[USt] Vor-/Nachteile bei Vermietung mit/ohne USt?

Geld & Sparen Steuern
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Liebe Experten,

ich konstruiere mal einen Fall, um zu sehen, ob meine Denkweise richtig ist: Thema Mietvertrag

Nehmen wir an, ein Gewerbetreibender vermietet an einen Gewerbetreibenden. Beide sind nicht umsatzsteuerbefreit.

Also: Der Mietvertrag kann nur gewerblich erfolgen, Umsatzsteuer MUSS ausgewiesen werden. Richtig?

Nehmen wir aber an, ein Gewerbetreibender vermietet eine eine z.B. Bildungseinrichtung, die umsatzsteuerbefreit ist. MUSS der Gewerbetreibende Umsatzsteuer ausweisen/aufschlagen?

Die Bildungseinrichtung wäre ja nicht zum VSt-Abzug berechtigt, nach meiner Logik also: Kein Ausweis der USt? Andererseits sind beide „geschäftlich“ tätig, insofern bin ich mir nicht ganz sicher.

Und dritter Fall: Der Vermieter ist ein privater Mensch. Vermietet an eine Einrichtung, die USt-befreite Umsätze erzielt. MUSS er USt ausweisen?

In welchem Fall hätte der Vermieter denn Nachteile, wenn er an eine USt-befreite Einrichtung vermietet? Besteht eine Pflicht zum Ausweis der USt?

Danke vorab für eure Hilfe!

Gruss
Anna

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Servus!

Umsatzsteuer muss immer nur der Umsatzsteuerpflichtige zahlen (klingt einfach, isses auch). Das bedeutet:

Nehmen wir an, ein Gewerbetreibender vermietet an einen
Gewerbetreibenden. Beide sind nicht umsatzsteuerbefreit.

Also: Der Mietvertrag kann nur gewerblich erfolgen,
Umsatzsteuer MUSS ausgewiesen werden. Richtig?

Richtig.

Nehmen wir aber an, ein Gewerbetreibender vermietet eine eine
z.B. Bildungseinrichtung, die umsatzsteuerbefreit ist. MUSS
der Gewerbetreibende Umsatzsteuer ausweisen/aufschlagen?

Der Vermieter muss die Umsatzsteuer zahlen, nicht die Mieterin. Hat der Vermieter also nichts zu verschenken, schlägt er die Umsatzsteuer auf die Nettomiete drauf.

Die Bildungseinrichtung wäre ja nicht zum VSt-Abzug
berechtigt, nach meiner Logik also: Kein Ausweis der USt?
Andererseits sind beide „geschäftlich“ tätig, insofern bin ich
mir nicht ganz sicher.

Wer da Mieter ist, ist komplett egal.

Und dritter Fall: Der Vermieter ist ein privater Mensch.
Vermietet an eine Einrichtung, die USt-befreite Umsätze
erzielt. MUSS er USt ausweisen?

Muss er Umsatzsteuer zahlen? Nein. Also wäre ein Ausweis von Umsatzsteuer grundfalsch.

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Hallo Anna,

Nehmen wir an, ein Gewerbetreibender vermietet an einen
Gewerbetreibenden. Beide sind nicht umsatzsteuerbefreit.

Also: Der Mietvertrag kann nur gewerblich erfolgen,
Umsatzsteuer MUSS ausgewiesen werden. Richtig?

Nein.

Wenn ein Grundstück vermietet wird, so ist diese Leistung grundsätzlich umsatzsteuerfrei - § 4 Nr. 12 UStG

Wenn die Vermietung an einen Unternehmer im Sinn des UStG (egal, ob gewerbetreibend oder nicht) erfolgt, und wenn das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet wird, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, kann auf die Steuerbefreiung verzichtet werden - § 9 Abs. 2 UStG.

Nehmen wir aber an, ein Gewerbetreibender vermietet eine eine
z.B. Bildungseinrichtung, die umsatzsteuerbefreit ist. MUSS
der Gewerbetreibende Umsatzsteuer ausweisen/aufschlagen?

Müssen muss er nie, vgl. oben. Bei ust-freier Vermietung geht aber auch der Vorsteuerabzug verloren.

Können kann er dann, wenn die USt-Befreiung beim Mieter nicht den Vorsteuerabzug ausschließt.

Wenn wir beim Beispiel bleiben: Bildungseinrichtung, Umsätze (nicht: der Unternehmer!!) steuerbefreit gem. § 4 Nr. 21 UStG: Ausschluss des Vorsteuerabzuges (bitte hierzu § 15 Abs 2 und 3 UStG lesen). Folge: Kein Verzicht auf die Steuerbefreiung der Vermietung möglich, Vermietung ist steuerfrei, kein Vorsteuerabzug für den Vermieter, ggf. Berichtigung nach § 15a UStG.

Und dritter Fall: Der Vermieter ist ein privater Mensch.
Vermietet an eine Einrichtung, die USt-befreite Umsätze
erzielt. MUSS er USt ausweisen?

Er ist in jedem Fall Unternehmer, sobald er regelmäßig vermietet. Die Vermietung ist aber steuerfrei, keine Option zur USt-Pflicht, siehe oben.

In welchem Fall hätte der Vermieter denn Nachteile, wenn er an
eine USt-befreite Einrichtung vermietet?

Der Vorsteuerabzug geht verloren, das kann bei einem mit Option zur USt-Pflicht gekauften Grundstück ziemlich viel Liquidität kosten.

Schöne Grüße

MM

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Servus,

Nehmen wir an, ein Gewerbetreibender vermietet an einen
Gewerbetreibenden. Beide sind nicht umsatzsteuerbefreit.

Also: Der Mietvertrag kann nur gewerblich erfolgen,
Umsatzsteuer MUSS ausgewiesen werden. Richtig?

Richtig.

Nein.

Nehmen wir aber an, ein Gewerbetreibender vermietet eine eine
z.B. Bildungseinrichtung, die umsatzsteuerbefreit ist. MUSS
der Gewerbetreibende Umsatzsteuer ausweisen/aufschlagen?

Der Vermieter muss die Umsatzsteuer zahlen, nicht die
Mieterin. Hat der Vermieter also nichts zu verschenken,
schlägt er die Umsatzsteuer auf die Nettomiete drauf.

Häää? (1) muss er sie als unberechtigt ausgewiesene USt abführen und (2) geht ihm trotzdem der Vorsteuerabzug verloren, und (3) kalkuliert die Mieterin natürlich mit dem, was sie die Bude kostet - nochmal ein extra Verlust für den Vermieter.

Die Bildungseinrichtung wäre ja nicht zum VSt-Abzug
berechtigt, nach meiner Logik also: Kein Ausweis der USt?
Andererseits sind beide „geschäftlich“ tätig, insofern bin ich
mir nicht ganz sicher.

Wer da Mieter ist, ist komplett egal.

In welchem Land ist das?

Für Aufklärung dankt

MM

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Nehme alles zurück …
… und behaupte das Gegenteil! Man sollte doch mal in den tausenden von Befreiungstatbeständen rumblättern.