Verkaufen oder vermieten?

Geld & Sparen Immobilien
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Moin moin Zusammen,

habe in 2004 eine Wohnung gekauft und diese seitdem vermietet. machte sich als Alleinstehender steuerlich ganz gut!Nun habe ich im letzten JAhr geheiratet und bin Papa geworden…Weiß nicht wie es nun steuerlich aussieht…

Habe nun erfahren, dass meine Mieter ausziehen wollen.Nun stehe ich vor der Frage neu vermieten, oder verkaufen…!!!

Ich weiß, Tipps aus der Ferne zu geben und ohne den Sachverhalt zu kennen ist schwierig, aber ich frage trotzdem mal nach Eurer Meinung. Was müsst ihr wissen um eine kleine Beurteilung vornehmen zu können?

Derzeit läuft noch ein Darlehen bei der LBBW für die Wohnung. Dies läuft bei 2014. Wäre hier Vorfälligkeitsentschädigung fällig?Oder fallen die weg?

Ich frage auch deshalb weil ich sowieso vorhatte die Wohnung 2014 zu verkaufen…(10 Jahre - Steuer!)

LG,
Horde

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hallo!

habe in 2004 eine Wohnung gekauft und diese seitdem vermietet.
machte sich als Alleinstehender steuerlich ganz gut!Nun habe
ich im letzten JAhr geheiratet und bin Papa geworden…Weiß
nicht wie es nun steuerlich aussieht…

das macht doch keinen unterschied in der steuerlichen absetzbarkeit - deine steuerklasse änderte sich, aber die fremdvermietete wohnung wird weiterhin behandelt wie bisher

Habe nun erfahren, dass meine Mieter ausziehen wollen.Nun
stehe ich vor der Frage neu vermieten, oder verkaufen…!!!

kann dir keiner beantworten, ohne a) deine/eure jetzige finanzielle situation zu kennen, b) deine/eure zukunftspläne zu kennen

Derzeit läuft noch ein Darlehen bei der LBBW für die Wohnung.
Dies läuft bei 2014. Wäre hier Vorfälligkeitsentschädigung
fällig?Oder fallen die weg?

i.a. ist entschädigung fällig - kommt aber darauf an, was vereinbart wurde im darlehnsvertrag. danach richtet sich dann auch die höhe.

Ich frage auch deshalb weil ich sowieso vorhatte die Wohnung
2014 zu verkaufen…(10 Jahre - Steuer!)

spek-steuer fällt ja nur an, wenn du mit gewinn verkaufst. und das ist bei immobilien seltener gegeben, als viele denken. zudem muß der zeitpunkt stimmen - nur weil man nach 10j+1monat die hütte verkauft haben will, heißt das noch lange nicht, daß das auch klappt.
derzeit schreiben wir 2010, anfang. der darlehnsvertrag läuft bis 2014. das sind noch vier jahre - eine lange zeit!

letztendlich ist es eine reine rechnerei:
was verlierst du (an geld), wenn du das darlehn vorzeitig auflöst? zu welchem preis wirst du die etw verkaufen können (jetzt oder 2014)? wie sähe es mit steuerlichen aspekten aus? brauchst du das geld aus dem vk-erlös dringend?

dagegen steht: wenn mieter jetzt oder innerhalb der nächsten 4 jahre ausziehen, besteht unsicherheit der direkt anschließenden weitervermietung.
weiterhin möglicher mietausfall (bei bestehendem oder wechselndem mietverhältnis) innerhalb der zeit bis 2014. kosten der instandhaltung/renovierung/… bis zum verkauf.
decken mieteinnahmen die darlehnskosten vollständig ab?

möglichkeit wäre ja eine weitervermietung mit zeitlich befristetem mietvertrag - das muß dann aber passen wie a… in hose!

und last but not least sagen erfahrungswerte: wer eine immobilie innerhalb der ersten 6-8 jahre verkauft, macht verlust (wegen zins-tilgung-verhältnis).

saludos, borito

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Hey Borito,
vielen Dank für dein Posting!
jetzige finanzielle Situation ist gut. Verkauf der Wohnung wäre kein muss.Wie gesagt, für die Zukunft war geplant frühestens 2014 zu verkaufen.
In diesem Fall liefe die Finanzierung über ein Darlehen gegen Lebensverischerung. Wie sähe hier die Lage aus?
Die Mieteinnahmen decken die Darlehenskosten komplett ab.Sogar die Nicht-umlagefähigen Nebenkosten sind abgedeckt.
Gruß,
Horde

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hi,

ganz enrsthaft (ist natürlich meine persönliche ansicht): dann würde ich weiter zu vermieten versuchen.
verkaufen kann man immer noch.
möglich sind auch solche „konsturktionen“ wie zeitmietvertrag mit anschließender möglichkeit zu kaufen (vorkaufsrecht).
ich mein, vier jahre sind eine lange zeit, da würde ich nicht unnötig geld lassen. ich schätze mal, daß bei einem verkauf zum jetzigen zeitpunkt vor allem die bank verdienen wird.
aber wie gesagt: es ist alles in allem eine klein-frickelige rechnerei…

saludos, borito

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kann dir keiner beantworten, ohne a) deine/eure jetzige
finanzielle situation zu kennen,

Etwas wissen wir: Durch Heirat und Geburt des Kindes wird die Steuerlast wahrscheinlich sinken. sollte das Objekt als reines Steuersparmodell erworben sein, wird die Rechnung wohl für einige Zeit nicht mehr aufgehen.

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Hi Horde,

vorweg… ich würde die Whg. weiterhin vermieten. Allerdings sind hier einige Angabe von Dir nicht ausreichend um das für Deine Situation zu beurteilen.

Obe es Euch finanziell gut geht, sagt nichts über die steuerliche Situation aus. Ich kenne einige „Kunden“ die verdienen 150.000 € p.a. und denen geht es trotzdem finanziell schlecht.

Maßgeblich ist Euer/DEIN zu versteuerndes Einkommen. Normalerweise werdet Ihr als Ehepaar zusammenveranlagt. Jetzt kommt es darauf an ob Du Alleinverdiener bist, oder ob Deine Frau -trotz Kind- weiterhin Geld verdient.
Es kann durchaus sein, dass Du anstatt 40% Steuer (vor der Heirat) nun „nur“ noch 20% Steuer zahlst. In Zahlen wirken sich dann die steuerlichen Vorteile der Etw dann weniger stark aus. Ganz getreu dem Motto: „Wo keine Steuern gezahlt werden, kann auch nicht abgesetzt werden!“

Du musst Dir die Frage stellen: „Wenn ich die Wohnung ohne Not verkaufe, bekomme ich für das dann vorhandene Geld mehr oder weniger Ertrag/Rendite als bei der Vermietung?“

Maßgeblich zur Beantwortung sind folgende Faktoren:

  • Ist der mögliche Verkaufspreis Deinen Vorstellungen entsprechend ?(je nach Lage sind die Preise ja konjunkturell bedingt gefallen - d.h. unter Umständen mit Verlust verkaufen)

  • Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
    2004 waren die Kondition am günstisten. Daher geh ich davon aus, dass die Vorfälligkeit für 4 Jahre „spürbar sein wird“

  • Wie hoch ist der tatsächliche Steuereffekt aus der Vermietung?
    Mieteinnahme abzgl. AFA abzgl. Schuldzins = positives oder negatives Einkommen?

  • Wie würde ich das Kapital aus dem Verkauf anlegen (wenn überhaupt was übrig bleibt) und zu welchem Zins?

Aufgrund der derzeitig eher Nachteiligen Faktoren bei einem Verkauf (zu geringer Erlös, zu hohe Kosten , zu geringer Ertrag bei Kapitalanlage) und dem Umstand dass Ihr keine „Not“ habt, würde ich die Vermietung bis zum Jahr 2014 weiterlaufen lassen und dann evtl. verkaufen.

Grüße