Deine Ausführungen erscheinen natürlich für einen Laien plausibel, das ist keine Frage. Dennoch sieht es die Rechtsprechung nun einmal anders. Einige Publikationen speziell aus dem Maklerverband behandeln diese Problematik ausführlich.
Nun, hier meine Antworten:
Das klingt zwar alles ganz toll, allerdings ist hier wahrlich
genug Spielraum offen, um diese Sicherheit zu verlieren.
Freilich gibt es in diesen Grenzfällen Möglichkeiten, um die
Provision herum zu kommen.
Die Grenzfälle gibt es auf beiden Seiten.
Fakt ist, dass der Makler, wenn er einen gültigen
Maklervertrag mit dem Eigentümer hat einen nicht unerheblichen
Teil der Provisionsforderung in der Tasche hat.
Genau, aber auch zu diesem Zeitpunkt erstmal allerhöchstens gegenüber dem Verkäufer, wenn denn überhaupt.
Wenn nun aus der bisherigen Korrespondenz deutlich hervorgeht,
dass der Makler offen als Makler aufgetreten ist, ist ein
weiterer großer Teil erfüllt.
Und wenn nun der Makler die Adresse des Objekts genannt hat,
sodass der Kaufwillige die Möglichkeit zum Erwerb der
Immobilie hat, sehe ich kein Problem mehr für den Makler, hier
vor Gericht Recht zu bekommen.
Denn der Käufer wird sich die Frage gefallen lassen müssen,
wie er denn diese Immobilie gefunden hätte, wenn der Makler
nicht die Adresse herausgegeben hätte.
Und genau hier empfehle ich auch dir, in die einschlägigen Suchmaschinen den simplen Suchbegriff „Maklerprovision“ einzugeben. Auch wenn ich dir im ersten Moment recht geben würde, so sieht es die Rechtsprechung im überwiegenden Fall eben nicht als ausreichend an, nur die Adresse des Objekts zu nennen.
Soso, da kenne ich einige Fälle, wo der Käufer dann doch
bezahlen durfte.
Und ich kenne Fälle, in welchen dies eben nicht der Fall war. Hier zählt aber die überwiegende Auffassung und keine Grenzfälle.
Man sollte sich vorher überlegen, ob man eine
Dienstleistung in Anspruch nehmen möchte oder nicht. Und wenn
ich eine Leistung in Anspruch nehme, sollte das Verständnis
angedeutet sein, hier auch eine Würdigung der Leistung zu
erbringen. Oder geht man selbst gern umsonst arbeiten?
Nein, umsonst muss bei uns hoffentlich keiner mehr arbeiten. Nun, wenn eine Leistung erbracht wurde, dann kann man diese auch würdigen. Aber nochmal: Allein die Tatsache eine Adresse zu nennen, ist keine besondere Leistung, die es zu würdigen gilt. Auch hier verweise ich nochmal auf die Verwendung der Suchmaschinen.
Ist man mit der Leistung unzufrieden, sollte man auf jeden
Fall über die Höhe der Vergütung reden. Aber nicht „ob“ oder
„ob nicht“!
Du glaubst doch jetzt nicht ernsthaft, dass ein Makler darauf eingehen würde, wenn er einen potentiellen Käufer mit starkem Interesse vor sich sitzen hat.
Dieser Vorvertrag nennt sich meist Objektnachweis. Aber auch
ohne diesen ist es nicht unmöglich für den Makler, seine
Provision zu erhalten. Habe ich oben schon beschrieben.
Nein, von „unmöglich“ habe ich auch hoffentlich nichts geschrieben. Mit dem Vorvertrag meinte übrigens ich den lustigen Schrieb, welchen manche Makler den Käufern als Vorläufer zum Notarvertrag vorlegen, um den Verhandlungen einen gewissen verbindlichen Charakter zu geben.
Aber auch so ein „Objektnachweis“ verbessert die Situation für den Makler natürlich ungemein, da er damit direkt nachweisen kann, an der Vermittlung aktiv beteiligt gewesen zu sein. Aber nur mit einem Blatt Papier und dem Vermerk „Objektnachweis“ sowie einer Adresse des Objekts ist es nunmal auch nicht getan.
Was ist denn die Rolle des Maklers am Markt?
Wie mir einmal erklärt wurde, ist es die Zusammenführung von
Käufer und Verkäufer. Von Beratung ist da nicht die Rede. Er
hat seine Provision verdient, wenn er den Vertragspartnern die
Möglichkeit zum Vertrag verschafft. Nichts davon, wie er das
macht!
Doch, wie er das zu machen hat ist mehrfach per Gerichtsurteil definiert worden. Bitte nachlesen.
Doch, wenn er die Möglichkeit schafft, einen Vertrag
einzugehen!
Auch hier wieder der Verweis auf die Suchmaschinen, welche Voraussetzungen er hierfür erfüllen muss.
Diese Klausel nennt sich „qualifizierter Alleinauftrag“ und
ist keineswegs unwirksam.
Bitte beachten, ich rede hier immer von der Käuferprovision, nicht von der Verkäuferprovision. Wenn sich der Eigentümer/Verkäufer nicht an den Vertrag hält, welchen er mit dem Makler abgeschlossen hat, dann kann der Makler die entfallene Provision wegen Vertragsbruch bis zu einem gewissen Grad vom VERKÄUFER verlangen, nicht aber vom KÄUFER. Aber genau darum geht es hier, um die KÄUFERprovision.
Man stelle sich vor, der Verkäufer sagt dem Käufer nichts von einem „Maklerexklusivvertrag“ und irgendwann nach dem Notartermin flattert urplötzlich eine Rechnung von mehreren Tausend Euro dem Käufer ins Haus…undenkbar oder? Daher kann der Makler einen Teil des Provisionsausfalls unter bestimmten Bedingungen eben nur vom Verkäufer verlangen, da sich dieser nicht an den abgeschlossenen Vertrag gehalten hat. Denn effektiv kam es zwischen Makler und Käufer nie zu einem Vertrag.
Übrigens: Zunächst hat der Makler erstmal nur ein Vertragsverhältnis mit dem Verkäufer. Der potentielle Käufer geht erst dann mit dem Makler ein Vertragsverhältnis ein, wenn er auch über den Umfang der Provision, welche er zu zahlen hätte, aufgeklärt wurde und dieser dennoch mit der Kenntnis dieser anfallenden Provision weitere Leistungen von diesem verlangt, wie z.B. einer Besichtigung oder einer Vorstellung beim Verkäufer. Diese Provisionsankündigung muss der Makler also ebenfalls erbringen, was meistens mit Zusendung eines schriftlichen Exposés geschieht.
Ich weiß jetzt nicht, ob ich hier Urteile und Rechtsprechungen oder überhaupt verlinken darf. Deswegen lasse ich es jetzt. Aber speziell an dieser Stelle: Gebe bitte in eine große und bekannte Suchmaschine (dabei mein ich speziell „Gockel“) als erste Suche „Maklerprovision“ und als zweite Suche deinen genannten Punkt „qualifizierter Alleinauftrag“ ein. Bei beiden ist bereits der jeweils oberste Link ein sehr interessanter Artikel mit Quellenangaben auch zu Urteilen. Dort wirst du sehen, dass gewisse Klauseln eben unwirksam sind, wie speziell die von mir gemeinte und dabei allgemein verfasste „Verweisungs- und Hinzuziehungspflicht“, womit der Verkäufer potentielle Interessenten an den Makler weiterleiten MÜSSTE.
Nein! Der Makler muss, um einen Anspruch auf Provision zu
haben, das Objekt zweifelsfrei benennen können. Und wenn ein
Käufer bei drei Maklern sitzt, von allen drei Maklern dreimal
die gleiche Adresse bekommt und keinem etwas sagt, dass er
dieses Objekt von einem Kollegen kennt, kann es passieren,
dass er dreimal Provision abdrücken darf.
Schließlich hat er schon von mindestens einem Kollegen vorher
dieses Objekt benannt bekommen. Ich als Makler (wäre ich denn
einer) würde in einem solchen Fall auch auf meine Provision
bestehen.
Ich gebe dir Recht, wenn er keinen der Makler informiert, dass ihm dieses Objekt bereits von einem anderen Makler bekannt wurde. Aber ein Anspruch besteht dennoch erst dann, wenn er von allen weitere Leistungen abfordert, z.B. sich das Objekt auch noch zeigen lässt oder auch die Verhandlungen mit allen einleitet.
Übrigens ganz interessant: Du schreibst selbst, wenn er keinem sagt, dass er das Objekt bereits von einem anderen kennt, kann es passieren, dass er dreimal die Provision abdrücken darf.
Im Umkehrschluss bedeutet dies dann dem Makler generell einfach zu sagen, man kenne das Objekt ja schon irgendwoher und Ende, ob es stimmt oder nicht. Damit wäre man auch nach deiner Logik bereits aus dem (Provisions-)Schneider. Denn, wenn ich das Objekt schon kenne, hat er mir ja nichts Neues gesagt. Wie will der Makler mir oder einem Richter nun nachweisen, dass er für die Erstnennung des Objekts verantwortlich und damit provisionsfähig ist? Das ist nämlich schon einer der berühmten Knackpunkte, weshalb die alleinige Nennung einer Adresse eben nicht ausreichend ist. Er hätte mich jetzt schon mit dem Verkäufer in Verhandlung bringen müssen usw. usf.
Wenn das mal kein folgenschwerer Irrtum wird …
Ja, aber das ist es ja immer: Recht haben und Recht bekommen.
Automatisierung sicher nicht, aber bestimmte Voraussetzungen
müssen erfüllt sein:
- bestehender Maklervertrag
- Auftreten als Makler
- Verschaffen der Möglichkeit zu einem rechtsgültigen Vertrag
Und sind alle Kriterien erfüllt, sieht es nun einmal gut für
den Makler aus.
Klar, gibt er bloß die ungefähre Adresse des Objekts heraus,
dürfte es schwer werden. Aber auch hier nicht ganz unmöglich.
Vieles entscheiden Anwälte und Richter …
Speziell dein letzter Punkt „Verschaffen der Möglichkeit zu einem rechtsgültigen Vertrag“ sagt eigentlich alles. Damit kann er schon seinen Provisionsanspruch erfüllen. Nur geht eben die Auffassung von Makler und Richter auseinander, ab wann denn diese „Möglichkeit“ erbracht wurde. Für einen Makler bereits mit Nennung der Adresse, für den Richter eben nicht.
An dieser Stelle beende ich dies jetzt auch, da man ausreichend Hinweise im Internet unter Verwendung von Suchmaschinen finden kann. Hier zählt im Wesentlichen die Ansicht der Rechtsprechung. Und dort ist die Position zum Leidwesen der Makler für ebendiese nicht besonders rosig. Weshalb viele Makler eben nur mit rechtlichen Schritten drohen, um den Käufer doch noch (häufig auch mit Erfolg) zu einer Provisionszahlung zu bewegen. Diese Drohungen werden tatsächlich jedoch mangels Erfolsaussichten in den meisten Fällen unterlassen.
Die Diskussion fand ich auf jeden Fall sehr anregend und hat mich gefreut. Bei Bedarf stehe ich auch per eMail zur Verfügung.
))