Hallo
Ich habe vor 10 Jahren ein Doppelhaus gebaut und jede hälfte vermietet.
Nun spiele ich mit dem Gedanken es zu verkaufen.
Was muß ich beachten, wenn ich es über einen Makler verkaufen will.
Oder verkaufe ich es besser privat?
Danke für ein paar Antowrten
gruss
bocomtex
Hallo,
Hallo
Ich habe vor 10 Jahren ein Doppelhaus gebaut und jede hälfte
vermietet.
Nun spiele ich mit dem Gedanken es zu verkaufen.
Was muß ich beachten, wenn ich es über einen Makler verkaufen
will.
das kommt z.B. darauf an, in welcher Region sich das Objekt befindet. Falls das Objekt in einer Großstadt liegt, dann würde ich darauf achten, dass tendenziell kein Exklusivvertrag aufgesetzt werden sollte, obwohl der größte Teil aller Makler ausschlißlich mit Exklusivverträgen arbeitet. Nicht exklusiv bedeutet, dass die Möglichkeit besteht, jeder Zeit über einen anderen Makler sowie privat zu verkaufen. Empfehlenswert ist ein Makler, der im Maklerverbund arbeitet (z.B. Ring dt. Makler) und Provisionsgeschäfte mit anderen Maklern vereinbart, sodass eine möglichst breite Streuung der Vermarktung erzielt werden kann.
Der Vorteil bei einem Exklusivvertrag ist, dass sich der Makler i.R. persönlich um die Vermarktung jedes einzelnen Objekts kümmert (im Gegensatz zu einer strategischen Vermarktung z.B. über Internetplattformen). Je kleiner der Makler ist, desto weniger Objekte betreut er, desto individueller ist i.R. effektiv die Betreuung.
Der Nachteil ist, das man über eine lange Zeit an den Makler gebunden ist. Desweiteren ist für den Verkäufer schwer einzuschätzen, wie „passend“ der Interessentenkreis ist, den der Makler aufbauen kann. Deshalb sollte man sich zunächst ein Bild machen, was für Objekte der Makler sonst noch anbietet und ob sich da mögliche Analogien (im Sinne dessen, ob die Immobilie in das Angebot des Maklers passt) zum eigenen Objekt zeigen.
Und es gibt natürlich überall Schlaftabletten… 
Es bietet sich vor allem in ländlichen Regionen ein sehr kleiner Makler an, der zwar mit einem Exklusivvertrag arbeitet, weil es seine Existenzgrundlage ist, das Haus sicher zu verkaufen (und nicht so schnell wie möglich, was natürlich die Existenzgrundlage eines Maklers mit nicht exklusiven Verträgen darstellt). Der Makler hängt sich dann mit Herzblut rein, da er quasi die Courtage eines jedes einzelnen Objekts, das er betreut, benötigt, um seine Unkosten zu decken. Anderswo geht das über die Masse, allerdings ist man frei von exklusiven vertraglichen Verwicklungen und kann jederzeit über einen anderen Makler verkaufen oder privat.
Oder verkaufe ich es besser privat?
Das ist zwar pauschal nicht zu beantworten, aber generell sollte man auf keinen Fall auf einen Makler verzichten. Die meisten Leute denken, dass sie keinen Makler brauchen, aber das ist ein ultimativer Trugschluss, der einfach darauf beruht, dass der Verkäufer keine Ahnung hat, was bei einem Verkauf einer Immobilie alles zu beachten ist. Im schlimmsten Fall kann ein Verkäufer durch einen Makler vom Ruin bewahrt werden (Mietnomaden, generell Menschen mit bösen Absichten, die eventuell bereits aufgefallen sind). Es gibt überall Interessenten mit schlechten Absichten und der Makler hat die nötige Erfahrung und ist darüber hinaus so etwas wie ein Puffer zwischen dem Markt und dem Verkäufer. Unseriöse Interessenten werden von einem Makler i.R. schon im vorn herein abgeschreckt bzw. ausgesondert.
Des Weiteren wollen viele Interessenten über einen Makler kaufen, da es einfach sicherer ist - du wirst das Objekt höchstwahrscheinlich ja auch über einen Makler gekauft haben.
Bei einem Privatverkauf kommt sehr viel auf einen Laien zu: Denn die Vorverhandlungen und Verhandlungen können und durchaus einige Monate beanspruchen und tun sie i.R. auch, was einem Privatier an die Substanz geht, sofern er überhaupt die Zeit aufbringen kann (z.B. für etliche Besichtigungen etc.). Der Makler steht direkt mit der Bank, dem Notar, den Behörden und vor allem mit den Interessenten in Kontakt, was für einen Privatier so nicht umsetzbar ist, da ganz einfach schon einmal die nötige Erfahrung fehlt. Der Makler erstellt ein professionelles Exposé und schickt diese den mehr oder weniger zahlreichen Interessenten zu und sorgt generell für eine möglichst breite Streuung der Publikationsmöglichkeiten des Objekts.
Was die Vermarktung selbst angeht, so ist es für einen Laien u.U. relativ schwer einzuschätzen, wie das Objekt überhaupt verkauft werden soll (einzelne Doppelhaushälften oder komplett), für wen das Objekt überhaupt geeignet ist, sowohl von der Nutzung als auch von den rechtlichen Rahmenbedingungen, wie etwa das Thema Eigenheimzulage. Die kommenden Veränderungen bei der Eigenheimzulage 2005 spricht u.U. für einen anderen Interessentenkreis wie das noch 2004 der Fall wäre.
Diese Beispiele sollten den Sinn eines Maklers verdeutlichen. Der einzige Grund, warum man ein Objekt privat verkaufen sollte, ist der, dass man sich erhofft die Courtage zu sparen. Allerdings kann durch eine falsche Vermarktung und falsche Verhandlungen eventuell sogar weniger Erlös zu erzielen sein als dies abzüglich der Coutage beim Verkauf über einen Makler der Fall wäre. Geht man bsw. schon mal grundsätzlich mit einem falschen Preis in den Markt kann, weil in der VB noch einen Spielraum von 10 bis 15 % einkalkuliert ist. Dies kann bsw. den Markt für das Objekt zerstören, weil bei der Neuerscheinung eines Objekts im Internet und in den Printmedien das meiste Interesse besteht. Geht man dann nach zwei (drei, vier) Wochen mit dem Preis runter, so sinkt das Interesse rapide und die Interessenten, die übrig bleiben, wollen dann natürlich weiter verhandeln, weil niemand zuviel bezahlen möchte und er ja schon gesehen hat, dass da noch Spielraum ist.
Es gibt also unendlich viele Gründe dafür über einen Makler und nicht privat zu verkaufen, die sich oftmals erst in der Materie selbst ergeben. Deshalb gibt es ja Makler…
Ich hoffe ich konnte ein klein wenig behilflich sein.
MfG
Marlon
P.S.: Jetzt freue ich mich schon auf Haue von den Exklusiven…
Guten Tag
Will nur Danke sagen für die ausführliche Erklärung.
Gruss
Günter