Ich habe Ende Dezember 2011 erfahren, dass meine Großmutter Anfang 2011 und kurz nach dem Tod Ihres Mannes unser Familienhaus verkauft hat. In diesem Haus leben heute außer ihr noch Ihre beiden Kinder, meine Mutter und Ihr Bruder.
Mein Großvater hat sich bis zu seinem Tod alleinig um des Erhaltes des Hauses und die Buchhaltung gekümmert, weder seine Frau noch seine Kinder haben damit etwas zu tun gehabt. Meine Mutter hat sich mit dem Verkauf bereit erklärt ohne über Alternativen oder Konsequenzen nachzudenken. Ich habe Sie Ende Januar um einen Besuch gebeten, und wir sind Schritt für Schritt alles durchgegangen. Fazit ist, dass Sie eine Mietwohnung fast das Doppelte kosten würde, als der Unterhalt des Hauses (was sie sich mit Ihrer kleinen Rente kaum leisten kann). Dazu kommt, dass der Markt in dem Ort (2000 Einwohner) sehr klein ist und auch wenige im Umkreis angeboten werden, die meisten Wohnungen in Siedlungen. Sie möchte nun alles daran setzten, das Haus wiederzubekommen.
Meine Großmutter hat erklärt, sie habe ‚alles vor Ihrem eigenen Tod regeln wollen’, dachte, keiner ‚will das Haus haben’ und hat von sich aus vorgeschlagen, den Kauf rückgängig zu machen.
Der Vertrag, den ich noch nicht im Detail durchgegangen bin, besagt, dass meine Großmutter im Haus lebenslanges Wohnrecht hat. Nach ihrem Tod haben beide Kinder 6 zusätzliche Monate Wohnrecht, und müssen dann ausziehen.
Kann ich z.B. ein Filialrecht geltend machen, da ich als Enkelin Vorrang vor einem Außenstehenden Dritte, Käufer habe?
Kann meine Mutter geltend machen, sie werde um einen Teil Ihres Erbes gebracht, da nur der Käufer einen Gutschter zur Einschätzung des Hauses eingebracht hat, jedoch kein ‚Gegen-Gutachter’ von Seiten meiner Großmutter aus das Haus auf einen höheren Wert eingeschätzt hat?
Hilft es, wenn meine Großmutter schriftlich und im Beisein eines beglaubigten Zeugens darlegt, sie möchte das Haus an mich verkaufen, den Kaufvertrag rückgängig machen, da Sie nicht wusste, dass wir das Haus behalten möchten? Wenn, ja, welche weiteren Gründe könnte Sie angeben?
Vielen Dank an alle im voraus!
Sehr geehrter Fragesteller,
eine verbindliche Auskunft ohne Kenntnis der Details ist nicht möglich und könnte nur bei Erteilung eines Mandats erfolgen.
Folgende generelle Überlegungen:
Wenn der notarielle (das ist Wirksamkeitsvoraussetzung) Kaufvertrag keine Rücktrittsmöglichkeiten vorsieht, gibt es außer einer einvernehmlichen Einigung mit dem Käufer (die er sich bezahlen lassen wird, die Nebenkosten gingen ohnehin zu Ihren Lasten) nur geringe Chancen für eine Anfechtung des Kaufvertrages:
grobe Täuschung
sittenwidriges Mißverhältnis von Preis und Wert
vermutlich scheidet Mangel in der Geschäftsfähigkeit Ihrer Großmutter aus
. Formfehler (z. B. nicht alles notwendige notariell beurkundet) im Vertrag sind wenig wahrscheinlich.
Alle anderen Überlegungen, die Sie anführen sind für den Kaufvertrag unerheblich bzw. evtl. Rechte eines Erben müßte der gegen die Großmutter geltend machen.
Insgesamt also schlechte Aussichten. Tut mir leid, man hätte sich halt frühzeitiger mit der Oma über Erbschaftsfragen verständigen sollen.
Guten Abend wünscht RA Streich
hallo home 72
ich denke der sachverhalt ist so kompliziert, das nur ein anwalt hier wirklich rechtlich halzbares sagen kann.
meine persönliche meinung ist allerdings das hier mit rückabwicklung nix zu machen ist. vielleicht ist der rückkauf möglich.allerdings dann zuzüglich entstandener kosten für den käufer. muss man reden. wenn deine mutter einen mietvertrag bei deiner großmutter hat sieht es anders aus. nicht mit rückabwicklung aber mit dem verbleib im haus.denn kauf bricht nicht miete. aber wie geschrieben alles kompliziert da kann nur der anwalt helfen. sorry wünsch dir viel erfolg
Es stehen mir also nur wenige Möglichkeiten offen:
das Gespräch mit dem Käufer um eine einvernehmliche Einigung zu suchen, nachdem ich eventuell mit
einem Anwalt ein Rückkaufangebot erstellt habe
von einem Sachverständigen eine Wertermittlung
durchführen lassen, um festzustellen, ob ein sittenwidriges Missverhältnis von Preis und Wert vorliegt.
Würde es helfen, zu dem Gespräch mit dem Käufer ein
schriftliches Rückkaufangebot durch meine Oma einzubringen
mit der Erklärung, dass sie beim Verkauf nicht wusste,
dass sich jemand aus der Familie für das Haus
interessiert? (Dies ist übrigens der Vorschlag meiner Grossmutter)
Es stehen mir also nur wenige Möglichkeiten offen:
das Gespräch mit dem Käufer um eine einvernehmliche Einigung zu suchen, nachdem ich eventuell mit
einem Anwalt ein Rückkaufangebot erstellt habe
von einem Sachverständigen eine Wertermittlung
durchführen lassen, um festzustellen, ob ein sittenwidriges Missverhältnis von Preis und Wert vorliegt.
Würde es helfen, zu dem Gespräch mit dem Käufer ein
schriftliches Rückkaufangebot durch meine Oma einzubringen
mit der Erklärung, dass sie beim Verkauf nicht wusste,
dass sich jemand aus der Familie für das Haus
interessiert? (Dies ist übrigens der Vorschlag meiner Grossmutter)
Man kann es probieren, sicher wird es nicht schaden, vielleicht, wenn der Käufer nicht ein ganz herzloser und abgebrühter ist, läßt er sich darauf ein. Bessere Möglichkeiten hätten Sie, wenn es wirklich ein krasses Mißverhältnis zwischen Wert des Hauses und Kaufpreis gegeben haben sollte. Ich wünsche Ihnen Erfolg Mit freundlichen Grüßen RA Streich
Könnten Sie mir sagen wer Recht hätte, ein schriftliches Dokument meiner Oma zu beglaubigen, ein Anwalt, Notar oder kann es eine neutrale Person/ ausserhalb der Familie sein?
Kann ich ein solches Schriftstück aufsetzten (meine Oma schreibt nicht mehr so gut) und sie unterschreibt es in Gegenwart dieser 'offiziellen Person?
Ich denke es wäre zweckmässig, einen Anwalt bei dem Gespräch dabeizuhaben, leider habe ich die Befürchtung, dass ein Anwalt aus dem näheren Ortkreis eventuell nicht ‚neutral‘ ist: bei dem Käufer handelt es sich um einen Betrieb, der schon mehr als den halben Ort aufgekauft hat, und der viele Arbeitsplätze geschaffen hat - wüssten Sie Rat?
Da ich annehme, daß Oma nicht am Gespräch teilnehmen kann oder will, ist es sinnvollo, die Erklärung vor einem Notar zu unterschreiben, der die Unterschrift beglaubigt.Ob es gut ist, gleich im ersten Gespräch einen RA mitzunehmen weiß ich nicht, mitunter verhärtet es die Fronten. Wenn man zu einem - wie auch immer - Ergebnis kommt, sollte das als Protokoll schriftlich festgehalten werden, auf dem vielleicht in der Folgezeit anzusetzen ist. Ich kann auch nicht einschätzen, wie wichtig das Objekt für den Käufer ist (oder geht es dem weniger um das Haus sondern mehr um das Land oder ist das ein Immobilienhai?
Mit freundlichen Grüßen RA Streich
Sie haben recht, es ist vielleicht zu überdenken ob ein RA beim ersten Gespräch dabeisein sollte.
Auf der ‚Pro‘ Seite würde mir dieser jedoch moralischen Halt bieten und gleichzeitig wäre das Gespräch ‚festgehalten‘ - als Alternative bietet sich vielleicht eine Aufzeichnung des Gesprächs an, aber ich weiss nicht, ob so etwas gängig ist.
Ich weiss ebenfalls nicht, wie ich alleine ein Preisangebot für einen Rückkauf ausarbeiten kann -
das gleiche gilt für die Überprüfung des Kaufvertrages. Ist dies per Internet machbar?
Könnte man einen RA für diese konkreten ‚Aktionen‘ mandatieren?
Ich hätte noch zusätzliche Fragen:
wenn ein Notar die Erklärung meiner Oma unterschreiben soll, kann ich diesen zu einem Hausbesuch bestellen?
ich würde gerne, dass der Notar eher mit mir oder meiner Mutter in Verbindung bleibt, ich fürchte, bei einem Rückruf seinerseits an meine Oma verzettelt diese sich (erinnert sich nicht mehr an einen Termin o.ä), daher die Frage: ist der Notar mir verbunden oder meiner Oma, wenn ich den Termin ausmache?
Um ein eventuelles Missverhältnis zwischen Wert und Kaufpreis festzustellen, an welche Art Sachverständigen müsste ich mich wenden?
Was das Gespräch mit dem Käufer allgemein angeht, ist nicht einmal sicher, dass ich mit diesem direkt verhandeln kann - es handelt sich wie gesagt um ein grösseres Unternehmen, und ich fürchte, diese Gespräch wird von seinem eignen Rechtsanwalt plus eventuell seinem eigenen Vertreter oder Untersetzten geführt werden.
Ich möchte mich ebenfalls noch einmal für Ihre Antworten bedanken. Diese sind mir wertvoll, da ich im Ausland lebe und nicht ‚so einfach mal‘ bei einem RA oder Notar vobeigehen und rechtlichen Aufschluss erhalten kann.
Hallo Home72,
wegen Abwesenheitr erst jetzt meine Antwort möglich:
a) wenn ich der Käufer wäre, dann müsste das Rückkaufangebot schon sehr überzeugend sein und soviel Verlust willst du sicherlich nicht hinnehmen;
b) die Erklärung deiner Großmutter wird da vermutlich auch wenig helfen;
c) sittenwidriges Missvehältnis von Preis und Wert: Klingt für mich als sei(verzeih bitte) deine Großmutter so dement, dass sie nicht erkennen konnte, dass hier eklatantes MIssverhältniss besteht. Lass dich da beraten, für mich sieht das so aus, als dass man deine Grossmutter nachträglich entmündigen müsste um das rückabzuwickeln. Es steht aber immer noch der Notar davor, denn der hat sich ja bei Vertragsunterzeichnung von dem geistigen Zustand deiner Großmutter überzeugt.
Also ich persönlich würde das Gespräch mit dem Käufer privat suchen und wenn der nicht zurück verkaufen will mich fürchterlich ärgern. Hätte man mal früher mit Oma über das Interesse gesprochen …
Tut mir leid, das mir nix positiveres für Euch einfällt.
MfG