Verkauf oder Schenkung einer Eigentumswohnung an die eigenen Eltern

Geld & Sparen Steuern
#1

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe im Jahr 2012 eine Eigentumswohnung (in berlin, 59qm,KP 64.000€) erworben.
Heutiger Wert liegt bei Ca.110.000€

Seit 2012 wohnen meine Eltern zur Miete drin. Die Vermietung habe ich Ca. 40% unterhalb der ortsüblichenmietpreises angesetzt.

Die Wohnung habe ich finanziert und es besteht eine Restschuld iHv 27.000€.

Nun möchte ich diese Wohnung meiner Mutter überschreiben. Sie zahlt dann den Kredit mit einer einmal Zahlung ab.

Ich möchte bei der Übergabe die anfallenden Steuerkosten und notarkosten für meine Mutter und für mich minimieren.

Sollte ich das Haus als a) Schenkung übergeben an meine Mutter oder sollte besser ein b) Verkauf stattfinden.

Falls Variante a) mit welchen Kosten müssten wir rechnen? Wie wird der Wert der Wohnung ermittelt?

Falls b) welchen Preis sollte ich ansetzten, damit die Kosten für uns beide minimal bleiben.

wie kann ich die Kosten vorab berechnen und gegenüberstellen.

Ich bitte um Ihre Unterstützung.

#2

Eine Abtretung dürfte die günstigste Version sein.
Lesen: https://www.grundbuch.de/grundbuch-kosten-sparen.html ramses90

#3

Warum dies? Das dürfte nicht günstiger sein, da dort ein Vorfälligkeitsentschädigung entsteht. oder hatte das Darlehn nur 5 Jahre laufzeit?

#4

Das jetzige Darlehen hat eine Laufzeit von 10 Jahren.

Meine Mutter würde ein neues Darlehen iHv der restsumme aufnehmen.

Wichtig ist für mich dass im Grundbuch am Ende meine Mutter als Eigentümerin steht.
Und dabei die Kosten minimal zu halten.

#5

Entsteht hier ein Eigentümerwechsel ?

#6

Hallo,

Schon mal die Variante „es bleibt wie es ist“ durchgerechnet?
Wenn es keinen wirklich plausiblen Grund dafür gibt, dass die Mutter die Wohnung bekommt, sollte man überlegen, ob man es nicht lässt.

Gruß
Jörg Zabel

#7

Überflüssiges Kommentar.

#8

Gerne immer wieder.

1 Like
#9

Servus,

Notar und Grundbuchamt kosten, was sie kosten - da ist nix zu drehen.

Drehen lässt sich an drei Stellen:

(1) Grunderwerbsteuer: Je weniger Deine Mutter für das Objekt bezahlt, desto niedriger fällt die Grunderwerbsteuer aus.

(2) Schenkungsteuer: Hier gilt ein Freibetrag von 100.000 Euro bei Schenkung von Sohn an Mutter.

(3) Einkommensteuer auf privates Veräußerungsgeschäft: Die fällt an auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem Preis, zu dem das Objekt veräußert wird und dem Restbuchwert (Anschaffungskosten, komplett mit Notar, Grundbuchgebühren und allem Pipapo, abzüglich der Abschreibungen, die während der Vermietung geltend gemacht worden sind).

Vorgabe ist, dass der Kaufpreis mindestens 27.000 € (= Übernahme der Restschuld) plus X (X wird durch die Bank bestimmt, die da mitspielen soll) betragen muss. Ich schätze mal ungefähr 30.000 €.

Wenn der Kaufpreis grade in dieser mindestens notwendigen Höhe vereinbart wird, kostet das keine Einkommensteuer, keine Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer nur auf die 30.000 €, die die Bude kostet. Das ist die Gestaltung mit der insgesamt niedrigsten Belastung an Steuern.

Schöne Grüße

MM

#10

Die Steuerkosten kannst Du lein bisschen minimieren, indem Du den Kaufvertrag auf einen Gesamtpreis festsetzt. Darin aber eine Summe von X als darin enthalten für mobile Bestandselemente der Wohnung wie Einbauküche, installierte Geräte wie Herd, Waschmaschine etc., Beleuchtung ebenfalls bezifferst.
Das macht nicht viel aus, bei einer vergleichsweise kleinen Wohnung kann das aber schon was bei Grunderwerbssteuer bringen.

#11

Hallo, Danke für deine Antwort.

An die Variante Verkaufspreis 30.000 € habe ich auch schon gedacht.

Allerdings wird das Finanzamt den Wert selber ermitteln und wahrscheinlich auf einen Verkehrswert über 65.000 € kommen.

Auch der Notar wird den Wert bei ermitteln, damit er sein Honorar nicht auf die 30.000€ ansetzt sonder auf den Marktwert zB 65.000€

Liege ich hiermit falsch ??

#12

Servus,

in einem Punkt ja: Der Verkehrswert hat für die Ermittlung eines Veräußerungsgewinns und auch für die Grunderwerbsteuer keine Bedeutung.

Nur für die Gebühren (Notar, Grundbuch) spielt er eine Rolle, und diese Beträge sind einmal nicht besonders hoch und vor allem nicht durch Gestaltungen wegzukriegen.

Was sich mit einem niedrigen Kaufpreis wegkriegen lässt, ist die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte und die Schenkungsteuer, und die Grunderwerbsteuer lässt sich damit senken.

Weniger wird wohl kaum hinzukriegen sein.

Schöne Grüße

MM

#13

Frage mich, ob dort überhaupt die Grundwerwerbsteuer zu tragen kommt, da eine Verwandtschaft in „Gerader Linie“ besteht, oder liebe ich mit dieser Annhame falsch?

siehe 6

https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html

#14

Ja richtig - vergiss die Grunderwerbsteuer.

Das verbessert die Aussichten bei der relativ einfachen Gestaltung „Verkauf für ca. 30 k€“.

Schöne Grüße

MM