Veluxfenster schließt nicht mehr - Mietminderung?

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe/-r Experte/-in,

ich habe folgendes Problem:

Unsere Dachgeschoßwohnung verfügt über jeweils ausschließlich ein Veluxfenster pro Zimmer.

Alle Fenster sind übermäßig große Sonderanfertigungen, allerdings aus einer Reihe, die mittlerweile von Velux nicht mehr hergestellt wird. Mittlerweile ist aber auch bekannt, daß andere Hersteller passende Fenster anbieten.

Das Wohnzimmerfenster (zur ungeschützten Wetterseite ausgerichtet) läßt sich seit dem Frühling nicht mehr schließen, sondern nur noch anlehnen.

Die Vermieterin wurde sofort hierüber informiert, und bis dato wird regelmäßig erinnert und nachgehakt, wie der aktuelle Sachstand ist. Angeblich würde kein Dachdecker ein Angebot abgeben.

Mittlerweile waren bereits 8 Dachdecker hier. Jeder sah kein Problem im Austausch des Fensters. Allerdings wird kein Auftrag erteilt, weil es der Vermieterin zu teuer ist.

Der 9. Dachdecker kündigt sich gerade an. Und es steht zu befürchten, daß auch alle restlichen Dackdecker der Stadt sich noch einfinden werden - nicht aber, daß ein Auftrag erteilt wird.

Das angelehnte Fenster hat natürlich extreme Zugluft und Feuchtigkeit zur Folge. Vom Fenstersturz lösen sich bereits die Tapeten und die Scheibe beschlägt über Nacht extrem. Wenn der Wind ungünstig steht, regnet es auch rein.

Bei stärkerem Wind muß der Fensterflügel zugehalten werden.

Einige der vorstelligen Dachdecker bestätigten unsere Befürchtung, das Fenster könnte bei Sturm ausschlagen.

Nun naht der Winter mit großen Schritten. Die ersten Herbststürme sind bereits da.

Seit kurzem nehme ich an einer Umschulung teil und bin nicht mehr den ganzen Tag da, um auf das Fenster zu achten, damit nichts passiert. Täglich verlasse ich die Wohnung mit ungutem Gefühl…

Wie kann/muß ich mich der Vermieterin gegnüber nun weiterhin verhalten?

Macht eine Mietminderung Sinn?
Wenn ja, wie hoch darf diese ausfallen?
Und muß der geminderte Mietteil später erstattet werden, wenn das Fenster repariert bzw. ersetzt ist?
Kann ich eine Minderung schlriftlich avisieren und gleich umsetzen oder muß ich NOCHmal eine Frist setzen, damit noch weitere Dachdecker geschickt werden können? Kann ich verlangen, daß bei 9 Angeboten eine Auftragsvergabe erfolgt?

Ich bin echt ratlos und denke voll Sorge an den Winter!

Insofern wäre ich für kurzfristigen Rat wirklich sehr dankbar!

MfG
Ute Stummeyer

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Sie sollten den Vermieter nochmals schriftlich auf die Situation hinweisen und auch darauf, dass Schäden für das Objekt drohen. Setzen Sie Ihrem Vermieter eine letzte Frist, innerhalb derer der Schaden behoben sein muss. Die Frist muss angemessen sein, also für den Dachdecker möglich, innerhalb dieser Zeit die Reparatur durchzuführen oder ein neues Fenster einzubauen. Weisen Sie Ihren Vermieter darauf hin, dass Sie nach fruchtlosem Fristablauf selbst einen Auftrag erteilen werden und der Vermieter die Kosten der Durchführung dieser Massnahme tragen wird müssen. Wichtig ist, dass Sie, sofern Sie die Reparatur in Auftrag geben, als Auftraggeber zunächst selbst in Vorlage treten müssen mit diesem Betrag und dann erst vom Vermieter holen können.

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Setzten Sie der Vermieterin unter Hnweis auf alle bislang erfolgten Fehlbitten (Datum und Art der Bitte beschreiben) per Einschreiben gegen Rückschein letzte kurze Frist mit Ablehnungsandrohung. Verstreicht die Frist fruchtlos, dann beauftragen Sie wie angekündigt einen Schreiner mit der Reparatur des Beschlages bzw. falls das nicht möglich ist, mit dem Austausch des Fensters gegen ein neues funktionstüchtiges Fenster. Die vorverauslagten Kosten geben Sie der Vermieterin auf und kündigen gleichzeitg die Aufrechnung des Betrages für die kommenden Monate mit der Kaltmiete an, falls die Vermieterin die Rechnung des Handwerkers nicht an Sie erstattet; so haben Sie es bald wieder schön warm und dicht!

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Hallo Ute,

setze Deiner Vermieterin letztmalig eine Frist von 14 Tagen, um den Mangel zu beheben. Kündige eine Mietminderung in Höhe von 25% an, wenn der Mangel nicht bis dahin behoben wurde. Kündige auch an, dass Du die Minderung auch rückwirkend (ab der ersten schriftrlichen Mangelanzeige) geltend machst, denn das Recht hast Du.
Melde auch Schadensersatzansprüche an z.B.erhöhte Heizkosten, Wiederherstellung der Tapezierschäden an der betroffenen Wand, usw… Mache auf jeden Fall Bilder von den Schäden und dokumentiere Dein Heizverhalten. Dann hast Du, im Falle eines Rechtsstreites, gute Chancen.
Du hast auch die Möglichkeit, wenn die Vermieterin nicht reagiert, selber eine Firma mit den Arbeiten zu beauftragen und dann kannst Du die Kosten von der Miete abziehen. Lasse Dir aber von der Firma schriftlich bestätigen, dass eine Reparatur nicht möglich war, wenn Du das ganze Fenster wechseln lässt. Mache auch davon Bilder!
Hoffe ich konnte helfen. LG Chris

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Hallo Ute,

eine Mietminderung muss niemals nachgezahlt werden, da diese nur für den Zeitraum einer geminderten Wohnqualität gegenüber dem vertragsgemäßen Zustand rechtlich möglich ist.
Diese wird nicht beantragt sondern vom Mieter individuell aber erst NACH verstrichener, angemessener Fristsetzung durchgeführt wird.
Grundsätzlich darf nur die Grundmiete gemindert werden. Über die Hähe entscheidet jeder Mieter selbst. Richtlinien gehen bei undichten Fenstern meinst von 5-15% aus.
Genaueres kann nur vor Ort entschieden werden. Ich empfehle den zuständigen Mieterverein zu konsultieren, da dieser sachkundige Berater hat, die sich vor Ort den „Schaden“ ansehen und falls gewünscht die Schreiben an den Vermieter übernehmen.

LG vom Bernburger

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Hallo,
fordern Sie Ihre Vermieterin schriftlich unter Fristsetzung von max. 3 Tagen auf das Fenster endlich reparieren oder ersetzen zu lassen. Die Dame hatte lange genug Zeit sich darum zu kümmern.
Parallel dazu untersagen Sie Ihr weiter Handwerker für Angebote zu bestellen. Denn 9 Handwerkerfirmen ist mehr als was einem Mieter zuzumuten ist. Der Dame liegen mit Sicherheit entsprechende Angebote vor und außerdem kann man dann die Daten aus einem Angebot an andere Firmen weitergeben, ohne dass hier dutzende von Handwerksfirmen die Räume betreten müssen.
Gleichzeitig weisen Sie in Ihrem Schreiben darauf hin, dass Sie von Ihrem Recht der Mietminderung gebrauch machen. Die aktuelle Rechtssprechung sieht hier Mietminderung von 10 % auf die Bruttomiete vor. Bruttomiete = Kaltmiete + Nebenkosten.

Weiter sollten Sie Ihre Vermieterin darauf hinweisen, dass bedingt durch den fehlenden Schluss des Fensters bei Sturm ein Dachschaden entstehen kann, der durch Ihre Untätigkeit verursacht wurde und nicht von Ihnen zu verantworten ist.

Die Mietminderung können Sie dann ja ab dem neuen Monat geltend machen.

Der einmal geminderte Mietanteil muss nicht erstattet werden, da hier ein klarer Verstoß bzw. Unterlassung des Vermieters vorliegt.

Wir hoffen wir konnten helfen.

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Hallo,

hier kann ich leider nicht weiterhelfen.

Gruß
hausblick

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Hallo Ute,

schriftlich eine letzte,kurze Frist von einer Woche setzen,darin ankündigen,das Du die Miete rückwirkend um 20% minderst und ausserdem ,nach Fristablauf,selber eine Firma beauftragst,also von Deinem Selbstbeseitigungsrecht gebrauch machst,§536a Absatz 2
Nr.1 BGB .Schadenersatz für evtl. entstandene Schäden kannst Du auch geltend machen.

schönes Wochenende

Andrea

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Setzen Sie dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung und eine nachfrist, je 14 Tage. Mindern Sie die Miete ab sofort um 30 %, diese minderung brauchen Sie nicht zurückzahlen.
Sollte nach Fristablauf der mangel noch bestehen, nehmen Sie eine Ersatzvornahme vor. Sie beauftragen einen Handwerker und ziehen, die Kosten, die sie rstmal bezahlen müssen, von der Miete ab, einschli. Zinsen. Können oder wollten Sie die rechnung nicht vorstrecken, können Sie die voraussichtlichen Kosten von der Miete einbehalten und erst dann die reparatur beauftragen.

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Liebe Frau Stummeyer,

das klingt in der Tat nach einem sehr unangenehmen Zustand.

Erstaunlich das Sie so lange (klaglos) durchgehalten haben. Erstmal müssen Sie den Mangel schriftlich an Ihren Vermieter mitteilen (was sie offensichtlich getan haben) Sollte er sich nicht regen, würde ich ein erneutes Schreiben mit konkreter Fristsetzung (14 Tage idR) aufsetzen.

Ein defektes Fenster berechtigt zur Mietminderung. Wie hoch die Minderung sein kann, wäre letztendlich von den konkreten Umständen abhängig, die über diese Plattform nicht geprüft werden können. Wenn nur ein Fenster betroffen ist, wird aber nur eine geringe Minderung, etwa in Höhe von 5 % der Bruttomiete in Betracht kommen (v gl. AG Köln, Urteil vom 11.07.1979 - 152 C 1013/78, LG Berlin, Urteil vom 18.03.1982 - 61 S 437/81; AG Kassel, Urteil vom 14.07.1993 - 802 C 2502/92, AG Münster, Urteil vom 20.07.1982 - 3 C 20/82). Vereinzelt hat man auch auf 10% der Bruttomiete entschieden (vgl. AG Ravensburg (AZ: 5 C 676/74).

Wenn Sie den Mietzins unter Vorbehalt der Rückforderung bezahlt haben, nachdem Sie den Mangel beim Vermieter reklamiert haben, können Sie den seit Frühjahr zu viel bezahlten Betrag zurückfordern. Haben Sie ohne Vorbehalt bezahlt. geht dies leider nicht und Sie können die Miete nur für die Zukunft mindern.

Gem. § 536 a BGB besteht auch ein Anspruch auf Schadensersatz wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug kommt, was hier sowohl in Bezug auf das Fenster anzunehmen sein dürfte. Das Problem hierbei ist jedoch, dass Sie die Höhe des Schadens beziffern und nachweisen müssten, das heißt, im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung müssten Sie genau berechnen, welcher Teil der Heizkosten auf die Mängel zurückzuführen ist und dies auch beweisen. Das dürfte leider eine unlösbare Aufgaben sein, da ein Vergleich mit den Werten des Vorjahres oder auch mehrerer Vorjahre hier nicht ausreicht. Der Schadensersatzanspruch wird daher wohl nur dann realisierbar sein, wenn es Ihnen gelingt, sich mit dem Vermieter zu einigen. Bzw. Ihnen andere Schäden (Verdienstausfall durch Handwerkerbesuche, Feuchteschäden usw.) entstanden sein sollten.

Aufgrund der Tatsache, dass dieser Mangel keinen weiteren Aufschub mehr zu gewähren scheint bleiben Ihnen zwei Möglichkeiten:

  • Auf eine Mängelbeseitung klagen.
    oder
  • Gebrauch machen von Ihrem Selbstbeseitigungsrecht:
    Kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und den Ersatz seiner dafür getätigten Aufwendungen verlangen. Der Vermieter wird grundsätzlich mit einer Mahnung in Verzug gesetzt. Eine Mahnung kann bereits mit der Mängelanzeige erfolgen, etwa indem dem Vermieter eine angemessene Frist gesetzt wird, bis wann (Datum!) der möglichst genau bezeichnete Mangel zu beseitigen ist.

Diese Frist ist an den Umständen des Einzelfalls zu bemessen. Ist es ein Mangel, der schnell behoben werden kann, kann die Frist kürzer sein. Dauert die Behebung erfahrungsgemäß länger oder sind Handwerker um diese Jahreszeit nur schwer zu finden, ist dies zu berücksichtigen.

Eine Mahnung ist entbehrlich, wenn eine bestimmte Zeit zur Mängelbehebung vereinbart wurde, diese aber verstrichen ist.

Das Recht zur Selbstbeseitigung bedeutet aber nicht unbedingt, daß der Mieter mit seinen Aufwendungen in Vorleistung gehen muß und erst später seine Aufwendungen erstattet bekommt. Er kann, notfalls auf gerichtlichen Wege, vom Vermieter Vorschuß für die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen.

Ist der Vermieter nicht erreichbar oder nicht rechtzeitig erreichbar, etwa, wenn er gerade in Urlaub ist und be- oder entsteht ein Mangel, dessen Behebung zur Abwendung einer Gefahr für den Mieter oder die Mietsache nicht aufgeschoben werden kann, kann der Mieter ebenfalls entsprechende Maßnahmen veranlassen und vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen.

In jedem Fall möchte ich Ihnen empfehlen einen juristischen Beistand zu suchen oder ggf. über den Mieterbund - den sowohl Mietminderungen als auch Klagen auf Mängelbeseitigung würde ich nicht als Privatperson bestreiten wollen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen (mit meiner rechtsunverbindlichen Aussage) weiterhelfen!

Viel GLück!

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Hallo,
grundsätzlich muss dem Vermieter schriftlich der Mangel angezeigt werden, haben Sie ja bereits getan. Nun sollten Sie aber auch eine angemessene Frist zur Abstellung setzen, hier nun noch max. 2 Wochen.
Unabhängig davon können Sie bereits jetzt die Miete mindern, ggf. ca 20 - 25 % der Nettokaltmiete, bei dieser geschilderten Beeinträchtigung.
Diese Mietminderung müssen Sie nicht nachzahlen !!
Selbst wenn diese Minderung im Rechtsstreit als zu hoch angesehen würde, hat das keine nachteiligen Folgen für Sie als „rechtlichen Laien“. Aber nur mit der tatsächlichen Minderung werden oft die Vermieter erst tätig, es wird ihnen Geld entzogen, ansonsten reden Sie noch ewig , bis sich etwas tut.
Versuchen Sie aber unbedingt mit der Vermieterin zu sprechen und ihr klar zu machen, dass sie ihren Vertragspflichten nicht nachkommt und ein evtl. Rechtsstreit ihr sehr teuer zu stehen kommt.
Wenn sich trotzdem wenig tut, dann kann ich nur empfehlen den Weg zum Mieterverein oder einem RA zu gehen.
Gruß suver

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Hallo verehrte Frau Stummeyer,
Vorbemerkung: Jegliche Kommunikation bei allen Rechtsgeschäften immer nur schriftlich tätigen (möglichst per Einschreiben + Rückschein !). Niemals in die „Telefonitis“ verfallen ! Niemals mündlich verbindliche Erklärungen abgeben ! –
Ich empfehle Ihnen in Ihrem speziellen Fall, sich an Ihren örtlichen/regionalen Mieterverein oder an einen Fachanwalt zu wenden.
Beste Grüße USKO
Verwaltungsfachwirt

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Hallo, liebe Ute
Ja das ist für Dich und Deine Familie kein guter Ausblick auf den Winter. Aber man soll den Mut nicht verlieren und erforderlichenfalls auch Handlungen vornehmen, vor denen man im Allgemeinen zurück schreckt.
Nun zu Deinen fragen und welche rechtlichen Möglichkeiten es gibt hier Abhilfe zu schaffen.

  1. Der Vermieter ist nach § 535 BGB ist durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
  2. Dem kommt er nicht nach. Damit sich der Mieter in solchen Fällen zur wehr setzen kann, hat er ihm in § 536 BGB folgende rechte eingeräumt:
    Ist Mietsache zur Zeit der mit einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertrags-gemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
  3. Wie dies erfolgen kann, ergibt sich aus § 536 a BGB.
    Ist ein Mangel bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel im Sinne des § 536 wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug (was in Deinem Fall gegeben ist), so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadens-ersatz verlangen.
    (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
    Tabelle 5 Entscheidungssammlung sortiert, Seite 338.

Lfd. Nr. 1020, Quote: 50 %,

Feuchtigkeits- und Schimmelpilzbildung in mehreren Zimmer, un-dichte Fenster.

AG. Pasewalk, 1.Okt.1992, C94/92, WuM 1992, 683

Urteilstext:

Die vorhandenen Mängel werden dort auf die bauphysikalischen Schwach¬punkte der in Anwendung gekommenen Großplattenbauweise vom Typ P- Halle zurückgeführt. Soweit der Gutachter erwähnt, dass ein öfteres Lüften zu einer Besserung führen könne, handelt es sich dabei lediglich um einen Vor¬schlag zur Abminderung der eingetretenen Schäden, nicht um eine Feststellung zur Verursachung. Der Gutachter stellt ausdrücklich fest, dass auch öfteres Lüf¬ten, selbst im Zusammenhang mit einer wesentlich verbesserten Heizanlage durch Wiedererrichtung der bauseitig vorgesehenen Ofenheizung nicht zu ei¬ner vollständigen Beseitigung des Mangels fuhren könne. Daraus lässt sich ohne weiteres der Umkehrschluss ziehen, dass falsches Lüftungsverhalten auch nicht im wesentlichen Maße zur Verursachung des Mangels beigetragen haben kann. Das Gutachten enthält auch keine Feststellung darüber, dass vorliegend über¬haupt unzureichend gelüftet wird, da eine Verpflichtung des Mieters zur Lüf¬tung der Wohnung nur im üblichen Rahmen erforderlich ist. Übermäßiges Lüften, wie es dem Vorschlag des Gutachters entsprechen mag, kann von dem Mieter nicht verlangt werden.

Bei der vorgenannten Entscheidung handelt es sich zwar um undichte Betonmauerteile, was aber mit Deiner Sache vergleichbar ist. Es handelt sich um die Anzahl der Zimmer die von den Mängeln betroffen sind. Du brauchst nun Mut deine rechte durchzusetzen. In Deinem fall wäre es jetzt gut, wenn Du eine Rechtsschutzversicherung hättest. Solltest jedoch eine Beratung in Anspruch nehmen wollen, könnte ich dir nur die Ver-braucherzentrale empfehlen.
Ich hoffe, dass ich dir mit meinen Ausführungen ein wenig helfen konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Willi

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Hallo.
Sie können hier eine Mietminderung geltend machen und den Vermieter eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen. Tut sich nichts, können Sie den Schaden selbst beheben lassen und die hierfür angefallenen Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.

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Hallo Ute Stummeyer,

zunächst habe ich eine Bitte an Sie (nicht böse gemeint!):
Fassen Sie sich bei Ihrer nächsten Anfrage bitte etwas kürzer und bleiben Sie beim Thema. Das erleichtert uns, das Problem schnell zu erfassen und alle Anfragen zeitnah beantworten zu können. Vielen Dank!

Nun zu Ihrem Problem:
Schreiben Sie den Vermieter an, weisen Sie darauf hin, dass das Dachfenster immer noch defekt ist, obwohl schon zig Handwerker vor Ort waren. Fordern Sie ihn auf, den Mangel innerhalb von 14 Tagen zu beheben (festes Datum nennen), da Sie ansonsten die Miete ab dem 01.11.10 um 10 % kürzen werden. Zahlen Sie deshalb die Miete für November ausdrücklich unter Vorbehalt (auf dem Überweisungsträger vermerken und im Brief so erwähnen), dann können Sie im kommenden Monat bei Ihrer Mietzahlung auch noch die Minderung für den November mit abziehen, falls seitens des Vermieters nichts passiert.

Außerdem haben Sie das Recht, den Schaden selbst beheben zu lassen. Dazu gilt folgendes:

„Der Mieter kann einen Mangel nur dann auf Kosten des Vermieters beheben lassen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung des Bestandes der Mietsache notwendig ist (z. B. undichtes Dachfenster). In Verzug ist der Vermieter nur, wenn der Mieter ihn zur Beseitigung eines Mangels innerhalb einer bestimmten angemessenen Frist aufgefordert hat, und der Vermieter dieser Aufforderung nicht nachgekommen ist. Aus der Mahnung sollte genau ersichtlich sein, was vom Vermieter verlangt wird!!!“

Weiter:
„Behebt der Vermieter den Mangel nicht und ist er mit der Mangelbeseitigung in Verzug, so kann der Mieter den Mangel auf Kosten des Vermieters beheben lassen, und Kostenersatz verlangen (Aufwendungsersatz). Wegen der Kosten kann er hinsichtlich der Miete eine Zurückbehaltungsrecht ausüben und zwar neben den Mietminderungsansprüchen.“
Auf gut deutsch: Sie können die Ihnen für die Reparatur entstehenden Kosten mit den Mietzahlungen verrechnen. Sie sollten aber auch nicht den erstbesten Handwerker nehmen, sondern vorher mindestens 3 Angebote einholen. Vielleicht erwischen Sie ja einen Dachdecker von denen, die schon einmal in Ihrer Wohnung waren. Dann haben die keinen großen Aufwand und können das Angebot, dass sie ja schon einmal für den Vermieter erstellt haben, auf Ihren Namen umschreiben und Ihnen zukommen lassen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Viele Grüße
Stefan

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Hallo Ute,

sorry für die späte Antwort.

Es kann dir jedenfalls nicht zugemutet werden, bei jedem kleinen Wind dein Fenster zuzuhalten.

Setz dem Vermieter eine Nachfrist (ca. 2 Wochen) zur Erledigung, ansonsten wirst du selber einen Handwerksbetrieb beauftragen und den Rechnungsbetrag mit der Miete (bitte nicht den Nebenkosten) aufrechnen. Bitte genau so in deinem Brief formulieren.

Einen Mietminderung wird nach so langer Zeit leider schwer durchzusetzen zu sein, da du schon lange den Mangel „hingenommen“ hast, dadurch dass du keine Nachfrist o.ä. gesetzt hast.

LG Lendzy