Verkauf einer Immobilie vor der 10Jahresgrenze

Geld & Sparen Immobilien
#1

Es geht um folgenden hypothetischen Problemen:

Der Sohn einer Familie, kauft die Eigentumswohnung seiner Eltern, bevor diese zwangsversteigert wird, unter dem Marktwert. Die Eltern haben die Wohnung bereits fünf Jahre im Besitz gehabt. Nun sind weitere sieben Jahre vergangen und der Sohn möchte die Wohnung wieder verkaufen, da er sich mit seiner Frau ein Haus gekauft hat und das Risiko eines Mietausfalls/Mietnomaden den beiden zu groß geworden ist. Der aktuelle Mieter hat bereits gekündigt, so das die Wohnung frei übergeben werden kann.
Nun steht der Sohn vor dem Problem das er nicht weiß ob er sich die Eigentumsjahre seiner Eltern anrechnen lassen kann, da er die Wohnung ja nicht geerbt sondern gekauft hat.

Das zweite Problem ist, das er voraussichtlich mit der Wohnung einen Gewinn von ca. 20000€ erwirtschaftet und bei der Berechnung mit seinem persönlichem Steuersatz knapp 8000€ Steuern zahlen müsste. Welche möglichkeiten gibt es den Gewinn vor der Steuer zu schmälern? (z.B. Heizöl herausrechnen, Einbauküche separieren, Rücklagen bei der Hausverwaltung bilden)

Ich bitte um eine (wenn möglich mit §§) ausführliche und verständliche Antwort.
Schon mal danke im voraus.

#2

Der Sohn einer Familie, kauft die Eigentumswohnung seiner
Eltern,

anschaffungsvorgang

bevor diese zwangsversteigert wird, unter dem
Marktwert.

dann sollte man richtung teilentgeltlichen erwerb gehen.

Die Eltern haben die Wohnung bereits fünf Jahre im
Besitz gehabt.

hier unerheblich

Nun sind weitere sieben Jahre vergangen und der
Sohn möchte die Wohnung wieder verkaufen,

dann ist er in der lotterie

da er sich mit
seiner Frau ein Haus gekauft hat und das Risiko eines
Mietausfalls/Mietnomaden den beiden zu groß geworden ist.

verständlich

Der
aktuelle Mieter hat bereits gekündigt, so das die Wohnung frei
übergeben werden kann.

das ist gut für den preis

Nun steht der Sohn vor dem Problem das er nicht weiß ob er
sich die Eigentumsjahre seiner Eltern anrechnen lassen kann,
da er die Wohnung ja nicht geerbt sondern gekauft hat.

das ist kein problem, denn die erklärung gibt es ja hier.

Das zweite Problem ist, das er voraussichtlich mit der Wohnung
einen Gewinn von ca. 20000€ erwirtschaftet

ist doch klasse

und bei der
Berechnung mit seinem persönlichem Steuersatz knapp 8000€
Steuern zahlen müsste.

das wären ca. 40%

Welche möglichkeiten gibt es den Gewinn
vor der Steuer zu schmälern?

s.o. man kann aufteilen. da wäre aber der gang zum steuerberater dringend geboten. und selbst da ist nicht 100% sicher, ob der das weiss mit der aufteilung

(z.B. Heizöl herausrechnen,
Einbauküche separieren, Rücklagen bei der Hausverwaltung
bilden)

pillepalle

Ich bitte um eine (wenn möglich mit §§) ausführliche und
verständliche Antwort.

mehr geht leider nicht

Schon mal danke im voraus.

ich hoffe trotzdem

gruß inder

#3

Ersteinmal danke für die schnelle Antwort.

Was die Möglichkeit des teilentgeldlichen Erwerb betrifft, würde mich interessieren von welchen Werten man dabei reden kann.

Beispiel: Die Eltern haben die Wohnung zu DM Zeiten für 100000DM erworben und anschließend für 22000€ (unfreiwillig durch den Druck der Bank) an den Sohn verkauft. Zu diesem Zeitpunkt wurde ein Gutachten der Wohnung erstellt, das den Wert auf 35000€ betitelt hat. Welche Werte sind in diesem Beispiel relevant?

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#4

Beispiel: Die Eltern haben die Wohnung zu DM Zeiten für
100000DM erworben

nicht relevant

und anschließend für 22000€ (unfreiwillig
durch den Druck der Bank) an den Sohn verkauft. Zu diesem
Zeitpunkt wurde ein Gutachten der Wohnung erstellt, das den
Wert auf 35000€ betitelt hat.

das entspricht 62,86 % teilentgeltlichkeit

Welche Werte sind in diesem
Beispiel relevant?

s.o.

berechnung:

VK x 62,86% ./. AK x 62,86% = bemessungsgrundlage x indiv. steuersatz

gruß inder

3 Like
#5

Das Heizöl, Einbauküche und die Rücklagen der Instandhaltungsrücklage sollten sowieso mit einzelnen Summen im Kaufvertrag aufgeführt sein, damit der Käufer auf diese Beträge keine Grunderwerbsteuer bezahlen muss.
Ob diese Positionen den Gewinn schmälern, sollten Sie dierekt mit Ihrem Steuerberater besprechen.

MfG Roland Ritt

#6

Vielen Dank für die verständlichen Erklärungen. Eine weitere Frage hab ich da gleich noch.

Wenn nun aber kein Gutachten vorliegt, wie wird dann der Verkehrswert für die Wohnung ermittelt, den die Wohnung bei dem Übergang auf den Sohn hatte? Und wie ließe sich dieser vor dem Finanzamt beweisen?

#7

Auch hier vielen Dank für die verständliche Antwort.

#8

Dies ist dann vermutlich der Punkt den in so einem Fall der Steuerberater im Einzelfall betrachten müsste, so das man hier keine Antwort geben kann!?