[USt] - Gewerbe - Vermietung

Geld & Sparen Steuern
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Hallo,

leider konnte mir bei Immobilien niemand die Frage beantworten. Vielleicht klappt es hier:

Es geht um das Thema „MwSt“.

Wie muss verfahren werden, wenn ein Gewerbemieter trotz Vereinbarung im Mietvertrag die MwSt auf Miete nicht zahlt. Wie müssen die Zahlungen verrechnet werden und wie sieht das das Finanzamt ?

Muss bei einer Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung auch Mwst
nachberechnet werden ?? Und was ist bei einem Guthaben - hier müsste eigentlich MwSt erstattet werden ?

Kann mir jemand eine gute Lektüre zu diesem Thema empfehlen ?

Danke
Joyyy

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Hallo,

leider konnte mir bei Immobilien niemand die Frage
beantworten. Vielleicht klappt es hier:

Es geht um das Thema „MwSt“.

Wie muss verfahren werden, wenn ein Gewerbemieter trotz
Vereinbarung im Mietvertrag die MwSt auf Miete nicht zahlt.

Na mahnen, gerichtliches Mahnverfahren, oder Kündigung oder beides auf einmal.

Wie müssen die Zahlungen verrechnet werden und wie sieht das
das Finanzamt ? Kommt auf den Vertrag an, wenn nichts vereinbart ist und Mieter nichts auf seine Überweisung geschrieben hat, immer auf die älteste Forderung von Dir.

Ich gehe davon aus, dass du Ist Versteuerer bist, dann mußt du nur die UST bezahlen aus den Beträgen, die du auch nur erhalten hast.

Muss bei einer Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung auch
Mwst :nachberechnet werden ?? Ja

Und was ist bei einem Guthaben - hier

müsste eigentlich MwSt erstattet werden ? Ja

Kann mir jemand eine gute Lektüre zu diesem Thema empfehlen ? Habe leider keine, es handelt sich bei Deinen Fragen allerdings um so allgemeine, dass ich mir eine entsprechende Lektütre nicht vorstellen kann. Gruß

Danke
Joyyy

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Vielleicht zahlt der nicht, weil der Vermieter nicht optieren durfte??

Nur wenn der Mieter auch steuerpfl. Umsätze ausführt, kann eine Option erfolgen.

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Wie muss verfahren werden, wenn ein Gewerbemieter trotz
Vereinbarung im Mietvertrag die MwSt auf Miete nicht zahlt.
Wie müssen die Zahlungen verrechnet werden und wie sieht das
das Finanzamt ?

Hallo,

da hier eine Buchhalterin fragt, gehe ich mal vom Problem der buchhalterischen Behandlung aus. Je nachdem ob einfach nur nicht gezahlt wird (keine Lust, kein Geld) oder ob die USt-Pflichtigkeit bezweifelt wird ist unterschiedlich zu buchen.

  1. Fall Der Mieter überweist zu wenig:

a) Soll-Versteuerung & Bilanzierer:

(Bank was eingeht, Forderung die Differenz)

Bank an Erlöse
Bank an USt
Forderung an Erlöse
Forderung an USt

b) Ist-Versteuerung & Bilanzierer:

Bank an Erlöse
Bank an USt
Forderung an Erlöse
Forderung an USt nicht fällig

c) Soll-Versteuerung & Überschussrechner (höchst selten):

Bank an Erlöse
Bank an USt

zusätzlich ist in der UStVA die Rest-Ust anzumelden

d) Ist-Versteuerung & Überschussrechner

Bank an Erlöse
Bank an USt

  1. Der Vermieter will zu unrecht USt, weil der Mieter gar nicht optionsfähig ist (bsp. Arzt, Wohnung…)

keine USt zu buchen, Zahlungseingänge als Nettoertrag zu erfassen.

Mfg vom

showbee

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Vielleicht zahlt der nicht, weil der Vermieter nicht optieren
durfte??

Hallo,

doch er muss !

Vielen Dank für Eure Antworten. Eigentlich hätte ein Sepzialist aus Immobilien darauf antworten müssen und das dies keiner tat beruhigt mich etwas. Ich dachte schon ich bin die Einzige die es nicht weiss. Irgendwie aber tragisch. Naja.

Ich buche also immer zuerst auf die Grundmiete und dann Nebenkosten und befriedige so IMMER zuerst die Ansprüche des Eigentümers. Da würde mich interessieren wie es das Finanzamt sieht, vor allem wenn dies nur ein Mieter von vielen ist der nicht zahlt - weil halt keine Lust. mahnen etc. ist ja selbstverständlich aber ein Mahnbescheid ist wohl für die UST. nicht angebracht oder ?

Und, was passiert eigentlich, wenn der Eigentümer zur Ust optiert und fleissig Vst zurückerhält aus Bau / Umbau o.ä. und danach nur an Berufsgruppen vermietet, die KEINE Ust zahlen müssen ?

Vielen Dank und Gruß
Joyyy

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Hallo Joyyy,

also hier geht m.E. noch einiges durcheinander!

Ich buche also immer zuerst auf die Grundmiete und dann
Nebenkosten und befriedige so IMMER zuerst die Ansprüche des
Eigentümers.

Ich hoffe das gilt nur für die OPOS Buchhaltung und nicht für die Finanzbuchhaltung.

Bsp. das soll der gewerbliche Mieter zahlen:

Miete 1000 Netto zzgl. USt 160
Neben 100 Netto zzgl. USt 16

Summe 1100 Netto zzgl. USt 176
===== 1276 Brutto

Annahme 1, der Mieter zahlt von den 1.276 EUR nur 1.100 EUR. Dann wäre es falsch, wenn man nur auf Ertragskonten bucht, die Umsatzsteuer einfach „unter den Tisch fallen lässt“. Hier müsste man aus 1.100 EUR zumindest 151,72 USt buchen.

–> Wenn irgendwann doch noch die 176 EUR eingehen, sind davon widerum 151,72 EUR Erträge und 24,28 USt.

Annahme 2, der Mieter zahlt nur 1.000 EUR, dann kann man zwar im OPOS auf Mieteinnahme buchen, aber in der FIBU wäre es angebrachter wieder aus den 1000 die USt zu buchen (137,93).

Da würde mich interessieren wie es das Finanzamt
sieht, vor allem wenn dies nur ein Mieter von vielen ist der
nicht zahlt - weil halt keine Lust. mahnen etc. ist ja
selbstverständlich aber ein Mahnbescheid ist wohl für die UST.
nicht angebracht oder ?

Naja, wenn man das obige beherzigt, dann ist dem Finanzamt egal. Man muss eben anteilige USt buchen. Wenn man allerdings auf die Anmahnung von Differenzbeträgen verzichtet, dann kann das bei Angehörigen ggf. Probleme geben (Stichworte: vGA bei GmbH, Werbungskostenabzug bei Privat)

Und, was passiert eigentlich, wenn der Eigentümer zur Ust
optiert und fleissig Vst zurückerhält aus Bau / Umbau o.ä. und
danach nur an Berufsgruppen vermietet, die KEINE Ust zahlen
müssen ?

Nein, das geht so nicht. Ich kann beim Bau der Immobilie nicht „frei von der Seele“ einfach alles mit USt planen, da benötigt es schon einiger Anhaltspunkte.

Immerhin lautet es in § 9 Abs. 1 UStG „Der Unternehmer kann einen Umsatz , der … steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.“

Man optiert für den einzelnen Umsatz, nicht pauschal für ein Haus.

Die Verwendungsabsicht ist übrigens nachzuweisen und der Unternehmer ist beweispflichtig („Diese Verwendungsabsicht muss der Unternehmer objektiv belegen und in gutem Glauben erklären“ - BFH 22.03.2001 BStBL II 2003, 433).

Also sollten im Zeitpunkt des Vorsteuerabzuges schon Anhaltspunkte vorliegen, das ust-pflichtige Unternehmen Mieter werden wollen. Wenn dann im nachhinein doch nur ust-freie Mieter kommen, dann muss der Vorsteuerabzug korrigiert werden (zurückzahlen!).

Mfg vom

showbee