Kaufpreis, orstübliche Miete, Zinsbelastung und vieles mehr, das Du mir sicher nicht verraten möchtest).
Also gut überlegen, ob sich das Ganze lohnt.
Grüsse Barbara
Hallo!
Eine verbindliche Auskunft zu der Frage kann ich nicht geben.
Die Untervermietung eines Zimmers dürfte kein Problem sein, aber irgendwelche steuerlichen Vorteile würde ich hier nicht sehen.
Da es sich bei der Mieterin um die Lebensgefährtin handelt, stellt sich außerdem die Frage, ob es sich hier wirklich um ein echtes Mietverhältnis handelt.
Viele Grüße
Thomas
Hallo Stefan !
ich glaube das wird schwierig mit dem FA.So viel ich weiß muß so eine Wohnung separat bzw getrennte Eingänge etc haben.Und dann auch nicht noch selbsgenutzt.Vielleicht noch ein bißchen googlen !
besten Gruß
DB
Kann ich dir leider nicht bei helfen sorry Ralf
Wollen Sie auch selbst dort einziehen? Oder soll die Wohnung vollständig vermietet werden? Wenn Sie selbst dort Ihren ersten Wohnsitz haben, halte ich die steuerliche Absetzbarkeit für schwierig. In jedem Fall würde ich vorher eineN SteuerberaterIn einschalten.
Herzliche Grüße
Barbara