Schon mal die Variante „es bleibt wie es ist“ durchgerechnet?
Wenn es keinen wirklich plausiblen Grund dafür gibt, dass die Mutter die Wohnung bekommt, sollte man überlegen, ob man es nicht lässt.
Notar und Grundbuchamt kosten, was sie kosten - da ist nix zu drehen.
Drehen lässt sich an drei Stellen:
(1) Grunderwerbsteuer: Je weniger Deine Mutter für das Objekt bezahlt, desto niedriger fällt die Grunderwerbsteuer aus.
(2) Schenkungsteuer: Hier gilt ein Freibetrag von 100.000 Euro bei Schenkung von Sohn an Mutter.
(3) Einkommensteuer auf privates Veräußerungsgeschäft: Die fällt an auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem Preis, zu dem das Objekt veräußert wird und dem Restbuchwert (Anschaffungskosten, komplett mit Notar, Grundbuchgebühren und allem Pipapo, abzüglich der Abschreibungen, die während der Vermietung geltend gemacht worden sind).
Vorgabe ist, dass der Kaufpreis mindestens 27.000 € (= Übernahme der Restschuld) plus X (X wird durch die Bank bestimmt, die da mitspielen soll) betragen muss. Ich schätze mal ungefähr 30.000 €.
Wenn der Kaufpreis grade in dieser mindestens notwendigen Höhe vereinbart wird, kostet das keine Einkommensteuer, keine Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer nur auf die 30.000 €, die die Bude kostet. Das ist die Gestaltung mit der insgesamt niedrigsten Belastung an Steuern.
Die Steuerkosten kannst Du lein bisschen minimieren, indem Du den Kaufvertrag auf einen Gesamtpreis festsetzt. Darin aber eine Summe von X als darin enthalten für mobile Bestandselemente der Wohnung wie Einbauküche, installierte Geräte wie Herd, Waschmaschine etc., Beleuchtung ebenfalls bezifferst.
Das macht nicht viel aus, bei einer vergleichsweise kleinen Wohnung kann das aber schon was bei Grunderwerbssteuer bringen.
in einem Punkt ja: Der Verkehrswert hat für die Ermittlung eines Veräußerungsgewinns und auch für die Grunderwerbsteuer keine Bedeutung.
Nur für die Gebühren (Notar, Grundbuch) spielt er eine Rolle, und diese Beträge sind einmal nicht besonders hoch und vor allem nicht durch Gestaltungen wegzukriegen.
Was sich mit einem niedrigen Kaufpreis wegkriegen lässt, ist die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte und die Schenkungsteuer, und die Grunderwerbsteuer lässt sich damit senken.
Frage mich, ob dort überhaupt die Grundwerwerbsteuer zu tragen kommt, da eine Verwandtschaft in „Gerader Linie“ besteht, oder liebe ich mit dieser Annhame falsch?