Unwirksame Renovierungsklausel?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

In einem Mietvertrag steht unter „Beendigung der Mietzeit“ der folgende Passus:

„Die Wohnung wird renoviert übergeben. Bei Beendigung des MV sind die Räume in renoviertem und gereinigten Zustand zu übergeben. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen richtet sich nach §XY. Bei übermäßiger Abnutzung, die der Mieter zu vertreten hat, ist er zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in vollem Umfang verpflichtet.“

§XY „Schönheitsreparaturen (SR)“
Unter SR werden insbes. verstanden das fachger. Streichen der Decken und Wände, das Streichen, Lackieren…

Der übliche Turnus für die Durchführung der SR beträgt bei Küchen, Duschen und Bädern 3 Jahre, bei Wohnzimmern 4-5 Jahre, bei Schlafzimmern 5-6 Jahre. Entscheidend ist jedoch der jeweilige Zustand, so dass der Turnus sich verlängern oder verkürzen kann. …

Endet das MV vor Fälligkeit der SR ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für SR entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten Malerfachbetriebes wie folgt zu zahlen:

Besteht das MV vor Fälligkeit der SR schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten SR während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33 %, bei mehr als zwei Jahren 66 % der Kosten für Renovierung der Nassräume. Bei den übrigen Räumen sind nach mehr als einem Jahr 20 %, nach mehr als zwei Jahren 40 %, nach mehr als 3 Jahren… der künftigen Renovierungskosten zu zahlen.

…"

Aufgrund dieser beiden Bestandteile des MV teilte ein Anwalt des Mieterbundes mit, dass der Mieter bei Auszug nicht zum Renovieren verpflichtet sei; die Klausel sei unwirksam. Stattdessen müsse die Wohnung lediglich besenrein und sauber zurückzugeben werden.

Das Mietverhältnis dauert zum Zeitpunkt des Auszugs 2 Jahre 5 Monate.

Wie kann denn das sein? Verstanden habe ich das zumindest nicht! Hülfe! ;o)

Danke vorab und Gruß
Kirsten

#2

In einem Mietvertrag steht unter „Beendigung der Mietzeit“ der
folgende Passus:

„Die Wohnung wird renoviert übergeben. Bei Beendigung des MV
sind die Räume in renoviertem und gereinigten Zustand zu
übergeben. Die Verpflichtung zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen richtet sich nach §XY. Bei übermäßiger
Abnutzung, die der Mieter zu vertreten hat, ist er zur
Durchführung der Schönheitsreparaturen in vollem Umfang
verpflichtet.“

§XY „Schönheitsreparaturen (SR)“
Unter SR werden insbes. verstanden das fachger. Streichen der
Decken und Wände, das Streichen, Lackieren…

Hallo,

die Auffassung des Rechtsanwaltes kann ich nicht nachvollziehen. Zwar ist richtig, dass im Falle dessen, dass der Vermieter übermässige Verpflichtungen vereinbart nichts zu tun ist. Im Gegensatz zu dem Urteil, auf das sich der Anwalt wohl bezieht, liegt hier die Quotenklausel vor. Sie verpflichtet also den Mieter nicht unbeschadet früherer Verpflichtungen Schönheitsreparaturen vorzunehmen sondern nur dann, wenn Fristen abgelaufen sind und dann nur nach dem prozentualen Anteil. Das Urteil des BGH bezieht sich auf Wohnungen, wo keine Quotenklauseln vereinbart sind.

Gruss Günter

Der übliche Turnus für die Durchführung der SR beträgt bei
Küchen, Duschen und Bädern 3 Jahre, bei Wohnzimmern 4-5 Jahre,
bei Schlafzimmern 5-6 Jahre. Entscheidend ist jedoch der
jeweilige Zustand, so dass der Turnus sich verlängern oder
verkürzen kann. …

Endet das MV vor Fälligkeit der SR ist der Mieter
verpflichtet, anteilige Kosten für SR entsprechend dem
Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten
Malerfachbetriebes wie folgt zu zahlen:

Besteht das MV vor Fälligkeit der SR schon länger als ein Jahr
oder liegen die letzten SR während der Mietzeit länger als ein
Jahr zurück, zahlt der Mieter 33 %, bei mehr als zwei Jahren
66 % der Kosten für Renovierung der Nassräume. Bei den übrigen
Räumen sind nach mehr als einem Jahr 20 %, nach mehr als zwei
Jahren 40 %, nach mehr als 3 Jahren… der künftigen
Renovierungskosten zu zahlen.

…"

Aufgrund dieser beiden Bestandteile des MV teilte ein Anwalt
des Mieterbundes mit, dass der Mieter bei Auszug nicht zum
Renovieren verpflichtet sei; die Klausel sei unwirksam.
Stattdessen müsse die Wohnung lediglich besenrein und sauber
zurückzugeben werden.

Das Mietverhältnis dauert zum Zeitpunkt des Auszugs 2 Jahre 5
Monate.

Wie kann denn das sein? Verstanden habe ich das zumindest
nicht! Hülfe! ;o)

Danke vorab und Gruß
Kirsten

#3

Hallo Günter,

mittlerweile bin ich wirklich völlig verunsichert, was denn nun richtig ist. Vor allem habe ich soeben unter dem folgenden Link einen Hinweis gelesen, demzufolge die Quotenregelung als solche schon unwirksam ist: http://rsw.beck.de/rsw/shop/default.asp?docid=16898&…
Wie ist denn der zu bewerten?

Lieber Gruß
Kirsten

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#4

Und um das Chaos perfekt zu machen, habe ich jetzt auch noch eine Seite mit diversen Gerichtsurteilen entdeckt, die mal so und mal so ausfallen: http://www.koelner-hausundgrund.de/biblio/rechtsdate…

Anscheinend hängt das dann doch vom Gusto des jeweiligen Richters ab, ob die Klausel nun unwirksam ist oder ob sie gilt. :o/

Lieber Gruß
Kirsten

#5

Hallo Günter,

mittlerweile bin ich wirklich völlig verunsichert, was denn
nun richtig ist. Vor allem habe ich soeben unter dem folgenden
Link einen Hinweis gelesen, demzufolge die Quotenregelung als
solche schon unwirksam ist:
http://rsw.beck.de/rsw/shop/default.asp?docid=16898&…
Wie ist denn der zu bewerten?

Hallo Kirsten,

hallo, nun mal ganz langsam. Keine Aufregung. Dieses Urteil betrifft eine Quotenregelung, wo grundsätzlich die Regelung mit der Abgeltung geregelt ist. Dies ist natürlich nicht zulässig. Dem Mieter muss die Möglichkeit offen stehen, diese Quotenklausel so zu nutzen dass er Leistungen in EURO erbringt oder selbst renoviert. Dieses Urteil wurde gefällt, weil der Vermieter dem Mieter aufgegeben hat, egal wann er auszieht, dass er nicht selbst renovieren darf, sondern Geld zu zahlen hat.

Eine mietvertragliche Regelung mit der Quotenklausel ist im Sinne des Mieters bei Auszug im Sinne der Quotenklausel vorrangig. Wenn also z.B. in einem Mietvertrag steht, formularmässig, dass der Mieter bei Auszug zu renovieren hat und es steht gleichzeitig im Mietvertrag, wenn bei einem Auszug die im Mietvertrag vereinbarten Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht erreicht sind, habe der Mieter die anteiligen Kosten zu tragen, sind diese Vereinbarungen bezüglich der Quote zu beachten.

Nur in Verträgen, in denen die Quote nicht enthalten ist, aber der Vermieter die Einzugsrenovierung verlangt, während des Mietverhältnisse die Renovierungen verlangt und dann ohne Beachtung der letzten Schönheitsreparaturen bei Auszug vollständig renoviert haben will, ist vom Mieter nichts geschuldet. Überall dort, wo auf die Quote verwiesen wird, ist das Uteil des BGH nicht zutreffend.

Grüsse Günter

#6

Hallo Kirsten,

lasse es sein, Dich mit allerlei Urteilen verrückt zu machen. Über die Schönheitsreparaturen gibt es sogar komplette Fachliteratur, die in den Einzelfällen bewertet, wie was wie wo und wann wirksam zu lösen ist.

Ist nämliche eine Tapete beschädigt, muss sie ausgetauscht werden und es muss gemalert werden. Ist eine Tapete bemalt oder haben Kinder Zeichnungen angebracht, muss dei Tapete entfertn und es muss gemalert werdne, auch wenn dies üblicherweise nicht vertraglich vereinbart ist. Hier tritt dann die Folge eiens Schadens ein. Sind Tapeten nicht am Stoss aneinander sondern mehr als drei mm übereinander geklebt, ist dies keine ordnungsgemässe Renovierung. Sind Mustertapeten verwendet worden, während früher Rauhfaser vorhanden gewesen ist, kommt es auf den Mietvertrag an, ob der Mieter auch tapezieren und neu streichen muss. Werden Farben verwendet, die nicht dem üblichen Geschmack entsprechen muss auch renoviert werden. Ich könnte Dir hier die Reihe der Sonderfälle, die Du quer durch das Internet finden wirst, nennen.

Gruss Günter

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#7

Hallo Günter,

ich weiß schon, warum ich die Finger von der Juristerei gelassen habe. ;o)))

Jedenfalls vielen Dank für deine Mühe. Ich finde es toll, dass du dich hier so engagierst und musste auch das jetzt einfach mal loswerden!

Lieber Gruß
Kirsten

#8

Hi,

schade ! Denn dieses Gebiet ist so umfangreich und vor allen kannst Du die Themen so creativ gestalten, was sonst kaum in anderen Rechtsgebieten - ausser Scheidungs- und Unterhaltunsfälle - möglich scheint.

Gruss Günter

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