Hallo allerseits,
jemand möchte eine Wohnung an einen Angehörigen vermieten.
Ab 2012 sind die Bestimmungen ja geändert worden, d.h. wenn sie mit
weniger wie 66% des Mietspiegels vermietet wird, dann kann bei der
Abschreibung nur der entsprechende Teil abgesetzt werden. Beispiel:
Wohnung: 100m²
Mietspiegel: 7€-8€
Miete: 300€
Prozentsatz zum Mietspiegel: 43%
Es könnten also nur 43% abgeschrieben werden. Nun könnte man die
Miete natürlich anheben, um über die 66% zu kommen.
Wäre es auch möglich, nur einen Teil zu vermieten, z.B. 60m² ?
Damit würde der Prozentsatz über 66% liegen und man könnte immerhin
60% abschreiben.
Hoffentlich wars nicht zu kompliziert oder bin ich im Steuerforum
besser aufgehoben?
Und wie vermieten Sie die restlichen 6 %? Da wird bestimmt nachgefragt.
Hallo,
jemand möchte eine Wohnung an einen Angehörigen vermieten.
Ab 2012 sind die Bestimmungen ja geändert worden, d.h. wenn sie mit weniger wie 66% des Mietspiegels vermietet wird, dann kann bei der Abschreibung nur der entsprechende Teil abgesetzt werden.
Beispiel: Wohnung: 100m² Mietspiegel: 7€-8€
Miete: 300€ Prozentsatz zum Mietspiegel: 43%
Es könnten also nur 43% abgeschrieben werden. Nun könnte man die Miete natürlich anheben, um über die 66% zu kommen.
Wäre es auch möglich, nur einen Teil zu vermieten, z.B. 60m² ? Damit würde der Prozentsatz über 66% liegen und man könnte immerhin 60% abschreiben.
Denkbar ist das. Inwiefern das glaubhaft gemacht werden kann, steht auch einem anderen Blatt.
Es sind ähnliche Falle bekannt, wo in den neuen Ländern kommunale Wohnungsgesellschaft bei Mietern, die Hartz-IV beziehen und die Wohnung zu groß war, in Absprache quasi ein Zimmer abgesperrt haben.
Damit war die Wohnung nicht mehr zu groß und die Miete entsprechend niedriger. Das war natürlich eine Notlösung und hat nichts mit der steuerlichen Bewertung zu tun. Ging bloß darum, ob sowas überhaupt denkbar ist.
Das Finanzamt wird sich also eventuell fragen, wie glaubwürdig das ist, dass hier tatsächlich nur x% Prozent einer Wohnung vermietet werden. Wenn das Ganze dann auch noch mit Verwandten passiert, würde man sicher sehr mißtrauisch. Und irgendwie wäre es dann ja auch nicht möglich den Rest zu vermieten, womit (dafür) dann auch keine Gewinnerzielungsabsicht bestehen kann.
Gerade bei besonders phantasievollen Steuergestaltungen in Verbindung mit Immobilien kann der Weg zu professioneller Beratung kaum falsch sein.
Es könnte schließlich auch passieren, dass das FA das die ersten jahre irgendwie gar nicht richtig prüft und durchwinkt und erst nach vier Jahren richtig nachsieht und dann etwas anmeckert. Dann wird es rückwirkend oft schwierig mit der Gestaltung und es muss alles nochmal neu bewertet werden und der Vorwurf der Steuerhinterziehung steht im Raum. Viel Arbeit, Ärger und Geld kostet das dann auf jeden Fall.
Also lieber vorher rechtssicher machen und ein bißchen dafür ausgeben, da es wohl im Zweifel kaum reicht, wenn im Mietvertrag steht, dass 60% der Wohnung vermietet werden und der Rest nicht genutzt werden darf.
Grüße
Welche restlichen 6% ?
Wenn 60% der Wohnung vermietet werden, dann bleiben 40% der 100 qm
unvermietet.
Gruß, R.
Die Wohnung sollte zu 100% zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem rechtsgültigen Mietvertrag -wie unter Fremden üblich- vermietet werden und der Mietvertrag auch tatsächlich durchgeführt werden. D.h., dass der Mieter auch seine Miete regelmäßig zahlen muß, und zwar aus seinem eigenen Einkommen oder Vermögen. Dann gibt es auch keine Probleme mit dem Finanzamt.
Wenn die Wohnung pro forma an ein Kind vermietet wird, das die Miete nur aus dem vorher vom Vater geschenkten Geld bezahlen kann, funktioniert das natürlich nicht.
Eine Teilvermietung wird das FA nur anerkennen, wenn ein Teil der Wohnung aus tatsächlichen Gründen, z.B. Umbau, Renovierung, Schimmelbefall o.ä. nicht bewohnbar ist.
Man muß einfach davon ausgehen, dass die Nutzung einer eigenen Wohnung oder die unentgeltliche Überlassung an einen Angehörigen nicht zu Einkünften im Sinne des Einkommensteuerrechts führen kann und damit auch die damit zusammenhängenden Aufwendungen rein privat und nicht vom Steuerzahler zu tragen sind.
R.H.Grassl.
Die Wohnung sollte zu 100% zu einer ortsüblichen
Vergleichsmiete
warum ?
Wenn die Wohnung pro forma an ein Kind vermietet wird, das die
Miete nur aus dem vorher vom Vater geschenkten Geld bezahlen
kann, funktioniert das natürlich nicht.
doch, ohne probleme…
BFH, Az. IX R 30/98
BFH, Az. IX R 47/93
Eine Teilvermietung wird das FA nur anerkennen, wenn ein Teil
der Wohnung aus tatsächlichen Gründen, z.B. Umbau,
Renovierung, Schimmelbefall o.ä. nicht bewohnbar ist.
warum ? ich kann soviel von der wohnung vermieten wie ich will… natürlich mit entsprechender kürzung der werbungskosten.
Man muß einfach davon ausgehen, dass die Nutzung einer eigenen
Wohnung oder die unentgeltliche Überlassung an einen
Angehörigen nicht zu Einkünften im Sinne des
Einkommensteuerrechts führen kann und damit auch die damit
zusammenhängenden Aufwendungen rein privat und nicht vom
Steuerzahler zu tragen sind.
richtig, aber davon redet hier ja keiner…
gruß inder
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Na, es ist doch durchaus denkbar, daß ein Vermieter gerade Bekannten oder Verwandten eine Wohnung vermietet und ein Zimmer „behält“ um Möbel und persönliche Sachen einzulagern…
Hallo,
Na, es ist doch durchaus denkbar, daß ein Vermieter gerade
Bekannten oder Verwandten eine Wohnung vermietet und ein
Zimmer „behält“ um Möbel und persönliche Sachen einzulagern…
Wie mein angeführtes Beispiel zeigt, ist sowas durchaus vorstellbar und wurde,w enn auch in einem anderen Zusammenhang, praktiziert. Es wurde auch schon erwähnt, dass solche Verträge einem Fremdvergleich standhalten müssen.
Also wie üblich ist es, dass nur Bruchteile einer Wohnung vermietet werden, wie kann die Nutzung wirksam ausgeschlossen werden, kann der Vermieter jederzeit in die Wohnung und an sein Zeug ran, wie üblich ist es, dass der Vermieter jederzeit in die Wohnung des Mieters kann…?
Ich fürchte, dass dieser Fremdvergleich schon eine hohe Hürde darstellt.
Dann noch die Problematik der Gewinnerzielungsabsicht. Naja, probieren kann man das. Eine professionelle Herangehensweise ist auf jeden Fall sicherer.
Grüße
Hallo,
was verstehst du denn unter professioneller Herangehensweise ?
Zu einem Steuerberater gehen ? Würde der etwa haften, wenn nach 4 Jahren das Finanzamt eine Nachzahlung will ?
Gruß, Werner
Hallo,
was verstehst du denn unter professioneller Herangehensweise? Zu einem Steuerberater gehen?
Andere dürfen ch dieser Hinsicht auch kaum beraten.
Würde der etwa haften, wenn nach 4 Jahren das Finanzamt eine Nachzahlung will?
Wenn sich diese aus eine falschen Beratung ergibt, ja.
§ 67 StBerG: http://www.gesetze-im-internet.de/stberg/__67.html
Ich vermute jetzt einfach, dass diese Haftpflichtversicherung deswegen abzuschließen ist, weil der StB auch haftbar gemacht werden kann.
Naturgemäß haftet der nicht mehr, wenn der zu Beratende falsche oder unvollständige Angaben gemacht hat, die zu einer anderen Bewertung/Empfehlung geführt hätten oder wenn der dann hinter doch wieder was anderes gemacht hat.
Grüße
Die Wohnung sollte zu 100% zu einer ortsüblichen
Vergleichsmietewarum ?
Wie bereits erwähnt, wenn man Ärger mit der Finanzamt aus dem Weg gehen will!.
Wenn die Wohnung pro forma an ein Kind vermietet wird, das die
Miete nur aus dem vorher vom Vater geschenkten Geld bezahlen
kann, funktioniert das natürlich nicht.doch, ohne probleme…
BFH, Az. IX R 30/98
BFH, Az. IX R 47/93
Stimmt, unter bestimmten Voraussetzungen:
Wenn das Kind gegenüber dem Vermieter unterhaltsberechtigt ist und die Miete durch Verrechnung mit dem Barunterhalt der Eltern zahlt
(BFH v. 19.10.1999 - BStBl. 2000 II S.223)
Wenn das Kind die Miete aus einer einmaligen Geldschenkung der Eltern bestreitet (BFH v. 28.03.1995 - BStBl. 1996 II 59)
Stimmt nicht, wenn Eltern und Kind in einer Hausgemeinschaft leben
(BFH v. 19.10.1999 - BStBl. 2000 II 224).
Stimmt nicht, wenn Wohnräume, die keine abgeschlossenen Wohnung bilden, im Haus der Eltern an volljährige unterhaltsberechtigte Kinder vermietet werden (BFH v. 16.01.2003 - BStBl. II 301).
Sicher gibt es noch weitere Urteile.
Haus der Eltern:
Eine Teilvermietung wird das FA nur anerkennen, wenn ein Teil
der Wohnung aus tatsächlichen Gründen, z.B. Umbau,
Renovierung, Schimmelbefall o.ä. nicht bewohnbar ist.warum ? ich kann soviel von der wohnung vermieten wie ich
will… natürlich mit entsprechender kürzung der
werbungskosten.
Man muß natürlich den Zusammenhang sehen und präzisieren:
Es geht ja hier darum, dem FA gegenüber glaubhaft zu machen, warum die tatsächlich vereinbarte Miete von der ortsüblichen Miete abweicht.
Das FA wird möglicherweise Zweifel anmelden, wenn ein Teil einer Wohnung an ein Kind verbilligt vermietet wird, damit zusammenhängende Teile der Wohnung aber angeblich leer stehen.
Man muß einfach davon ausgehen, dass die Nutzung einer eigenen
Wohnung oder die unentgeltliche Überlassung an einen
Angehörigen nicht zu Einkünften im Sinne des
Einkommensteuerrechts führen kann und damit auch die damit
zusammenhängenden Aufwendungen rein privat und nicht vom
Steuerzahler zu tragen sind.richtig, aber davon redet hier ja keiner…
Das ist aber der wesentliche Punkt der einschlägigen Vorschriften:
Eine eigene, selbst genutzte oder ganz oder teilweise unentgeltlich überlassene Wohnung ist in der Regel Privatvermögen, so wie das privat genutzte Fernsehgerät, die Skiausrüstung etc… Und das heißt,
das die Aufwendungen dafür nicht -zu Lasten der anderen Steuerzahler-
steuermindernd berücksichtigt werden dürfen.
Gruß, R.H.Grassl.
gruß inder