Untervermietung - was will das Finanzamt sehen?

Geld & Sparen Steuern
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Hallo,

angenommen eine Person A (Selbständig) mietet bei Person B (normaler Arbeitnehmer) zwei Zimmer und einen großen Abstellraum zur Untermiete. Kosten sind 400 Euro pauschal im Monat inkl. Nebenkosten.

Person B ist selbst Mieter in der Wohnung.

Person A nutzt die beiden Zimmer als Arbeitszimmer und den Abstellraum für diverse Akten. Er setzt deshalb die 400 Euro in seiner GUV als Mietkosten/Raumkosten als Ausgabe an.

Was will das Finanzamt hierfür ggf. für Unterlagen sehen?

Nur alles von Person A - also den Untermietvertrag und die Zahlungsbelege (z.B. auf den Kontoauszügen) - oder noch mehr?

Wollen die womöglich auch noch Infos von Person B? Dessen Einnahmen liegen ja unter der Grenze in R 161 Abs. 1 und sollten deshalb nicht berücksichtigt werden. Person B würde der Untervermietung nur zustimmen, wenn er dadurch nicht noch Aufwand hat (Briefe, Telefonate mit dem FA, Mehraufwand in der Steuererklärung etc.). Kann das FA auch an ihn herantreten und etwas wollen, was über die reine Bestätigung des Untermietverhältnisses hinausgeht (z.B. seinen eigenen Mietvertrag o.ä.) - oder geht sowas das FA gar nix an?

Eine einmalige Besichtigung der Räume durch das FA wäre o.k., damit die sich davon überzeugen können, dass die wirklich zur Büroarbeit von Person A genutzt werden und für nichts privates. Ist so etwas üblich?

Vielen Dank!

Frank

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Hi !

Was will das Finanzamt hierfür ggf. für Unterlagen sehen?

Wenn das FA bei A prüft, will es den (Unter-)Mietvertrag und die Auszahlungen (Kontoauszüge) sehen.
Wenn das FA bei B prüft, will es den (Unter-)Mietvertrag und die Einzahlungen (Kontoauszüge) sehen. Für die geltend gemachten Werbungskosten (siehe unten) sind auch die Nachweise zu erbringen. Daneben sollte es Aufzeichungen geben, nach welchen Schlüsseln (qm, Anzahl Personen,…) die einzelnen Werbungskosten aufgeteilt wurden.

Nur alles von Person A - also den Untermietvertrag und die
Zahlungsbelege (z.B. auf den Kontoauszügen) - oder noch mehr?

Nee. Mehr wirklich nicht. Wichtig ist nur, dass die Vertrag auch ziemlich genau befolgt wird.

Wollen die womöglich auch noch Infos von Person B? Dessen
Einnahmen liegen ja unter der Grenze in R 161 Abs. 1

Also das VZ in dieser Regelung bedeutet Veranlagungszeitraum. Dieses ist bei der Einkommensteuer aber das Jahr und nicht der Monat. Mit € 4.800 im Jahr überschreitet B daher den Wert von € 520 erheblich.

Person B würde
der Untervermietung nur zustimmen, wenn er dadurch nicht noch
Aufwand hat (Briefe, Telefonate mit dem FA, Mehraufwand in der
Steuererklärung etc.).

B muss in seiner Steuererklärung die Anlage V ausfüllen. Diese ist für die EInkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ gedacht. Den Einnahmen in Höhe von € 4.800 sind die Aufwendungen (Werbungskosten) gegenüberzustellen, die anteilig für den vermieteten Teil anfallen (Miete, Gas, Strom, Wasser, Müll, Grundsteuer,…).

Kann das FA auch an ihn herantreten und
etwas wollen, was über die reine Bestätigung des
Untermietverhältnisses hinausgeht (z.B. seinen eigenen
Mietvertrag o.ä.) - oder geht sowas das FA gar nix an?

Dieser Vertrag geht das Finanzamt insoweit etwas an, als die von A gezahlte Miete als Werbungskosten (Anteil für den vermieteten Teil) geltend gemacht wird.

Eine einmalige Besichtigung der Räume durch das FA wäre o.k.,
damit die sich davon überzeugen können, dass die wirklich zur
Büroarbeit von Person A genutzt werden und für nichts
privates. Ist so etwas üblich?

Eher nicht. Der Großteil der Sachbearbeiter sind Schreibtischtäter. Die Möglichkeit einer Besichtigung besteht aber.

TIPP: sollte sich bei der Ermittlung der Einkünfte in der Anlage V ein Verlust ergeben und dieser auch dauerhaft so bestehen bleiben, so sollte man im ersten Jahr die Anlage V zwar ausfüllen, dem Finanzamt aber gleichzeitig mitteilen, dass auch in Zukunft ausschließlich Verluste zu erwarten sind. Es fehlt also an einer Gewinnerzielungsabsicht (= Liebhaberei). Das Finanzamt möchte daher mitteilen, ob es auch in Zukunft diese Verluste anerkennen möchte.

BARUL76

3

Hallo Barul,

vielen Dank für Deine Antwort!

Also das VZ in dieser Regelung bedeutet Veranlagungszeitraum.
Dieses ist bei der Einkommensteuer aber das Jahr und nicht der
Monat. Mit € 4.800 im Jahr überschreitet B daher den Wert von
€ 520 erheblich.

Oha - das ist natürlich was anderes…

B muss in seiner Steuererklärung die Anlage V ausfüllen. Diese
ist für die EInkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ gedacht.
Den Einnahmen in Höhe von € 4.800 sind die Aufwendungen
(Werbungskosten) gegenüberzustellen, die anteilig für den
vermieteten Teil anfallen (Miete, Gas, Strom, Wasser, Müll,
Grundsteuer,…).

Wie würde man das denn ermitteln? Wenn es sich nur um Räume in der Wohnung handeln würde, könnte ich mir Vorstellen:

(Gesamtmiete + Nebenkosten) x (qm Arbeitszimmer / qm Wohnung gesamt)

Aber es handelt sich ja auch um Abstell- und Kellerräume sowie um Mitnutzungsmöglichkeit von Gäste-WC.

Gibt es dafür bestimmte Schemata oder Bewertungsvorschriften?

Vielen Dank!

Viele Grüße
Frank

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Hi !

(Gesamtmiete + Nebenkosten) x (qm Arbeitszimmer / qm
Wohnung gesamt)

grundsätzlich ist dieser Masstab sicherlich anzuwenden. Wenn es bei einigen Aufwendungen sinnvoll erscheint, einen anderen Maßstab anzusetzen, dann sollte dieser gewählt werden. Genaue Vorschriften für EINE Methode gibt es nicht.

BARUL76

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Hallo Frank,
hallo BARUL,

ich hatte mal ein paar Jahre lang ein Haus gemietet und das erst Mal selber bewohnt, dann nach einem Jahr einen Teil der Zimmer untervermietet, und dann nach zwei weiteren Jahren das ganze Haus (bin ausgezogen).
Mein Steuerberater hatte mir damals ganz klar gesagt: So lange ich nur einen Teil der gesamten Mietsache untervermiete, brauche ich keine Anlage Vermietung und Verpachtung bei der Steuer, die erhaltene Untermiete ersetzt ja nur meine anteiligen Aufwendungen für den untervermieteten Teil.
Erst als ich ausgezogen bin, das Haus also nur noch untervermietet war, musste ich das mit Anlage V&V machen, in die ich die gesamten Kosten und die erhaltene Untermiete gegeneinander rechnete.

Michael

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hi,

das haengt von der ueberschuss-erzielungs-absicht ab. wenn du bspw. ein zimmer untervermietest und die kosten nur „weitergibst“, ergibt sich kein gewinn.

bsp. du zahlst 500,- warm für eine wohnung und ein untermieter zahlt für die halbe wohnung 250,-, dann gibt es keinen überschuss.

anders in der eigentumswohnung, hier steht der einnahme keine gleichwerte ausgabe gegenüber, es besteht eine überschuss-erzielungs-absicht. insoweit hier keine anlage V eingereicht wird (überschüsse nicht erklärt werden), handelt es sich um eine schlichte steuerhinterziehung (steuerstraftat).

gruss vom

showbee

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Hallo Showbee,

im Ursprungsposting steht: „Person B ist selbst Mieter in der Wohnung.“
Also trifft dein: „anders in der eigentumswohnung …“ nicht zu.

Michael

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hi,

hab ich auch nicht anders behauptet, oder? mein einleitung in den absatz „anders in der …“ zeigt das doch, oder?

fragend:

showbee