Hallo,
wir spielen mit dem Gedanken eine Eigentumswohnung zu verkaufen. Allerdings haben wir keine Idee, was es dabei alle szu beachten gibt, z.B. sollte man einen Makler damit beauftragen um sich Stress zu sparen? Was kostet der? Woher weiss ich wieviel die ETW wert ist? Soll ich alles privat organisieren?
Vielleicht hat hier jemand ein paar Tips oder kann mir Links nennen, die sich mit diesem Thema beschäftigen?
Viele Grüße, Robert
HI Robert,
keine Ahnung, wieviel die Wohnung ungefähr wert sein könnte? Vielleicht hilft es, einfach mal in die Zeitung zu schauen, um eine ungefähre Vorstellung zu bekommen. Vielleicht ist eine andere Wohnung in eurem Haus in letzter Zeit verkauft worden?
Früher hätte ich immer geraten, die Wohnung privat zu verkaufen, auch wenn es meistens üblich ist, dass der Käufer die Maklerprovision übernimmt. Wir haben aber gerade unser Haus verkauft (über Makler) und dabei die Erfahrung gemacht, dass viele potentielle Käufer sich anscheinend sicherer fühlen, wenn ein Makler mit im Spiel ist. Anders lässt sich nicht erklären, warum sich auf Makleranzeigen ca. 3mal mehr Leute gemeldet haben, als auf unsere privaten Anzeigen. Der Makler kann natürlich Hilfestellung bezüglich des Preises geben, da er die regionalen Preise kennt.
Man kann es auch zunächst selbst probieren, und bei Nichterfolg dann einen Makler einschalten. Im Moment läuft ja nicht viel auf dem Immobilienmarkt, d.h. die Käufer rennen einem nicht gerade die Bude ein (trotz niedriger Zinsen), das kann ich nur zu gut bestätigen. Vielleicht können echte Experten auch einen Rat geben, ob es vielleicht sinnvoll ist, noch 1-2 Jahre mit dem Verkauf zu warten. Dazu müsste man aber auch sicherlich Lage und Eckdaten der Wohnung kennen.
Gruß
Jeanny
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Hallihallo
Beim Kauf über einen Makler werden die Maklergebühren vom Käufer getragen. Wenn also der Makler von dir Geld haben möchte, gehe zum nächsten.
Nachteil beim Makler ist, dass du dich i.d.R. für 6 Monate an ihn bindest. D.h. Wenn du einen Käufer findest, bekommt er auch ne Provi. (3% netto)
Bezüglich einer Preisermittlung kann ich nur davor abraten, auf einen Makler zu hören. Der ist ja daran interessiert, die Immobilie zu verkaufen. Höre dir mehrere an und mach dann einen Aufschlag. Gute Preisvergleiche findet Ihr auch in der Tageszeitung.
Gruß Marco
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Hallihallo
Beim Kauf über einen Makler werden die Maklergebühren vom
Käufer getragen. Wenn also der Makler von dir Geld haben
möchte, gehe zum nächsten.
Korrekt!
Nachteil beim Makler ist, dass du dich i.d.R. für 6 Monate an
ihn bindest.
Das stimmt so nicht, man kann Verträge auch für geringere Laufzeiten ab 1 Monat abschließen (sollte man auch!!). Außerdem gibt es verschiedene Vertragsarten. Abweichend vom Alleinverkaufsrecht des Maklers kann man auch vereinbaren, dass das Objekt während des Maklervertrages weiterhin auch privat verkauft werden kann (natürlich nicht an Interessenten, die durch den Makler beschafft wurden, logisch). Makler machen das zwar nicht gern, klar, die Möglichkeit besteht aber!
D.h. Wenn du einen Käufer findest, bekommt er
auch ne Provi. (3% netto)
Bezüglich einer Preisermittlung kann ich nur davor abraten,
auf einen Makler zu hören. Der ist ja daran interessiert, die
Immobilie zu verkaufen.
Logisch will er verkaufen, ABER: je höher der Verkaufspreis, desto höher auch seine Provision!!
Hallo,
in der heutigen Tageszeitung war ein interessanter Artikel, wie man den Wert seiner Eigentumswohnung berechnen kann:
übliche qm-Miete (kalt) x qm x 12
Bei uns sei ein Wert zwischen 20 und 25 üblich. Schwankungen ergeben sich natürlich aus besonders schlechter Lage oder extremer Vernachlässigung etc.
Wie weit sich das übertragen läßt, weiß ich nicht, aber ich denke, anhand der Miete (die man ja aus entsprechenden Vermietungsanzeigen ersehen kann), sollte das schon irgendwie passen.
Grüße
Wendy
Logisch will er verkaufen, ABER: je höher der Verkaufspreis,
desto höher auch seine Provision!!
ich habe schon beim makler gearbeitet. Was ist denn besser? Schnell garantiert 10 000 Euro verdienen oder in 3 Monaten 12000 Euro? Die dann in 3 Monaten auch nicht garantiert sind.
Immomakler ist ein schnelles Geschäft und in der Regel hat der Makler auch Listen mit Interessenten bzw. Preisvorstellungen.
Gruß Marco
Hallo,
wir spielen mit dem Gedanken eine Eigentumswohnung zu
verkaufen. Allerdings haben wir keine Idee, was es dabei alle
szu beachten gibt, z.B. sollte man einen Makler damit
beauftragen um sich Stress zu sparen? Was kostet der? Woher
weiss ich wieviel die ETW wert ist? Soll ich alles privat
organisieren?
Die Maklerkosten gehen vom Erlös des Verkäufers runter - denn für den Käufer zählt logischerweise immer die letztendlich zu zahlenden Gesamtkosten (incl. Makler, incl. Notar, incl. Grunderwerbssteuer) Die hin und wieder gehörte Verkäufermeinung „Ich nehme einen Makler, den bezahlt sowieso der Käufer“ ist Quatsch.
Wenn du es auf die Reihe bekommst, selber Anzeigen zu schalten und einige Wochenenden mit Besichtigungsterminen verbringen willst und kannst, bringt das bares Geld -
wenn nicht, muss halt ein Makler ran - die Courtage beträgt in Großstädten bis 5,25% + MwSt. vom Kaufpreis.
Die Ermittlung eines hohen, aber möglichen Kaufpreis ist schwieriger (wird aber durch einen Makler auch nicht leichter!)
Nach unten hin kann man den Preis über eine Art groben Ertragswert abschätzen. Wieviel Nettomiete würde die Wohnung bringen, (Idee: Mietspiegel + 10%). Vom Betrag die nicht umlagefähigen, monatlichen Kosten abziehen (Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage - Zahlen stehen in der letzten Wohngeldabrechnung). Damit kannst du ausrechnen, wieviel Geld du mit diesen Ertrag finanzieren kannst. Das ist dann die absolut unterste Grenze, unter der ein Verkauf (unter normalen Bedingungen) unklug wäre.
Nach oben hin begrenzt man den Preis m.E. am besten, indem man Inserate von Wohnungen vergleichbarer Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr zum Maßstab nimmt. Man darf hierbei nicht aus dem Auge verlieren, dass in der Zeitung natürlich auch nur Wunschpreise stehen. Was dann letzendlich wirklich im Einzelfall bezahlt wird, erfährt man nicht.
Am Anfang sollte man ruhig mutig einen höheren Preis fordern, billiger werden und sich runterhandeln lassen, kann man immer.
Vielleicht hat hier jemand ein paar Tips oder kann mir Links
nennen, die sich mit diesem Thema beschäftigen?Viele Grüße, Robert
Hi Norbert,
Die hin und wieder gehörte
Verkäufermeinung „Ich nehme einen Makler, den bezahlt sowieso
der Käufer“ ist Quatsch.
Wir haben bedingt durch Erbschaften inzwischen zwei Häuser verkauft und keine müde Mark dafür bezahlt! Bei Makler die das wollten haben wir ganz einfach das Büro verlassen.
Gandalf
So war das nicht gemeint 
))))
Er meinte,dass eure Käufer Kaufpreis+Maklerprovision+Notar,etc. gezahlt haben.
Ihr habt bekommen:Kaufpreis.
Wenn man selbst Hand angelegt hätte, hätte man theoretisch Kaufpreis+Maklerprovison als Verkäufer bekommen, da der Endpreis für den Käufer ja so oder so gleich wären und ihr die Marge vom Makler selbst eingesackt hättet…
Grüsse,Sven.
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Hallo Robert ,
es gibt für den Einsatz eines Maklers ,wie für alles im Leben , Pro und Contra. Meine persönliche Einschätzung :
von 10 Maklern sind nur 2 wirklich gut und seriös - da Makler keine geschütze Berufsbezeichnung ist kann sich jeder Makler nennen der nicht vorbestraft ist .( Gewerbeordnung § 34 c )
Grundsätzlich wird durch den Einsatz eines Maklers der finanzielle Aufwand für den Käufer um die Maklerprovision erhöht - und viele Käufer versuchen dann diese zusätzlichen Kosten vom Kaufpreis dem Käufer runterzuhandeln.
Der am Anfang geforderte Kaufpreis ist in den seltensten Fällen der Preis zu dem dann der Vertrag zustande kommt! - wichtig bei der Festlegung des Preises.
Du solltest unabhängig davon ,ob du mit Makler oder ohne verkaufen willst in jedem Fall eine eigene!!! realistische Preisvorstellung haben.
Dabei helfen unter anderem :
Vergleiche mit angebotenen Objekten in gleicher Lage und Ausstattung , Bj. etc. z.B. bei
http://www6.immobilienscout24.de/
http://www.planethome.com/
und in der regionalen Tagespresse - Kleinanzeigen
dann kann auch häufig der Hausverwalter der Eigentumswhg. Hinweise liefern , da bei jedem Verkauf der Verwalter formal zustimmen muß , d.h. er hat den direkten Vergleich zu den erzielten Preisen von andern verkauften Wohnungen im gleichen Haus - wobei es schon im gleichen Haus Unterschiede gibt ob die Whg. im EG liegt oder im Dach .
und es gibt auch noch einen Gutachterausschuß für Grundstücke und Immobiien bei der Stadtverwaltung wo man Informationen bekommt.
Ergo - eine realistische Einschätzung aus verschieden Blickwinkeln brauchst Du immer , dann kann man sich überlegen ob man die Anzeigen selber schaltet und Besichtigungen durchführt oder einen Makler beauftragt .
Die Frage ist unter anderm auch ob überhaupt zur Zeit die Situation günstig ist um Immobilien zu verkaufen bzw. ob die gleiche Wohnung z.B. in zwei Jahren erheblich mehr Wert sein könnte ( oder sogar weniger ?? )
Wer weiss das schon ?
Gruß
HC
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Verwalter Zustimmung beim Verkauf
Hallo Heiner,
… dann kann auch häufig der Hausverwalter der Eigentumswhg.
Hinweise liefern , da bei jedem Verkauf der Verwalter formal
zustimmen muß …
das stimmt so nicht ganz.
Je nach Regelung innerhalb der Teilungserklärung und/oder auf Beschluß der Eigentümerversammlung kann eine Zustimmung zum Verkauf vom Verwalter nötig sein oder nicht.
Grundsätzlich kann ein Verwalter allerdings den Verkauf der Wohnung (oder auch anderer Immobilie) nicht verhindern.
Die Zustimmung wird ja deshalb vom Verwalter erforderlich, weil damit abgeprüft werden soll, ob ausstehende Wohngeldzahlungen oder andere Zahlungen an die Gemeinschaft noch zu leisten sind, bevor sich der Eigentümer unter Hinterlassung seiner „Schulden“ aus dem Staub macht.
Ein Hausverwalter allerdings, der seine Eigentümer zugesteht, daß sie Rechnungen zu Ungunsten der Gemeinschaft nicht bezahlen, ist ein schlechter Verwalter.
Hier der Tip den ich mal von einem Profi bekommen habe:
„Nach der 3. Mahnung gehts ab zum Amtsgericht und es wird auf die Wohnung des Schuldners in Höhe der Schulden die Eintragung einer Sicherungshypothek ins Grundbuch beantragt. Du solltest mal sehen, in welcher Geschwindigkeit dann gezahlt wird.“
Danke für Deine Aufmerksamkeit
Klaus
Hallo Heiner,
… dann kann auch häufig der Hausverwalter der Eigentumswhg.
Hinweise liefern , da bei jedem Verkauf der Verwalter formal
zustimmen muß …das stimmt so nicht ganz.
Je nach Regelung innerhalb der Teilungserklärung und/oder auf
Beschluß der Eigentümerversammlung kann eine Zustimmung zum
Verkauf vom Verwalter nötig sein oder nicht.Grundsätzlich kann ein Verwalter allerdings den Verkauf der
Wohnung (oder auch anderer Immobilie) nicht verhindern.
Hallo Klaus ,
der Hinweis auf den Verwalter erfogte auch im Kontext zur Preisfindung / Wertermittlung für eine Eigentumswhohnung - es ging nicht um die „formale Zustimmung“ - also eine Formalie die wie Du richtig weißt den Verkauf nicht verhindern kann .
Wäre Dein Beitrag ein Schulaufsatz würde ich sagen : „Thema verfeht !!! - Bitte nochmal die Aufgabenstellung ansehen .“
Gruß
HC
Hi Sven,
Er meinte,dass eure Käufer
Kaufpreis+Maklerprovision+Notar,etc. gezahlt haben.Ihr habt bekommen:Kaufpreis.
Wenn man selbst Hand angelegt hätte, hätte man theoretisch
Kaufpreis+Maklerprovison als Verkäufer bekommen, da der
Endpreis für den Käufer ja so oder so gleich wären und ihr die
Marge vom Makler selbst eingesackt hättet…
wenn ich ein Haus verkaufen möchte und ich den Preis auf sagen wir 250.000 € festsetze, möchte ich das Geld kriegen, ob nun ein Makler dazwischen ist oder nicht. Es wird m.E. nur für den Käufer teurer, ob ein Makler eingeschaltet wurde oder nicht. Meine Kalkulation wäre nicht gewesen 250.000 € für mich mit und 257.500 € ohne Makler.
Gandalf
Auf die Details kommt es an!
HI Marco, du hast natürlich nicht unrecht. Vielleicht sind wir an einen wirklich guten Makler geraten, vielleicht war der von uns angesetzte Preis auch realistisch genug. Auf jeden Fall haben wir gute Erfahrungen gemacht, der Makler hat zumindest nicht versucht, den Preis zu drücken und uns den Eindruck vermittelt, konstruktiv mit uns zusammenzuarbeiten. Wir konnten auch kurzfristige monatsweise Verträge abschließen.
Bei der Preisverhandlung hat er uns trotz vorheriger Absprache noch mehrfach angerufen und unser OK eingeholt. Er hat uns die teilweise lästigen „NUR“-Gucker von Hals gehalten und das Haus schließlich an den richtigen Mann gebracht. Er hat sich auch zu unmöglichsten Zeiten zur Verfügung gestellt, so z.B. abends um 21:00 Uhr oder am Wochende. Was will ich mehr?
Es kommt auch wesentlich darauf an, wie die Nachfrage in der entsprechenden Region ist und wie sehr das Haus/Wohnung von der „Norm“ abweicht. Unser Haus war nunmal nicht normgerecht, sondern speziell mit relativ großer und offener Wohnfläche auf 2 Personen zugeschnitten. Da hat der Makler einfach mehr Möglichkeiten und kennt seine Interessenten und deren Wünsche!
Gruß
Jeanny
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Seh ich genauso!
Es hilft nämlich alles nix, wenn sich ohne Makler kein Käufer findet. Wir haben in demselben Wochenblatt ähnliche Anzeigen wie unser Makler geschaltet, trotzdem hatten wir wesentlich geringere Resonanz!!
Wir haben nun gerade so unser Limit als Kaufpreis bekommen und denken auch manchmal, es wäre schöner, wenn wir die Maklercourtage sozusagen dazu bekommen hätten. ABER: Der Käufer hat sich auf unsere eigene Anzeige nunmal nicht gemeldet (eine Anzeige wurde 1 Woche vor der Anzeige des Maklers geschaltet)! Da hilft die schöne Theorie leider nicht weiter. (Ich krieg da übrigens kein Geld für, wenn ich solche Aussagen mache und vor ca. 1 Jahr hätten mich keine 10 Pferde zu einem Makler bekommen)
Gruß
Jeanny
wenn ich ein Haus verkaufen möchte und ich den Preis auf sagen
wir 250.000 € festsetze, möchte ich das Geld kriegen, ob nun
ein Makler dazwischen ist oder nicht. Es wird m.E. nur für den
Käufer teurer, ob ein Makler eingeschaltet wurde oder nicht.
Meine Kalkulation wäre nicht gewesen 250.000 € für mich mit
und 257.500 € ohne Makler.Gandalf