… Beurkundung
Guten Tag,
wenn ein Haus verkauft wird ohne noterielle Beglaubigung,ist dieses Geschäft dann rechtsgültig ? Laut § 311 b BGB nein
Laut § 313 BGB ja, wenn es im Grundbuch festgehalten wird.
Was ist nun richtig?
Kann dieser Vertrag dann aus Formalen Gründen auch rückabgewickelt werden?
Vielen Dank schon mal im voraus
311b Abs.1, 2.Satz BGB
Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
Mir ist der Sinn deiner Frage nicht ganz klar. Du hast den passenden § im BGB zitiert, in dem genau deine Frage beantwortet wurde. Was möchtest du wissen?
vnA
Hallo,
wie in der anderen Antwort schon erwähnt, ist die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB zwingend. Grundsätzlich greift § 125 BGB und der Vertrag ist nichtig. Ein nichtiger Vertrag kann bspw. nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) rückabgewickelt werden.
§ 313 BGB ist eine Einrede und steht den Vertragsparteien unter anderen Voraussetzungen zur Verfügung. Eine nicht befolgte Formvorschrift ist hier fehl am Platze.
§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB sieht die Heilung des Formfehlers vor. Die Notwendigkeit der notariellen Beurkundung nach § 128 BGB, ist dann
obsolet.
Ich bin nun wirklich alles andere als ein Profi, allerdings denke ich dass du richtig liegst und formelle Beanstandungen wohl eher keinen Erfolg hätten.
Hallo,
wenn ein Haus verkauft wird ohne noterielle Beglaubigung,ist
dieses Geschäft dann rechtsgültig ? Laut § 311 b BGB nein
Laut § 313 BGB ja, wenn es im Grundbuch festgehalten wird.
Was wurde verkauft? Haus oder Grundstück? Du wohnst in Quedlinburg, spielt die Geschichte dort?
In den neuen Bundesländern gab es nach der Wende zahllose Häuser, die auf fremdem Grund und Boden standen. Mittlerweise dürften die meisten Fälle bereinigt sein. Möglicherweise muß altes DDR-Recht berücksichtigt werden.
Gruß
Jörg Zabel
311b Abs.1, 2.Satz BGB
Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird
seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die
Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
Mir ist der Sinn deiner Frage nicht ganz klar. Du hast den
passenden § im BGB zitiert, in dem genau deine Frage
beantwortet wurde. Was möchtest du wissen?
§ 311b behandelt den schuldrechtlichen Part.
§ 873, 925 BGB - die Einigung und Auflassung den dinglichen Part. Regelmäßig werden die Erklärungen jedoch in einer Urkunde erfasst, sodass die Trennung der beiden Erklärungen den meisten nicht bewusst ist.
Der zitierte Absatz des § 311b meint nur, dass die formgerechte Einhaltung des dinglichen Rechtsgeschäftes in Verbindung mit der Eintragung einen Formmangel hinsichtlich des schuldrechtlichen Teils heilt.
Leidet die Auflassung gem. § 925 BGB eines Formmangels (Gleichlautende Erklärungen der Vertragsparteien bei gleichzeitiger Anwesenheit beim Notar ohne Bedingung) dann heilt diesen Formmangel auch nicht die Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuch wäre unrichtig.
Alles klar?
ml.
Ok, klar.
Ich sehe warum ich nicht Jura studieren wollte.
Ich habe keine 2 Worte verstanden.
vnA
Hallo!
Für ein Grundstücksgeschäft brauchst Du einen Notar - is einfach so!
Den 313 kannste vergessen, weil Du keinen Grundbuchamtler finden wirst, der Dir ein Geschäft ohne notariellen Vertrag eintragen wird - das ist ne Vorschrift zur Gormalien-Korrektur von irgendwelchen Altfällen (Wende, Nachkriegszeit, was weiss ich)
Hab mal extra nachgefragt, ob man sich beim Kauf z.B. eines kleinen Wiesenschnispsels so die Notarkosten (80 EUR aufwärts, auch schon bei 1 qm) sparen könnte: iss nic…
cu kai
Ich sehe warum ich nicht Jura studieren wollte.
Ich habe keine 2 Worte verstanden.
Hm - nun Jura hät ´ich auch nicht studieren wollen 
. Ich versuchs nochmal.
Der Kaufvertrag braucht nicht unbedingt beurkundet worden sein soweit zumindest die Auflassung beurkundet wurde und dann die Eintragung im Grundbuch erfolgte. Gänzlich ohne Notar geht jedoch nichts.
ml.
Ich hatte mehr den Eindruck:
Wenn es irgendwie ins Grundbuch gekommen ist, dann gilt es auch. Aber ianal
vnA
Ganz so stimmt es nicht. Manche Institutionen wie Sparkassen und manche Behörden können auch ohne Notar Grundbucheinträge auslösen.
vnA
mit einem Gerichtsurteil kann ebenfalls die Übertragung eines Grundstücks/Hauses erfolgen - ohne Notar.
Mitarbeiter im Grundbuchamt die dies zum erstenmal sehen schicken dann den Betreffenden erstmal zur Überprüfung zum Rechtspfleger aber sofern alles richtig ausformuliert wurde gibts keine weiteren Probleme.
Grüße Bröselchen
Hallo!
ja stimmt, Flurbereinigungsverfahren sind z.B. auch solche Verfahren…
mir ging es bei meinem Beitrag um die „normalen“ Grundstücksgeschäfte zwischen Privatleuten, Firmen etc., also Kauf, Schenkung, Tausch usw… (ohne Behördenbeteiligung…)
für eben diese „Behördenverfahren“ (incl. Gericht usw.) gilt eben der BGB-Artikel, der die Formvorschrift „Notar“ ggf. heilt, wenn das im Grundbuch eingetragen ist…
cu kai
Hallo von-nix-Ahnung,
ich möchte mich bei Dir bedanken, da Du mir schon sehr weiter geholfen hast.
vlD
Hanna
Hallo Kai,
Deine Antworten klingen Logisch und sind für mich auch sehr hilfreich.
vlD
Hanna
mit einem Gerichtsurteil kann ebenfalls die Übertragung eines
Grundstücks/Hauses erfolgen - ohne Notar.
Wo hast du denn den Blödsinn her? Per Gerichtsurteil wird niemand eingetragen - ggf. aufgrund protokollierten Vergleiches, da auch hier die bedingungen der Auflassung vorliegen (bis auf den Notar). Aufgrund eines Urteils kann eine Partei lediglich dazu verurteilt werden die Auflassung zu erklären, bzw. wird die Willenserklärung ersetzt.
Die andere Partei muss dann jedoch zusammen mit diesem Urteil immer noch zu einem Notar und ihrerseits eine gleichlautende Erklärung abgeben.
Mitarbeiter im Grundbuchamt die dies zum erstenmal sehen
schicken dann den Betreffenden erstmal zur Überprüfung zum
Rechtspfleger aber sofern alles richtig ausformuliert wurde
gibts keine weiteren Probleme.
Aha, welche Mitarbeiter im Grundbuchamt? Die Personen die Grundbucheinträge - insbesondere die diese Eintragugen vornehmen sind immer Rechtspfleger! Mal abgesehen von Baden Bürtemberg…
ml.
Hallo mileslucis,
Deine Antworten sind sehr schön formuliert und ich muss zugeben, das mir diese Antworten bisher am besten gefallen und für mich sehr logisch klingen. Ich hatte zu allem Überfluss völlig übersehen, das es sich nicht nur um das Haus sondern auch auf dem Grund und Boden auf dem es steht handelt. Das es nun nur per Kaufvertrag überschrieben werden sollte,hätte mir klar sein müssen, das dieses garnicht funktionieren kann. Auf diesem Haus liegt dann noch eine Hypothek, was die Sache dann echtlich noch viel interssanter macht. Aber wie gesagt. Die Antworten von Dir, sind einfach cool, DANKE
protokollierten
Vergleiches, da auch hier die bedingungen der Auflassung
vorliegen (bis auf den Notar).
sorry, dann protokollierter Vergleich.
Und dann ist definitiv kein Notar nötig.
Das wüsste ich nämlich wäre eine der betroffenen Parteien beim Notar gewesen…
Aha, welche Mitarbeiter im Grundbuchamt? Die Personen die
Grundbucheinträge - insbesondere die diese Eintragugen
vornehmen sind immer Rechtspfleger! Mal abgesehen von Baden
Bürtemberg…
nein, die Rechtspfleger schauen sich wohl bestimmte Dinge an, die „Arbeit“ ausführen tun dann wohl andere.
Grüße Bröselchen