Wenn man einen Unwetterschaden (sehr starke Überschwemmung mit Schlamm einer Wohnung) hat, in dieser Situation der Hausverwalter plötzlich feststellt, dass er keine Elemantarversicherung für das Haus abgeschlossen hat (ca. 200 EU/p.a. für 7 Mietparteien), ist der Hausverwalter dann belangbar wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht?
(Der HV hat das Recht alle Versicherungen selbst abzuschliesen und betreut das Haus seit 16 Jahren).
Danke in Voraus.
Uwe
Welche Schäden soll diese Elementarversicherung denn bezahlen?
Schäden innerhalb der Wohnung zahlt üblicherweise die Hausratversicherung (wenn Elementarschäden im Vertragsumfang vereinbart wurden, bei mir sind das 3,58 pro Monat)
vnA
Die Schäden, die direkt am Gebäude entstehen (Mauerwerk, Trockenlegung, Türzargen + Türen etc.). Normalerweise wird so eine Versicherung von den Eigentümern oder vom Hausverwalter abgeschlossen. Kostet wenig und die Beseitigung solcher Schäden ist teuer. Wenn das versäumt wurde und Schaden entstanden ist, hat der HV, der das Haus seit 16 Jahren betreut und alle Versicherungen (im Namen der Eigentümer) selbst abgeschlossen hat, dann seine Sorgfaltspflicht verletzt?
Danke im Voraus.
Uwe
Wenn das versäumt wurde und Schaden
entstanden ist, hat der HV, der das Haus seit 16 Jahren
betreut und alle Versicherungen (im Namen der Eigentümer)
selbst abgeschlossen hat, dann seine Sorgfaltspflicht
verletzt?
War er denn beauftragt, derartige Versicherungen abzuschließen? Was steht hierüber im Vertrag?
Sehr interessanter Punkt. Ich weiss nicht, ob alle Eigentümer ein Kopie des HV Vertrags bekommen. Auf jeden Fall hat er es jahrelang so gehandhabt, dann die Eigentümervesammlung 1 mal jährlich informiert, was von den Eigentümern immer akzeptiert wurde.
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…soviel ich weiß gehört es zur „ordnungsgemässen Verwaltung“ dazu, dass ein Hausverwalter z.B. eine Feuer-oder Elementarschädenversicherung abschließt um Schäden von der Gemeinschaft abzuhalten. Dabei dürfte es wohl zweirangig sein, ob dies im Vertrag ausdrücklich genannt wird, immerhin bekommt er für seine professionelle ordungsgemässe Verwaltung ja seine Vergütung.
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Ich glaube nicht, dass der Abschluss jedweder möglichen Versicherung zu einer „ordnungsgemäßen Verwaltung“ gehört.
Man kann aber auch mal die Haftpflichtversicherung des Verwalters fragen, was sie dazu meint.
vnA
…sicherlich nicht der Abschluss jedweder Versicherung, da gebe ich dir völlig Recht. Hier ging es jedoch um eine Versicherung gegen Elementarschäden. Millionenschwere Immobilien nicht zu versichern und dadurch sogar einen Totalverlust zu riskieren ist aber im höchsten Maße fahrlässig und unprofessionell. Der Gesetzgeber sieht das wohl auch so und lässt deshalb die Umlage der Kosten auf den Mieter zu.
Dass die Kosten dieser Versicherung auf die Mieter/Eigentümer umlagefähig sind, ist klar.
Dass eine Elementarversicherung sinnvoll sein kann ist auch klar.
Dass aber ein Hausverwalter eigenständig in meinem Namen Rechtsgeschäfte tätigen darf, ohne dafür explizit beauftragt worden zu sein, das ist mir nicht klar.
Ich sehe es eher so, dass im zu Grunde liegenden Dienstvertrag eine entsprechende Klausel vorhanden sein muss.
Übrigens verfügen viele große Eigentümer weder über eine Haftpflicht- noch eine Brandversicherung. Und schon gar keine Absicherung gegen Elementarschäden. Irgendwann rechnet sich dies.
vnA
Hallo,
Millionenschwere
Immobilien nicht zu versichern und dadurch sogar einen
Totalverlust zu riskieren ist aber im höchsten Maße fahrlässig
und unprofessionell.
Das Gegenteil ist der Fall. Immobilien der öffentlichen Hand sind zum Beispiel in keiner Weise versichert.
Der Gesetzgeber sieht das wohl auch so
und lässt deshalb die Umlage der Kosten auf den Mieter zu.
Der Gesetzgeber lässt auch die Umlage von Hausmeisterkosten zu, ohne dass es eine Pflicht zur Einstellung eines Hausmeisters gibt.
Ich habe noch nicht verstanden, warum keiner der Mieter bemerkt hat, dass keine Versicherung besteht. Die wird doch nicht jedes Jahr neu abgeschlossen, oder? Bestand denn in den letzten Jahren eine derartige Versicherung und nur dieses Jahr nicht? Hat der Verwalter den alten Vertrag gekündigt?
Du schriebst von „200 EU/p.a. für 7 Mietparteien“. Das kann ich mir nicht vorstellen, dass man da so billig wegkommt. War das die Umlage in den letzten Jahren?
Gruß
loderunner (ianal)
Hallo,
Millionenschwere
Immobilien nicht zu versichern und dadurch sogar einen
Totalverlust zu riskieren ist aber im höchsten Maße fahrlässig
und unprofessionell.Das Gegenteil ist der Fall. Immobilien der öffentlichen Hand
sind zum Beispiel in keiner Weise versichert.
Superargument!!! Das liegt aber wirklich nicht an den Immobilien. Der Staat bürgt mit Steuergeldern für seine Immos, Autos, Soldaten usw. und versichert nie etwas. Wenn du als Privatmann deine Gebäude nicht versichern möchtest, solltest du wirklich auf Bundesanleihen umsteigen. Natürlich gibt es in dieser Branche ne Menge unproffesionelle Hausverwalter die belegte Brötchen und WEG-Verwaltung gemeinsam anbieten. 
Der Gesetzgeber lässt auch die Umlage von Hausmeisterkosten
zu, ohne dass es eine Pflicht zur Einstellung eines
Hausmeisters gibt.
Leider falsch (siehe Betriebskostenverordnung)! Umlagefähig sind lediglich die Kosten für einen HAUSWART. Ein Hausmeister übernimmt auch nicht-umlagefähige Aufgaben wie kleinere Reparaturen, feste Büro/Arbeitszeiten usw.
Ich habe noch nicht verstanden, warum keiner der Mieter
bemerkt hat, dass keine Versicherung besteht. Die wird doch
nicht jedes Jahr neu abgeschlossen, oder? Bestand denn in den
letzten Jahren eine derartige Versicherung und nur dieses Jahr
nicht? Hat der Verwalter den alten Vertrag gekündigt?
Schau doch mal auf deine Nebenkostenabrechnung und/oder nimm doch Einsicht in die Unterlagen des Verwalters…dort stehts geschrieben.
Gruß
Yoko
Bis vor ca. 12 Jahren war eine Brandversicherung wohl noch Pflicht, wobei es meines Wissens da auch regionale Unterschiede gab. Das soll aber nicht das Thema sein.
Ich halte den Abschluss einer Feuer/Elementarschädenversicherung und die Gebäudehaftpflicht trotzdem zur Pflicht einer „ordnungsgemässen Verwaltung“ und würde als WEG-Verwalter erst bei nem ausdrücklichen Verbot des Abschlusses darauf verzichten und mir dies auch schriftlich bestätigen lassen.
Im genannten Fall werde ich zwischendenzeilenlesend aber irgendwie den Verdacht nicht los, dass es in diesem Fall es sich nicht um nen versicherbaren Elementarschaden handelt.
Übrigens verfügen viele große Eigentümer weder über eine
Haftpflicht- noch eine Brandversicherung. Und schon gar keine
Absicherung gegen Elementarschäden. Irgendwann rechnet sich
dies.
Bei z. B. institutionellen Investoren gibt das ja auch nen Sinn und manchmal geht es wohl auch gar nicht (z.B. Hochwasserregion?). Hier ist es wohl eher eine Eigentümergemeinschaft…
Hallo,
Millionenschwere
Immobilien nicht zu versichern und dadurch sogar einen
Totalverlust zu riskieren ist aber im höchsten Maße fahrlässig
und unprofessionell.Das Gegenteil ist der Fall. Immobilien der öffentlichen Hand
sind zum Beispiel in keiner Weise versichert.Superargument!!! Das liegt aber wirklich nicht an den
Immobilien.
Natürlich nicht. Das liegt daran, dass jede Versicherung verwalten muss (das kostet Geld) und Gewinne machen muss (das kostet Geld) und für Schäden geradstehen muss (das kostet am meisten). Und die Summe aus allen drei Bestandteilen wird über die Prämien aufgebracht.
So, und nun überleg mal, ob es nicht für den Staat (oder eine große Immobiliengesellschaft) billiger ist, einfach auf die Dienstleistung einer Versicherungsgesellschaft zu verzichten und sozusagen selber die Versicherung zu übernehmen - den Gewinn steckt man selber in die Tasche und auf die Verwaltung wird verzichtet.
Wie auch immer es sich im vorhandenen Fall verhält - es ging nur um, die Tatsache, dass es nunmal auf den Einzelfall ankommt, ob man sich versichern sollte oder nicht - Deine absolute Behauptung, es wäre immer fahrlässig und unprofessionell ist schlicht Unsinn.
Der Gesetzgeber lässt auch die Umlage von Hausmeisterkosten
zu, ohne dass es eine Pflicht zur Einstellung eines
Hausmeisters gibt.Leider falsch (siehe Betriebskostenverordnung)! Umlagefähig
sind lediglich die Kosten für einen HAUSWART. Ein Hausmeister
übernimmt auch nicht-umlagefähige Aufgaben wie kleinere
Reparaturen, feste Büro/Arbeitszeiten usw.
Auch hier hast Du wieder das Argument nicht verstanden. Es ging darum, dass es die Möglichkeit zur Umlage gibt, ohne dass daraus eine Pflicht zur Nutzung dieser Möglichkeit erwächst. Ob Du das nun Hauswart oder Hausmeister nennst, ist doch Banane.
Ich habe noch nicht verstanden, warum keiner der Mieter
bemerkt hat, dass keine Versicherung besteht. Die wird doch
nicht jedes Jahr neu abgeschlossen, oder? Bestand denn in den
letzten Jahren eine derartige Versicherung und nur dieses Jahr
nicht? Hat der Verwalter den alten Vertrag gekündigt?Schau doch mal auf deine Nebenkostenabrechnung und/oder nimm
doch Einsicht in die Unterlagen des Verwalters…dort stehts
geschrieben.
Sorry, die Unterlagen stehen mir im hier besprochen fiktiven Fall leider nicht zur Verfügung. Und da die Antworten auf diese Fragen auch noch nicht genannt wurden, lässt sich auch schlecht was zur gestellten Ausgangsfrage sagen. Vielleicht lässt Deine Glaskugel ja derartiges zu, meine leider nicht.
Btw., was für normative oder gar Gesetzeskraft meine (oder auch Deine) Nebenkostenabrechnungen in Bezug auf den hier besprochenen Fall entwickeln könnten, ist mir leider nicht ganz klar. Kannst Du mich da mal schlau machen?
Aber da Du Dich hier so vehement und bestimmt zu Wort meldest: wie wäre es denn mit ein paar Grundsatzurteilen, die Deine hier geäußerte persönliche Meinung unterstützen und auf die sich dann der UP im Zweifel vor Gericht beziehen könnte?
Gruß
loderunner (ianal)
Wir können uns noch ein paar Tage über irgendwelche Nebenkriegsschauplätze unterhalten, aber komm doch lieber mal wieder zu den Fakten zurück, die uwezw genannt hat:
- Eigentümergemeinschaft mit 7 Eigentümern
- Gemeinschaft wird seit 16 Jahren vom Verwalter betreut
- Verwalter ist befugt alle Versicherungen selbst abzuschliessen
Ich bin noch immer der Meinung, dass es unproffesionell und grob fahrlässig ist keine Feuer/Elementarschädenversicherung und keine Gebäudehaftpflichtversicherung abzuschliessen. Die Begründung meiner Glaskugel:
§ 27 WEG - Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
Abs. 1 Nr.2
Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der (1)Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
Im Buch „Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft“ aus dem Hammonia Verlag wird im Folgesatz hierzu genannt:
„Werden erforderliche Maßnahmen von den Eigentümern nicht durchgeführt, sollte der Verwalter beweisbar auf die Folgerisiken auch Haftungsrisiken hinweisen.“
Die Nebenkostenabrechnung, die Unterlagen des Verwalters und die Beschlusssammlung sollten doch darüber Auskunft geben können, oder?
Im Zweifelsfall müssen Gerichte darüber entscheiden…
Gruß
Yoko
Hallo,
- Eigentümergemeinschaft mit 7 Eigentümern
- Gemeinschaft wird seit 16 Jahren vom Verwalter betreut
- Verwalter ist befugt alle Versicherungen selbst
abzuschliessen
Ja. Soweit ist das bekannt.
Ich bin noch immer der Meinung, dass es unproffesionell und
grob fahrlässig ist keine Feuer/Elementarschädenversicherung
und keine Gebäudehaftpflichtversicherung abzuschliessen.
Deine Meinung deckt sich aber eben nicht mit meiner.
§ 27 WEG - Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
Abs. 1 Nr.2
Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und
gegenüber der (1)Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
berechtigt und verpflichtet,
2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen
Maßnahmen zu treffen;
Kannst Du grad mal herleiten, was der Abschluss einer Versicherung mit Instandhaltung oder Instandsetzung zu tun haben könnte? Da fällt mir leider so gar nichts zu ein.
„Werden erforderliche Maßnahmen von den Eigentümern nicht
durchgeführt, sollte der Verwalter beweisbar auf die
Folgerisiken auch Haftungsrisiken hinweisen.“
Wobei sich das offensichtlich auf Maßnahmen bezieht, die (wie oben im Gesetz genannt) „für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich“ sind. Vom Abschluss einer Versicherung steht da nichts.
Aber wenn wir schon beim Gesetzestext sind, lies doch mal einen Paragraphen weiter. Da findest Du dann (http://dejure.org/gesetze/WEG/28.html) was von Wirtschaftsplan, der von den Wohneigentümern zu beschließen ist. Wenn in diesem Plan keine Versicherung drin ist, ist keine drin. Und dann sage später niemand, er habe von nichts gewusst. Hier wird doch offensichtlich nur ein Schuldiger gesucht, nachdem das Kind im Brunnen liegt.
Die Nebenkostenabrechnung, die Unterlagen des Verwalters und
die Beschlusssammlung sollten doch darüber Auskunft geben
können, oder?
Eben. Aber nicht nur hinterher, sondern schon lange vorher.
Im Zweifelsfall müssen Gerichte darüber entscheiden…
Das nennt man dann eine Binsenweisheit.
Gruß
loderunner (ianal)