Verkauf von noch nicht bezahlter Eigentumswohnung

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

im Dezember 2004 haben meine Frau und ich eine Eigentumswohnung gekauft. Ein Drittel haben wir aus Eigenkapital bezahlt und für den Rest einen Bankkredit aufgenommen. Gleichzeitig zum Wohnungskauf wurde ein Bausparvertrag abgeschlossen, der Mitte letzten Jahres den Bankkredit abgelöst hat. Es sind nun noch ca. 35.000 € zu zahlen (mit der Möglichkeit Sonderzahlungen zu leisten). Im Normalfall wäre die Abzahlung in ca. 4 Jahren fertig, die Zeit könnte aber durch ein paar Sonderzahlungen abgekürzt werden. In diesem Jahr (2011) erhalten wir auch zum letzten Mal die Eigenheimzulage ausbezahlt.

Nun ist es so, dass meine Firma bald umzieht und wir deshalb auch in die neue Stadt umziehen wollen, da sonst auf Dauer der Fahrtweg zu lange wird. Es geht zwar gerade so, aber ich möchte lieber nicht täglich fast 4 Stunden unterwegs sein. Außerdem wollen wir uns dort von dem Erlös der jetzigen Wohnung wieder eine neue Eigentumswohnung kaufen.
Die Eigentumswohnung muss also irgendwann verkauft werden, am liebsten natürlich schon bald um nicht 4 Jahre pendeln zu müssen. Ich glaube, dass wir das auch jetzt schon tun können, bevor wir den Bausparvertrag komplett bezahlt haben.

Meine Fragen:
-Wie läuft das ab, wenn wir eine Wohnung verkaufen, die noch nicht ganz bezahlt ist? Muss man in diesem Fall auch eine Art Vorfälligkeitsentschädigung zahlen oder gibt es das bei Bausparverträgen nicht?

-Und was müssen wir als Verkäufer und was muss der Käufer beachten?

-Was für Kosten entstehen uns dabei?

-Wie bekommt man es wohl am besten hin, dass man die alte Wohnung verkauft hat und dann lückenlos in die neue Wohnung einziehen kann? Das ist ja nicht so einfach wie bei Mietwohnungen.

-Ist es sinnvoll z.B. schon zwei Jahre vorher eine Wohnung mit dem Hinweis anzubieten: “Bezug möglich erst in ca. 2 Jahren”? Oder ist so etwas total unüblich? (Ich dachte eventuell an einen Kapitalanleger, der die Wohnung kauft und wir bleiben so lange als Mieter dort wohnen bis wir in der neuen Stadt wieder eine Eigentumswohnung gefunden haben.)

-Und gibt es irgendetwas zur Eigenheimzulage zu beachten? Muss man eventuell etwas zurückzahlen wenn man die Wohnung innerhalb einer bestimmten Zeit verkauft?

Vielen Dank für alle Antworten und viele Grüße

#2

Hallo,

grundsätzlich gibt es bei Bausparverträgen keine Vorfälligkeitsentschädigung. Jedoch werden Immobilien meistens durch eine Grundschuld besichert, das heißt, die Bausparkasse muss mit ins Boot geholt werden. Ist aber nicht schlimm, weil dort oft eine Immobilienmaklergesellschaft angegliedert ist, die eventuell sogar potentielle Käufer hat.
Rechtliche Auskünfte kann ich leider nicht erteilen.

Mit freundlichen Grüßen

Steffen

#3

Hallo Jürgen,
ich versuche mal all die Fragen zu beantworten:
Meines Wissens gibt es beim Baupparvertrag keine Vorfälligkeitsentschädigung, im Zweifel schau noch mal in deinem Tarif/Vertrag mit der BSK nach.
Dann finde heraus, ob die Grundschuld auf der Wohnung an die BSK abgetreten wurde. Die BSK gibt die Grundschuld frei, gegen Zahlung der Restschuld. Der neue Käufer kann die Grundschuld evtl. auch verwenden wenn sie dessen Bank akzeptiert, dann müsste sie an die Käuferbank abgetreten werden. (Ist billiger für beide Parteien). Die Kosten die ihr übernehmen müsst, sind mit Sicherheit die der Löschung der Grundschuld, falls erforderlich. Bei Abtretung an die Käuferbank bietet es sich an, die Kosten zu teilen (Käufer/Verkäufer).
Bezüglich der Notarkosten kann ich nur von den Gepflogenheiten in Baden-Württemberg sprechen. Dort bezahlt in der Regel der Käufer die Vertragskosten.
Bezüglich Umzug würde ich dazu raten, erst die alte Wohnung zu vekaufen, mit einem vernünftigen Übergabezeitraum von 2 oder 3 oder 4 Monaten.
Nach Kaufvertragsabschluss macht ihr euch auf die Suche in der neuen Stadt. Sucht parallel eine Mietwohnung und mietet diese, falls ihr nicht gleich was passendes zum Kauf findet, so dass ihr nicht in Zeitdruck kommt. Dann sucht in Ruhe weiter und zieht um, wenn ihr die neue Wohnung gekauft habt.
In eurem Fall müsst ihr weder Eigenheimzulage noch Spekulationssteuer bezahlen, da ihr Eigennutzer lange genug wart.
Hoffe das hilft für den Anfang.
LG Einstein

#4

Hallo Jürgen,

das Bauspardarlehen wird genau so gestellt wie ein anderes. Es ist also eine Vorfälligkeitsentschädigung bei früherer Ablösung zu zahlen.(Unter Berücksichtigung der Möglichkeit Sonderzahlungen zu leisten).Über die Höhe klärt die Bausparkasse auf.
Beim Verkauf brauchen sie bezüglich der Restschulden nur darauf achten, daß der Verkaufspreis höher als 35.000,-€ Restschuld ist. Die Ablösung bei der Bank veranlasst der Notar. Er sorgt auch für die Löschung im Anschluss. Sie brauchen sich also nicht kümmern.
Üblicherweise trägt der Käufer die Gesamtkosten für Notar und Grundbuchamt.

-Ist es sinnvoll z.B. schon zwei Jahre vorher eine Wohnung mit
dem Hinweis anzubieten: “Bezug möglich erst in ca. 2 Jahren”? nein, nicht praktikabel !

einen Kapitalanleger, der die Wohnung kauft und wir bleiben so
lange als Mieter dort wohnen bis wir in der neuen Stadt wieder
eine Eigentumswohnung gefunden haben. Ja, beste Lösung !

Die Eigenheimzulage müssen Sie nur anteilig zurückzahlen, wenn sie die letzte Auszahlung im März bekämen und vor Jahresende verkaufen.
Sollten sie ein Landesförderdarlehen bekommen haben und das Land durch Umzug verlassen, so müssten Sie dieses unter Umständen zurückzahlen.

#5

Wenn Sie sich einen neue Immobilie kaufen, können Sie den Bausparvertrag auf diese übernehmen und haben somit keine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Den genauen Ablauf können Sie bei Ihrer Bausparkasse erfragen.

Der Käufer übernimmt Ihre Wohnung lastenfrei, d.h. ohne Grundschulden. Die Kosten für die Lastenfreistellung müssen Sie tragen. Alle anderen Kosten trägt der Käufer.

Ein lückloser Übergang ist ohne eine Zwischenfinanzierung unwahrscheinlich, weil der Käufer Ihrer Wohnung erst bezahlt, wenn Sie diese übergeben können und dazu müssen Sie schon in Ihrer neuen Wohnung sein und diese bezahlt haben.
Diese sollten Sie mit Ihrer Bank besprechen.

Zu den Verkaufsmodalitäten sollten Sie sich mit einem ortsansässigen Immobilienmakler zusammensetzen und die Einzelheiten für den Verkauf besprechen. Der kann Sie am Besten beraten.

MfG Roland Ritt

#6

Hallo,
bei Verkauf einer Wohnung, die noch mit Darlehen belastet ist. gibt es mehrere Möglichkeiten.

  1. Das Darlehen wird durch den Kaufpreis getilgt der Rest wird an Euch ausgezahlt.(Kosten der Löschung fallen an)
    2.Das Darlehen wird für eine neue Wohnung übernommen und dann weiterbezahlt. (es entstehen neue Eintragungskosten ins Grundbuch)
    2a. das Darlehen kann auch gegen Guthabenabsicherung vorübergehend bei einer Bank „geparkt“ werden bis eine neue Wohnung gekauft wird. in beiden Fällen läuft die Belastung weiter.
  2. Der Käufer kann das Darlehen übernehmen. (Der Käufer hat die Eintragungskosten gespart.)

Die Eigenheimzulage könnte weiterlaufen, wenn 5 jahre um sind, aber bitte beim Finanzamt nachfragen.

Was man macht , erst verkaufen noch eine Zeit lang anmieten, dann neue kaufen oder umgekehrt ist abhängig von der Zeit. Ich denke, da sich alles nicht ideal verbinden lässt, dürften da schon Überschneidungen entstehen. Es muss ausprobiert werden. Sicher sollte der Verkauf der alten Wohnung rechtzeitig in die Wege geleitet werden, damit Doppelzahlungen vermieden werden

bei Bausparkassen fallen in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigungen an.
Gruß H

#7

Moin,

interessante Fragestellung - wobei ich vorausschicke, daß ich weder Jurist noch Steuerberater bin. Ich hoffe, dass Dir folgende Überlegungen dennoch hilfreich sind:

Bausparvertrag abgeschlossen, der Mitte letzten Jahres den
Bankkredit abgelöst hat. Es sind nun noch ca. 35.000 € zu
zahlen (mit der Möglichkeit Sonderzahlungen zu leisten). Im
Normalfall wäre die Abzahlung in ca. 4 Jahren fertig, die Zeit
könnte aber durch ein paar Sonderzahlungen abgekürzt werden.

Nun ist es so, dass meine Firma bald umzieht und wir deshalb
auch in die neue Stadt umziehen wollen, da sonst auf Dauer der
Fahrtweg zu lange wird.

Wohnung wieder eine neue Eigentumswohnung kaufen.
Die Eigentumswohnung muss also irgendwann verkauft werden, am
liebsten natürlich schon bald um nicht 4 Jahre pendeln zu
müssen. Ich glaube, dass wir das auch jetzt schon tun können,
bevor wir den Bausparvertrag komplett bezahlt haben.

Meine Fragen:
-Wie läuft das ab, wenn wir eine Wohnung verkaufen, die noch
nicht ganz bezahlt ist? Muss man in diesem Fall auch eine Art
Vorfälligkeitsentschädigung zahlen oder gibt es das bei
Bausparverträgen nicht?

Soweit ich weiß, ist das Modell der Bausparkassen darauf angelegt, möglichst rasch wieder die Bauspardarlehen zurückgezahlt zu bekommen (was gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung spräche). Genaueres hängt sicher von Deiner Bausparkasse bzw. Deinem Tarif ab, wobei Du im „Kleingedruckten“ fündig wirst.

Falls Du die neue Wohnung nicht aus Deinen Ersparnissen bezahlen kannst, kannst Du mit Zustimmung der Bausparkasse das Restdarlehen auf die neue Wohnung übertragen und so diese finanzieren. Somit ersparst Du Dir auf der einen Seite eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung und auf der anderen Seite die Suche nach einer neuen Finanzierung.

-Und was müssen wir als Verkäufer und was muss der Käufer
beachten?

Keine Besonderheiten gegenüber einer anderen Finanzierung.

-Was für Kosten entstehen uns dabei?

Meinst Du Kosten unabhängig von Deiner Finanzierungsform BSV? Inseratskosten, evt. Maklergebühr, Notar, Grunderwerbsteuer etc.

-Wie bekommt man es wohl am besten hin, dass man die alte
Wohnung verkauft hat und dann lückenlos in die neue Wohnung
einziehen kann? Das ist ja nicht so einfach wie bei
Mietwohnungen.

Stimmt! Es gibt leider kein Patentrezept.

-Ist es sinnvoll z.B. schon zwei Jahre vorher eine Wohnung mit
dem Hinweis anzubieten: “Bezug möglich erst in ca. 2 Jahren”?
Oder ist so etwas total unüblich?

Ist nicht unüblich, hatte ich auch schon. Allerdings würde ich mir gut überlegen, ob ich das schon so reinschreibe in eine Anzeige; dann hast Du weniger Interessenten. Ich halte es für besser, die ETW jetzt schon ganz normal anzubieten und dann im Erstkontakt darauf hinzuweisen, dass die ETW nicht sofort verfügbar ist. Falls der Käufer eine Wohnung nicht für den sofortigen Einzug sucht, müsst Ihr Euch nur noch auf Details einigen.

-Und gibt es irgendetwas zur Eigenheimzulage zu beachten? Muss
man eventuell etwas zurückzahlen wenn man die Wohnung
innerhalb einer bestimmten Zeit verkauft?

Keine Ahnung. Evt. geht das aus den Antragsunterlagen hervor.

Vielen Dank für alle Antworten und viele Grüße

Gruß vom Wolf

#8

Hallo,

zur Vorfälligkeitsentschädigung
diese ist grundsätzlich zu zahlen bei einer vorzeitigen Rückzahlung. Ob das im speziellen Fall Deines Bausparers zutrifft (Sonderzahlungsmöglichkeit) klärst Du am besten mit dem Bausparinstitut ab. Für den Notar benötigst Du den zu zahlenden Restbetrag zu Kaufpreisfälligkeitstermin sowieso.

zu beachten ist:
Im Kaufvertrag ist eine Regelung zu treffen, wonach ein bestimmter Teil des Kaufpreises (Restbetrag des Darlehens) direkt an das Bausparinstitut zu zahlen ist.

Kosten:
wie hoch die eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung ist, muss Dir das Bausparinstitut mitteilen.

Eigenheimzulage:
Eine Rückzahlung erfolgt nicht. Sie wird für jedes angefangene Jahr der Selbstnutzung bezahlt, auch wenn es nur 1 Tag war.

Verkauf schon jetzt:
Es ist sinnvoll bereits jetzt mit Verkaufsaktivitäten zu beginnen, insbesondere dann, wenn auf dem örtlichen Immobilienmarkt keine allzugroße Nachfrage besteht. Für den Käufer sollte aber möglichst klar sein, wann er die Eigentumswohnung beziehen kann. Wenn sich ein Kapitalanleger findet, wird der wohl kaum etwas dagegen haben, wenn Du gegen entsprechende Mietzahlung noch einige Zeit in der Wohnung verbleibst. Dann sind allerdings die Kündigungsfristen aus dem Mietrecht relevant. Ein lückenloser Umzug und Verkauf wird sich wohl eher nicht realisieren lassen.

#9

Hallo,

nicht ganz bezahlt ist? Muss man in diesem Fall auch eine Art
Vorfälligkeitsentschädigung zahlen oder gibt es das bei
Bausparverträgen nicht?

Du hast oben schon selbst die Antwort gegeben: du hast die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten. Eine Vorfälligkeit fällt hierbei nicht an.

-Und was müssen wir als Verkäufer und was muss der Käufer
beachten?

Das sprengt jetzt aber nun wirklich den Rahmen. Überlegt euch, welchen Kaufpreis ihr verlangen wollt. Ggf. müsst ihr ein Wertgutachten erstellen lassen, kostet so schätzungsweise einen großen Schein. Du brauchst ausserdem den Nachweis wegen Heizung, äh wie heisst das doch gleich, Energieverbrauchsnachweis, und schau dich nach einem Notar um, welcher nachher den Kaufvertrag beurkundet.

Oder war das nicht das, was du wissen wolltest? Dann bitte genauer beschreiben. Im übrigen, was der Käufer beachten muss, braucht doch nicht deine Sorge zu sein?!

-Was für Kosten entstehen uns dabei?

Zunächst müssen die Grundschuldgläubiger, also die Bausparkasse, eine Löschungsbewilligung erteilen. Kosten hierfür hängen von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab, veranschlage doch einfach mal 500 Euro, würde ich vorschlagen, ohne die Höhe zu kennen.

Dann Kosten für das Amtsgericht für die Löschung der Grundschuld. Notarkosten für die Beurkundung des neuen Kaufvertrages.

-Wie bekommt man es wohl am besten hin, dass man die alte
Wohnung verkauft hat und dann lückenlos in die neue Wohnung
einziehen kann? Das ist ja nicht so einfach wie bei
Mietwohnungen.

Da würde ich mal sagen, gutes Timing!

-Ist es sinnvoll z.B. schon zwei Jahre vorher eine Wohnung mit
dem Hinweis anzubieten: “Bezug möglich erst in ca. 2 Jahren”?
Oder ist so etwas total unüblich? (Ich dachte eventuell an
einen Kapitalanleger, der die Wohnung kauft und wir bleiben so
lange als Mieter dort wohnen bis wir in der neuen Stadt wieder
eine Eigentumswohnung gefunden haben.)

Grundsätzlich sicher möglich, aber wohl auch wirklich unüblich. Wer plant schon so weit in die Zukunft, jedenfalls kein kapitalanleger… der will ja jetzt anlegen und verdienen. In zwei Jahren ist er vielleicht schon pleite!

-Und gibt es irgendetwas zur Eigenheimzulage zu beachten? Muss
man eventuell etwas zurückzahlen wenn man die Wohnung
innerhalb einer bestimmten Zeit verkauft?

Wüsste ich jetzt nicht so genau. Aber natürlich bekommt ihr keine Förderung für ein Objekt, das gar nicht mehr in eurem Besitz ist.

Vielen Dank für alle Antworten und viele Grüße

jo jo!

#10

Da Sondertilgungen erklärtermßen ohnehin möglich sind, steht auch einer vorzeitgen Vollablösung aus dem Verkaufserlös der Wohnung nichts entgegen. An Ihrer Stelle würde ich aber die Wohnung zumindesten noch für die Dauer bis zum Ablauf von 10 Jahren nach der Anschaffung behalten und interrimsweise vermieten. So verhindern Sie, dass aus einem evtl. Verkaufsüberschuß Steuern anfallen. Verkaufen Sie mit Verlust, dann ist dies unerheblich!